文｜時(shí)代周報(bào) 王晨婷
編輯｜梁勵(lì)
在無(wú)人的小島上蓋間小屋，喂馬劈柴，面朝大海。這或許是不少人夢(mèng)想中的生活。
而這個(gè)夢(mèng)想是有可能實(shí)現(xiàn)的。近日，34歲女子在日本買(mǎi)70萬(wàn)平方米小島成為“島主”的新聞引發(fā)熱議，購(gòu)買(mǎi)無(wú)人島一時(shí)備受關(guān)注。
實(shí)際上，相比國(guó)外比較成熟的無(wú)人島購(gòu)買(mǎi)模式，國(guó)內(nèi)早在2003年也已出臺(tái)了《無(wú)居民海島保護(hù)與利用管理規(guī)定》，明確允許個(gè)人或機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)利用無(wú)居民海島。按照《無(wú)居民海島使用金征收標(biāo)準(zhǔn)》，原生利用島嶼每年最低繳納的價(jià)格甚至低于千元。
數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，我國(guó)總計(jì)有11000多個(gè)海島，無(wú)居民海島約占全部海島個(gè)數(shù)的96%。
不過(guò)，雖允許個(gè)人開(kāi)發(fā)已近20年，但截至目前，無(wú)人島開(kāi)發(fā)在國(guó)內(nèi)尚屬起步階段。時(shí)代周報(bào)記者從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，由于開(kāi)發(fā)成本高、收益難，目前開(kāi)發(fā)成功的無(wú)人島極少。
經(jīng)過(guò)層層程序和審批好不容易成為“島主”，“守島”或許比“買(mǎi)島”更難。
5萬(wàn)元就能買(mǎi)一個(gè)島50年使用權(quán)？
如何成為無(wú)人島的“島主”？2003年出臺(tái)的《無(wú)居民海島保護(hù)與利用管理規(guī)定》中對(duì)此做了明確規(guī)定。
單位和個(gè)人利用無(wú)居民海島，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上海洋行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，并提交包括個(gè)人資信證明、海島利用方案、利用海島的保護(hù)方案、無(wú)居民海島利用申請(qǐng)書(shū)等在內(nèi)的申請(qǐng)材料。
值得注意的是，從所有權(quán)來(lái)看，無(wú)居民海島屬于國(guó)家所有，國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使無(wú)居民海島所有權(quán)，個(gè)人或機(jī)構(gòu)可以申請(qǐng)的只是使用權(quán)，而無(wú)居民海島利用期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。
“需要糾正一個(gè)概念，不存在所謂的‘島主’?！鄙虾ｅㄅR港新片區(qū)）律師事務(wù)所主任翁冠星告訴時(shí)代周報(bào)記者，“除了土地和島嶼都是國(guó)家的以外，‘島主’是不可以住在島上的。因?yàn)楦鶕?jù)定義，無(wú)居民海島，是指在我國(guó)管轄海域內(nèi)不作為常住戶(hù)口居住地的島嶼、巖礁和低潮高地等。一旦島主住在島上，就不是‘無(wú)人島’了。目前只有開(kāi)發(fā)權(quán)人，但是權(quán)利非常有限。”
被圈內(nèi)人稱(chēng)為“中國(guó)私人島嶼第一人”的林東長(zhǎng)期關(guān)注島嶼交易開(kāi)發(fā)。早在十多年前，林東就與圈子里的人開(kāi)始在國(guó)外買(mǎi)島，并參與發(fā)起了“島主聯(lián)盟”。在他看來(lái)，國(guó)內(nèi)關(guān)于無(wú)人海島的政策與國(guó)外有很大的區(qū)別。
“國(guó)外是開(kāi)發(fā)利用與私人島嶼并重的，而國(guó)內(nèi)的海島目前只允許開(kāi)發(fā)利用，也就是說(shuō)不存在私人使用的可能。”林東告訴時(shí)代周報(bào)記者。
目前，中國(guó)將無(wú)居民海島的用島類(lèi)型劃分為9類(lèi)，分別為旅游娛樂(lè)、交通運(yùn)輸、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、漁業(yè)、農(nóng)林牧漁、可再生能源、城鄉(xiāng)建設(shè)、公共服務(wù)和國(guó)防，其中并不存在私人使用的可能。按照規(guī)定，如果三年內(nèi)不在島上開(kāi)發(fā)利用，政府還會(huì)依法收回使用權(quán)，這是為了避免待價(jià)而沽的圈島、囤島行為。
那么，買(mǎi)個(gè)島到底需要多少錢(qián)呢？
用島類(lèi)型是決定無(wú)人島的使用金征收標(biāo)準(zhǔn)的其中一個(gè)因素，此外，還包括6個(gè)無(wú)居民海島的等別、6種用島方式。即一共有324種不同的最低征收標(biāo)準(zhǔn)。
一等無(wú)居民海島的使用權(quán)出讓標(biāo)準(zhǔn)（圖源：《無(wú)居民海島使用金征收標(biāo)準(zhǔn)》）
舉例來(lái)說(shuō)，如果是在上海浦東新區(qū)（一等）購(gòu)買(mǎi)一個(gè)無(wú)人海島，輕度利用（改變海島自然岸線、表面積、島體體積、海島植被均≤10%），將來(lái)用作旅游娛樂(lè)，那么每公頃需繳納1.91萬(wàn)元/年。填海連島與造成島體消失的用島方式是價(jià)格最高的，需要按用島面積一次性計(jì)征，一等用島的價(jià)格為2455.00萬(wàn)元/公頃。
