記者 崔璞玉

從澳大利亞悉尼到瑞典斯德哥爾摩，再到美國(guó)西雅圖，隨著各國(guó)央行以幾十年來(lái)最快的速度加息，借貸成本迅速回升，房?jī)r(jià)隨之下跌，購(gòu)房者開(kāi)始收手。與此同時(shí)，數(shù)百萬(wàn)在疫情期間以低廉貸款購(gòu)入房屋的業(yè)主，也將因抵押貸款重置而面臨更高的還款額。

澳大利亞和加拿大等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)面臨兩位數(shù)幅度的價(jià)格下跌，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為全球房?jī)r(jià)下滑才剛剛開(kāi)始。

日本法政大學(xué)教授、前日本央行經(jīng)濟(jì)學(xué)家Hideaki Hirata表示，2023和2024年將出現(xiàn)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)同步低迷的情況。他警告稱，今年大幅加息對(duì)家庭的影響將隨著時(shí)間流逝顯現(xiàn)出來(lái)。

更高的房地產(chǎn)融資成本將以多種方式?jīng)_擊經(jīng)濟(jì)。背負(fù)著貸款的家庭不得不勒緊褲腰帶，而不斷上升的房貸月供將阻止?jié)撛谫I家進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)而拖累房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。

央行的寬松貨幣政策曾在金融危機(jī)后的數(shù)年間推動(dòng)了房地產(chǎn)繁榮，新冠疫情又進(jìn)一步助推了這一繁榮，因?yàn)橐咔榇偈谷藗儗ふ覔碛懈罂臻g，以及適合遠(yuǎn)程工作的住房。

眼下，在通脹飆升和潛在經(jīng)濟(jì)衰退的前景下，那些在疫情期間以創(chuàng)紀(jì)錄高價(jià)購(gòu)得住宅的人，將不得不因?yàn)橘J款重置面臨更高的還款額。

野村控股全球市場(chǎng)研究主管蘇巴拉曼 (Rob Subbaraman) 指出，許多背負(fù)債務(wù)的年輕家庭，他們一生中從未經(jīng)歷過(guò)利率大幅上升，同時(shí)他們的實(shí)際工資在經(jīng)通脹調(diào)整后卻不升反降，這可能會(huì)讓其感到非常震驚。

新西蘭在某種程度上正是疫情造成的房地產(chǎn)繁榮的典型代表，僅2021年該國(guó)的房?jī)r(jià)就上漲了近30%，而現(xiàn)在，這一繁榮正在逐漸退去。

該國(guó)目前有大約55%的未償住房抵押貸款為浮動(dòng)利率，或者需要在2023年7月前重置的固定利率。新西蘭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，隨著新西蘭央行在過(guò)去10個(gè)月內(nèi)累計(jì)加息7次，該國(guó)7月房?jī)r(jià)較去年11月峰值下跌了11%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)可能最終會(huì)下跌20%。

澳大利亞8月的房?jī)r(jià)更是錄得近40年來(lái)最大的月度跌幅。雖然到目前為止，現(xiàn)金充裕的家庭表現(xiàn)出了對(duì)利率上升的抵御能力，但明年將有數(shù)十億美元極低利率抵押貸款進(jìn)行再融資。在澳大利亞，定期貸款的期限往往相對(duì)較短，只有兩到三年。

曾是歐洲最熱門市場(chǎng)之一的瑞典，自今年春季以來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了約8%，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家目前預(yù)計(jì)降幅為15%。利率上漲也給在債券市場(chǎng)上大筆借債融資的房地產(chǎn)公司帶來(lái)壓力，投資者越來(lái)越擔(dān)心其是否有能力為這些債務(wù)再融資。

英國(guó)房?jī)r(jià)也在加速下跌。據(jù)彭博一項(xiàng)分析顯示，倫敦近一半行政區(qū)的房?jī)r(jià)處于持平或下跌狀態(tài)。匯豐控股公司警告稱，英國(guó)正處于“房地產(chǎn)低迷的峰值”，未來(lái)一年的需求可能會(huì)下降20%。該國(guó)有大約180萬(wàn)人的房貸將在明年進(jìn)行再融資。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也在經(jīng)歷了兩年的價(jià)格飆升后，迎來(lái)了一個(gè)臨界點(diǎn)。隨著美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始加息以遏制通脹，房?jī)r(jià)增速近幾個(gè)月一直在放緩。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析公司Black Knight近期發(fā)布的房貸監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，7月美國(guó)房?jī)r(jià)中值環(huán)比下降了0.77%，為逾11年來(lái)最大單月跌幅。

該報(bào)告還顯示，在美國(guó)50個(gè)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，超過(guò)85%的市場(chǎng)其房?jī)r(jià)已從峰值下跌。其中三分之一下跌超過(guò)1%，逾十分之一下跌至少4%。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息，占全美所有抵押貸款申請(qǐng)逾90%的30年期固定抵押貸款利率，從今年初時(shí)的3%左右上升至略高于6%。這意味著，若購(gòu)買一座價(jià)值40萬(wàn)美元的房屋，現(xiàn)在每月支付的費(fèi)用將比1月時(shí)高出約700美元。

面對(duì)利率不斷上漲，一些國(guó)家已經(jīng)出手干預(yù)，幫助消費(fèi)者面對(duì)還款額的迅速增加。比如韓國(guó)，作為最早開(kāi)始加息的亞太經(jīng)濟(jì)體之一，決策者最近同意支付逾4000億韓元（約2.9億美元），幫助那些有浮動(dòng)利率抵押貸款的家庭。

在波蘭，利率的上升使得部分借款人的每月還款額翻了一番。波蘭政府今年早些時(shí)候表示，允許波蘭人暫停還款長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月。