記者 崔璞玉

從澳大利亞悉尼到瑞典斯德哥爾摩，再到美國西雅圖，隨著各國央行以幾十年來最快的速度加息，借貸成本迅速回升，房價隨之下跌，購房者開始收手。與此同時，數百萬在疫情期間以低廉貸款購入房屋的業(yè)主，也將因抵押貸款重置而面臨更高的還款額。

澳大利亞和加拿大等地的房地產市場已經面臨兩位數幅度的價格下跌，但經濟學家認為全球房價下滑才剛剛開始。

日本法政大學教授、前日本央行經濟學家Hideaki Hirata表示，2023和2024年將出現全球房地產市場同步低迷的情況。他警告稱，今年大幅加息對家庭的影響將隨著時間流逝顯現出來。

更高的房地產融資成本將以多種方式沖擊經濟。背負著貸款的家庭不得不勒緊褲腰帶，而不斷上升的房貸月供將阻止?jié)撛谫I家進入市場，進而拖累房價和房地產市場的開發(fā)。

央行的寬松貨幣政策曾在金融危機后的數年間推動了房地產繁榮，新冠疫情又進一步助推了這一繁榮，因為疫情促使人們尋找擁有更大空間，以及適合遠程工作的住房。

眼下，在通脹飆升和潛在經濟衰退的前景下，那些在疫情期間以創(chuàng)紀錄高價購得住宅的人，將不得不因為貸款重置面臨更高的還款額。

野村控股全球市場研究主管蘇巴拉曼 (Rob Subbaraman) 指出，許多背負債務的年輕家庭，他們一生中從未經歷過利率大幅上升，同時他們的實際工資在經通脹調整后卻不升反降，這可能會讓其感到非常震驚。

新西蘭在某種程度上正是疫情造成的房地產繁榮的典型代表，僅2021年該國的房價就上漲了近30%，而現在，這一繁榮正在逐漸退去。

該國目前有大約55%的未償住房抵押貸款為浮動利率，或者需要在2023年7月前重置的固定利率。新西蘭房地產協(xié)會的數據顯示，隨著新西蘭央行在過去10個月內累計加息7次，該國7月房價較去年11月峰值下跌了11%。經濟學家預測，房價可能最終會下跌20%。

澳大利亞8月的房價更是錄得近40年來最大的月度跌幅。雖然到目前為止，現金充裕的家庭表現出了對利率上升的抵御能力，但明年將有數十億美元極低利率抵押貸款進行再融資。在澳大利亞，定期貸款的期限往往相對較短，只有兩到三年。

曾是歐洲最熱門市場之一的瑞典，自今年春季以來，房價已經下跌了約8%，多數經濟學家目前預計降幅為15%。利率上漲也給在債券市場上大筆借債融資的房地產公司帶來壓力，投資者越來越擔心其是否有能力為這些債務再融資。

英國房價也在加速下跌。據彭博一項分析顯示，倫敦近一半行政區(qū)的房價處于持平或下跌狀態(tài)。匯豐控股公司警告稱，英國正處于“房地產低迷的峰值”，未來一年的需求可能會下降20%。該國有大約180萬人的房貸將在明年進行再融資。

美國房地產市場也在經歷了兩年的價格飆升后，迎來了一個臨界點。隨著美聯儲開始加息以遏制通脹，房價增速近幾個月一直在放緩。房地產金融市場數據分析公司Black Knight近期發(fā)布的房貸監(jiān)測報告顯示，7月美國房價中值環(huán)比下降了0.77%，為逾11年來最大單月跌幅。

該報告還顯示，在美國50個最大的房地產市場中，超過85%的市場其房價已從峰值下跌。其中三分之一下跌超過1%，逾十分之一下跌至少4%。

隨著美聯儲加息，占全美所有抵押貸款申請逾90%的30年期固定抵押貸款利率，從今年初時的3%左右上升至略高于6%。這意味著，若購買一座價值40萬美元的房屋，現在每月支付的費用將比1月時高出約700美元。

面對利率不斷上漲，一些國家已經出手干預，幫助消費者面對還款額的迅速增加。比如韓國，作為最早開始加息的亞太經濟體之一，決策者最近同意支付逾4000億韓元（約2.9億美元），幫助那些有浮動利率抵押貸款的家庭。

在波蘭，利率的上升使得部分借款人的每月還款額翻了一番。波蘭政府今年早些時候表示，允許波蘭人暫停還款長達8個月。