每個(gè)無(wú)人島嶼的面積和用途都是有所區(qū)別。2011年4月，原國(guó)家海洋局公布了中國(guó)首批176個(gè)可開(kāi)發(fā)利用的無(wú)居民海島名錄，涉及遼寧、山東、江蘇、浙江、福建、廣東、廣西、海南等8個(gè)省份。
其中，位于遼寧大連瓦房店市的鵓鴿坨子島，主導(dǎo)用途為旅游娛樂(lè)用島或漁業(yè)用島，面積為0.5公頃。島嶼東端由水泥砌成的階梯可通往島頂，島嶼東端建有簡(jiǎn)易小房一棟，島嶼頂部有觀景亭一座。
按照其地理位置，這個(gè)島的等次為四等，原生利用開(kāi)發(fā)的價(jià)格為0.49萬(wàn)元/年（旅游）、0.2萬(wàn)元/年（漁業(yè)）。按照50年計(jì)算，最低一共只需要繳納5萬(wàn)元。
“沒(méi)有一兩個(gè)億開(kāi)發(fā)不了”
幾萬(wàn)甚至幾千元看似極其低廉，但無(wú)人島嶼的實(shí)際申請(qǐng)過(guò)程其實(shí)非常繁瑣。
林東告訴記者，比起一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從拍地開(kāi)始到開(kāi)發(fā)，無(wú)人島開(kāi)發(fā)的過(guò)程肯定是更復(fù)雜的?！盁o(wú)人島與陸地不一樣，什么都要重建。道路、淡水、電力、環(huán)保等等方面都得建，需要做很多的工作?！?/p>
從中國(guó)以往無(wú)人島開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，成功的也在少數(shù)。
2011年11月，中國(guó)首個(gè)無(wú)居民海島使用權(quán)證書(shū)落戶(hù)浙江省寧波市象山縣旦門(mén)山島。寧波商人黃益民從當(dāng)時(shí)的國(guó)家海洋局和浙江省海洋與漁業(yè)局的領(lǐng)導(dǎo)手中，接過(guò)編號(hào)為“11001”的無(wú)居民海島使用權(quán)證書(shū)。
12年過(guò)去了，搜索社交平臺(tái)，時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)了不少關(guān)于“旦門(mén)山島旅游避雷”的帖子。有消費(fèi)者稱(chēng)，在2022年夏天參加了寵物Party私人海島游前往旦門(mén)山島，但整個(gè)過(guò)程混亂不堪。使用貨船載運(yùn)旅客，超載且不提供救生衣，島上所住的酒店霉味混著腥味，花費(fèi)了1600元“受罪”。
這也是大多數(shù)旅游開(kāi)發(fā)利用的無(wú)人島嶼現(xiàn)狀。即使在旅游開(kāi)發(fā)自身?xiàng)l件較好的海南省，入圍首批可開(kāi)發(fā)利用的6個(gè)島嶼中，東鑼?shí)u、西鼓島、小青洲島的開(kāi)發(fā)已基本停滯。三亞地區(qū)的蜈支洲島運(yùn)作較好，萬(wàn)寧加井島則憑借浮潛項(xiàng)目出圈，成為熱門(mén)旅游地。
“說(shuō)實(shí)話，之前環(huán)境比較好的大多已經(jīng)開(kāi)發(fā)變成有居民海島了，這些可以開(kāi)發(fā)的無(wú)人島本身?xiàng)l件就不太好。尤其是位于北方的一些（島），沙灘不漂亮，自然環(huán)境也較差，開(kāi)發(fā)價(jià)值不大。”林東認(rèn)為，現(xiàn)在大多數(shù)島嶼開(kāi)發(fā)都存在一些困難，一方面是準(zhǔn)備不足，再有就是很多人想得太美好了。
“很多開(kāi)發(fā)者本身海島旅游開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)就不足，照搬陸地旅游開(kāi)發(fā)模式，建建筑、道路、碼頭等，導(dǎo)致它變成一個(gè)重資產(chǎn)的島嶼，但最后靠酒店或者一些旅游的收益，完全覆蓋不了基礎(chǔ)投入?！绷謻|告訴記者，一個(gè)無(wú)人海島的開(kāi)發(fā)利用，沒(méi)有一兩個(gè)億是絕對(duì)下不來(lái)的，越小的島越難開(kāi)發(fā)。
大多數(shù)情況下，開(kāi)發(fā)無(wú)人島是一個(gè)成本很高，且基本沒(méi)法盈利的事情。
翁冠星向時(shí)代周報(bào)記者指出，在中國(guó)境內(nèi)開(kāi)發(fā)“無(wú)人島”不可以用于居住、生產(chǎn)等目的；而如果用于旅游觀光等，又有可能因現(xiàn)實(shí)中的地理位置、氣候條件等原因受到限制；在管理上，開(kāi)發(fā)無(wú)人島又要涉及民政部門(mén)（名稱(chēng)）、地方海洋行政主管部門(mén)（炸島、挖沙、修壩）、自然資源部等多個(gè)部門(mén)。
“而且目前也無(wú)法解決無(wú)人島開(kāi)發(fā)權(quán)是否可以抵押或者作價(jià)入股等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題?！彼f(shuō)。
時(shí)代周報(bào)記者注意到，在2011年首批176個(gè)可開(kāi)發(fā)利用的無(wú)居民海島名錄公布后，截至目前都沒(méi)有第二批名錄公布。
浙江當(dāng)?shù)匾晃灰?guī)劃和自然資源局的內(nèi)部人士也向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前對(duì)未開(kāi)發(fā)的無(wú)居民海島基本已經(jīng)叫停了，以前無(wú)序開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題還很多，這幾年的資源利用導(dǎo)向是節(jié)約集約，能不動(dòng)的就不動(dòng)。