記者 樊旭
中國人民銀行、銀保監(jiān)會周四發(fā)布通知稱，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，允許其在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
根據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，有23個城市符合此次央行新政要求，絕大多數(shù)是三、四線城市和非熱門二線城市。
分析師認為，符合條件的城市或許都將在新政的指引下下調首套房貸利率，幅度大概會從當前的4.1%下探到3.6%-3.8%左右。
中信證券表示，結合當前商業(yè)銀行的凈利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，部分區(qū)域的按揭貸款定價或將會下探到3.8%左右，即較5年期以上貸款市場報價利率（LPR）低50個基點。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂更為激進，他表示，目前這些城市首套房貸利率基本執(zhí)行的是4.1%（LPR下浮20個基點）的下限水平，接下來，保守估計可能會降到與經(jīng)營貸類似的3.6%-3.7左右的水平。
“房貸降到與經(jīng)營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利?！痹S小樂說。
不過，他同時指出，這些城市中大多數(shù)城市住房自有率較高，首次購房需求較少，同時房企經(jīng)營困難尚未真正扭轉，消費者擔心有爛尾的風險。如果定向降息的效果不佳，未來不排除監(jiān)管層會進一步放寬二套房貸款利率的可能。
以下為界面新聞整理的部分券商和分析師觀點
中信證券：部分區(qū)域按揭貸款定價或將下探到3.8%左右
盡管政策有明確的適用范圍，適用時間，但在符合條件的情況下，本輪政策力度較大，即相關城市首套房按揭貸款利率定價有望從LPR下浮20個基點，即4.1%，下降到金融機構能夠承受的最低水平。
結合當前商業(yè)銀行的凈利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，部分區(qū)域的按揭貸款定價或將會下探到3.8%左右，即較LPR要低50個基點。如果按2022年年中4.6%計算，則利率降低到3.8%，意味著20年期購房月供將下降6.7%。對于適用區(qū)域而言，此次政策的力度略大于調降LPR或降低按揭利率20個基點。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂：估計會降到與經(jīng)營貸類似的3.6%-3.7左右的水平
預計符合條件的城市會一步到位，將房貸利率下調到最低水平。只有一步到位，而不是擠牙膏式的下降才會對市場產生最大的作用。目前這些城市基本執(zhí)行的是4.1%（LPR-20）的下限水平，年底前下調，保守估計會降到與經(jīng)營貸類似的3.6%-3.7左右的水平。房貸降到與經(jīng)營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利。
房貸利率下調理論上會促進購房消費需求，但是要注意兩方面的因素：一是這些城市中大多數(shù)城市住房自有率比較高，首次購房需求少；二是房企經(jīng)營困難尚未真正扭轉，消費者對爛尾的風險有擔憂。放寬首套房利率下限，如果能夠加速市場流通，會對房企去化回款有幫助，也要看政策的效果。
展望后市，或應當擴大對改善性購房需求的融資支持。不只是對首次購房群體，也要降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率，這是符合二三線城市住房消費實際的必要舉措。如果定向降息的效果不佳，未來不排除會進一步放寬二套房貸款利率。
廣發(fā)證券：需關注是否會透支明年的購房需求
部分符合條件的熱點城市，如房價上漲，銀行和客戶所協(xié)商的利率可能相應上調，以符合房住不炒的要求。另一方面，該政策窗口期為三個月，部分城市計劃明年購房的居民可能提前到四季度，關注后續(xù)是否會透支明年的部分需求。
此次新政打開了部分城市首套房貸利率的下限，相當于對這些城市進行定向降息，市場可能預期這會在一定程度上降低中期借貸便利（MLF）和LPR下調的概率。同時，該政策也指向寬信用等穩(wěn)增長政策持續(xù)發(fā)力，對地產鏈、經(jīng)濟基本面修復的預期可能升溫。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：新政主要是釋放今年被抑制的需求
8月份的國務院常務會議已經(jīng)指出，各地可以階段性地、靈活地實施“一城一策”信貸等政策。當前正處于經(jīng)濟回穩(wěn)最吃勁的節(jié)點，必須以時不我待的緊迫感，鞏固經(jīng)濟恢復發(fā)展基礎。因此，在今年剩余的3個月，央行提出了下調或取消新發(fā)放首套住房貸款利率下限，目的是貫徹國常會的指示，一方面在于止住房價下跌的惡性循環(huán)對居民預期、資產獲得感的侵蝕，另一方面止住地產不斷下滑對地方財政、經(jīng)濟穩(wěn)定的無謂沖擊。
當前的政策紓困力度已非常大，包括一些非熱點城市降低二套房首付比例，退出限購，供給端化解風險也到了攻堅時刻。此次降低利率，預計符合條件的23個城市都會降至4%以下。樓市已經(jīng)開始慢慢觸及底部，盡管觸底后的走勢不明朗，甚至可能在底部徘徊一段時間，但不太可能再大幅度下行了。
展望政策的后續(xù)影響，此次新政主要是釋放今年被抑制的需求，至于明年，要看市場是否有起色。