記者 杜萌

REITs市場再迎重磅規(guī)范化文件。今日，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

2022年以來，證監(jiān)會會同國家發(fā)展改革委落實國辦發(fā)19號文要求，加快推進REITs常態(tài)化發(fā)行，并從市場培育、項目推薦、審核注冊、監(jiān)管資源配置和完善配套政策等方面提出10條措施。此次《通知》共提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行工作。

一是加快推進市場體系建設，提升服務實體經(jīng)濟能力。其中，明確提到了要拓寬試點資產(chǎn)類型，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。項目發(fā)起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業(yè)務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務。同時，分類調整了產(chǎn)權類、特許經(jīng)營權類項目的收益率以及保障性租賃住房項目首發(fā)資產(chǎn)規(guī)模要求，推動擴募發(fā)行常態(tài)化，支持優(yōu)質保險資產(chǎn)管理公司等開展ABS及REITs業(yè)務，加強二級市場建設。

《通知》還提到了要分類調整項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。申報發(fā)行基礎設施REITs的特許經(jīng)營權、經(jīng)營收益權類項目，基金存續(xù)期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權、經(jīng)營收益權類項目，預計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。

二是完善審核注冊機制，優(yōu)化審核注冊流程，明確大類資產(chǎn)準入標準，完善發(fā)行、信息披露等基礎制度。關于優(yōu)化審核注冊流程，證監(jiān)會和證券交易所原則上應當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。 

《通知》還提到了完善發(fā)行、信息披露等基礎制度。健全REITs發(fā)售業(yè)務規(guī)則，完善資產(chǎn)估值和詢價定價機制，規(guī)范發(fā)行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。研究規(guī)范治理機制的權責條款，完善REITs治理結構。

三是堅持規(guī)范與發(fā)展并重，遵循REITs特點規(guī)律和風險特征，結合基礎設施REITs試點模式，建立健全包括項目盡調、發(fā)行定價、信息披露、資產(chǎn)運營管理、二級市場交易等環(huán)節(jié)的全鏈條監(jiān)管制度。突出以“管資產(chǎn)”為核心，按照實質重于形式的原則，加強對基礎資產(chǎn)質量、運營管理的穿透監(jiān)管。 

四是凝聚各方合力，完善重點地區(qū)綜合推動機制，統(tǒng)籌協(xié)調解決REITs涉及各類問題，推動完善配套政策，抓緊推動REITs專項立法。

Wind數(shù)據(jù)顯示，自2021年6月7日首批9只REITs項目順利成立以來，目前市面上共有29只REITs成功成立，總市值約1000億元。 項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領域。