界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

對(duì)獨(dú)立性的強(qiáng)調(diào)成為此輪上市物管企業(yè)2022年業(yè)績(jī)會(huì)上的主題詞之一。

3月28日，卓越商企服務(wù)董事會(huì)主席李曉平在2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，目前物管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局有兩個(gè)特點(diǎn)，一是市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，二是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)性依賴在減少。

時(shí)間回到2020年，那是物管企業(yè)上市的最高潮期，相較于企業(yè)的第三方拓展能力，彼時(shí)資本市場(chǎng)似乎更青睞關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司能為企業(yè)帶來(lái)的管理面積增量。

但近兩年來(lái)隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，上市物管公司也籠罩著陰霾，增長(zhǎng)、盈利、應(yīng)收賬款及現(xiàn)金流均承壓，不僅估值受挫，還備受外界對(duì)物管企業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司“輸血”的質(zhì)疑，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司對(duì)上市物管企業(yè)的角色更多從依賴轉(zhuǎn)為拖累。

卓越商企服務(wù)總經(jīng)理郭瑩表示，如今物管企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的獨(dú)立性更加凸顯重要性。

3月28日，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理朱保全也在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，當(dāng)前的行業(yè)情況再次引發(fā)對(duì)物業(yè)企業(yè)擺脫開(kāi)發(fā)商行業(yè)依賴，以及推進(jìn)客戶多元化需要的第三方獨(dú)立性的思考。

對(duì)于卓越商企服務(wù)而言，因?yàn)殛P(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司卓越集團(tuán)本身就不是在規(guī)模上有明顯優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，所以其一直都更強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的能力。

李曉平指出，市場(chǎng)化收入占卓越商企服務(wù)主要的部分，所以更適應(yīng)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)。

卓越商企服務(wù)2022年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2022年其總合約管理面積7006萬(wàn)平方米，較上一年同期增長(zhǎng)23%；在管面積5376萬(wàn)平方米，較上一年同期增長(zhǎng)31%，其中管理第三方的物業(yè)面積占比65%。

從營(yíng)收來(lái)看，2022年其營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)35.3億元，同比微增1.7%，其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)28.15億元。第三方業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，占基本物業(yè)服務(wù)收入的58%，占總收入的46%。

卓越商企服務(wù)常務(wù)副總經(jīng)理?xiàng)钪緰|表示，在第三方外拓上，卓越商企服務(wù)取得了歷年來(lái)最好的業(yè)績(jī)——年化合同額超過(guò)5.7億元。

與大多數(shù)物管企業(yè)不同，卓越商企服務(wù)優(yōu)勢(shì)更在于商務(wù)物業(yè)賽道，商務(wù)物業(yè)服務(wù)占基本物業(yè)服務(wù)收入的77%。

然而，市場(chǎng)化獲取的第三方業(yè)務(wù)的毛利率客觀上低于卓越自有高端商寫(xiě)項(xiàng)目，一定程度上拉低了卓越商企服務(wù)的整體毛利率。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年卓越商企服務(wù)毛利率23.9%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)4.03億元，同比下降20.9%，剔除2021年底出售2家收并購(gòu)公司影響后同比下降15.7%。

除第三方業(yè)務(wù)占比逐年增大外，影響卓越商企服務(wù)毛利率原因還是有三點(diǎn)，1、階段性影響因素：PM商寫(xiě)項(xiàng)目因疫情對(duì)停車(chē)場(chǎng)、中央空調(diào)收入影響毛利率下降2%；2、部分單一客戶因經(jīng)濟(jì)周期影響降本。3、非業(yè)主增值業(yè)務(wù)毛利率下降。

盡管第三方占比拖累了整體毛利率，卓越商企服務(wù)未來(lái)還是要進(jìn)一步加大第三方占比。

郭瑩進(jìn)一步解釋稱，第三方服務(wù)的毛利率是市場(chǎng)化的水平，目前大概是12-15%，，公司更多希望通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模來(lái)增加收入，在基本物業(yè)維持毛利率的基礎(chǔ)上同時(shí)加大延伸增值服務(wù)的邊界，另外則是通過(guò)公司治理水平的提高，利用數(shù)字化和管理機(jī)制降本增效。

對(duì)于規(guī)模和利潤(rùn)率的平衡，李曉平也表示，行業(yè)的毛利大概在15到20%之間，公司主要希望穩(wěn)定在比較穩(wěn)健的水平，這是我們的平衡點(diǎn)。從商企自身來(lái)看，由于公司在第三方市場(chǎng)的能力比較強(qiáng)，規(guī)模增長(zhǎng)和對(duì)利潤(rùn)的要求就會(huì)比較好平衡，未來(lái)希望優(yōu)勢(shì)帶來(lái)更好的溢價(jià)。

對(duì)于收并購(gòu)，卓越商企服務(wù)管理層有與其它公司不同看法，在2022年并沒(méi)有做太多的收并購(gòu)。

郭瑩認(rèn)為， 2022年市場(chǎng)估值還是偏高，不是一個(gè)非常好的收購(gòu)機(jī)會(huì)。但這并不代表卓越商企服務(wù)不關(guān)注收并購(gòu)機(jī)會(huì)。

“2022年底我們加強(qiáng)了收并購(gòu)的部門(mén)力量，未來(lái)公司的收并購(gòu)一方面是為了戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域的補(bǔ)強(qiáng)，在目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行本地化，進(jìn)行有一定規(guī)模的非住為主的標(biāo)的股權(quán)合作，第二個(gè)就是就是新賽道的業(yè)務(wù)?！?/span>

對(duì)于接下來(lái)的業(yè)績(jī)走勢(shì)，郭瑩表示，2023年從一開(kāi)始公司的業(yè)務(wù)就呈現(xiàn)出較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，預(yù)估今年業(yè)績(jī)有一個(gè)較好的恢復(fù)性增長(zhǎng)。