界面新聞記者 | 王婷婷

今年二季度的上海商辦市場蓄勢儲能，尤其以大宗交易回暖勢頭較猛。

據(jù)戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)，二季度上海共成交了27宗、共計241.6億元的大宗交易，相較今年一季度翻倍有余，同比亦上漲73%。不過，若剔除個別案例，以2023半年時間對照，與歷史五年相比還處在中等水平。

從買家類型來看，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，自用型買家繼續(xù)以41%的占比占據(jù)市場主導(dǎo)，相較2022年度上漲了6個百分點，其中以能源、國企、消費類買家為主，僅這三者就占據(jù)了自用型買家成交金額的一半。

戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強指出，“內(nèi)資占比則處在歷史四年平均值80%左右水平，反映出內(nèi)資在買家中的相對優(yōu)勢地位?！?/p>

具體到成交的物業(yè)類型方面，辦公/研發(fā)辦公以超60%的占比繼續(xù)穩(wěn)居市場首位，成交金額約219.6億元，代表案例有位于浦東新區(qū)的東方萬國企業(yè)中心、宏源科創(chuàng)大廈和先聲藥業(yè)生命醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園。

同時需要指出的是，公寓類物業(yè)受到投資者追捧，首次超過商業(yè)以超20%的占比居市場第二，成交金額約74.1億元。

比較典型的案例有位于松江大學(xué)城的松江天陽宿舍，為戴德梁行資本市場部促成成交，其次還有位于靜安區(qū)的聚源大廈，成交面積18532平方米，為私人賣家出售。

在盧強看來，隨著近期市場在售物業(yè)項目增加，資本化率出現(xiàn)上升趨勢，預(yù)計買賣雙方心理價差將進一步縮小，更多交易或?qū)⒃谙掳肽甓劝l(fā)生?！爱惖卣脚_、國企在上海配置大宗物業(yè)資產(chǎn)已成為新潮流?！?/p>

此外，消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報工作正如火如荼地進行，今年下半年度或?qū)⒊霈F(xiàn)成功發(fā)行案例，零售類資產(chǎn)亦會吸引更多投資人目光。

而且長租公寓大宗交易頻繁，下半年度大概率仍將是機構(gòu)投資人最關(guān)注的資產(chǎn)類別之一?！翱傮w而言，與住宅一樣，商辦等市場整體需要國家宏觀經(jīng)濟政策的進一步刺激政策出臺。”

寫字樓市場方面復(fù)蘇步伐尚緩，且以續(xù)租及搬遷為主。戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，二季度上海甲級寫字樓凈吸納量入得3.09萬平方米，環(huán)比下滑77.5%，同比下滑59.9%。

相應(yīng)地，受持續(xù)供應(yīng)影響，二季度甲級寫字樓整體空置率攀升至18.59%，環(huán)比上揚1.28%；同時，平均租金也承壓下調(diào)，二季度甲級寫字樓平均租金8.05元/平方米/天，環(huán)比下滑0.8%。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，二季度上海甲級寫字樓有5個項目入市，共帶來28.5萬平方米的體量。

其中，核心區(qū)占2個，分別為靜安區(qū)的嘉禾中心和長寧虹橋的虹橋聯(lián)合大廈。此外，新興區(qū)占3個，分別為虹口北外灘的友邦金融中心、普陀區(qū)的高尚領(lǐng)域T3以及及閔行區(qū)莘莊的平金中心。

從行業(yè)表現(xiàn)來看，依然延續(xù)主流行業(yè)格局，以金融、專業(yè)服務(wù)、電子信息科技及零售貿(mào)易占比位居前列，四個行業(yè)累積成交占比達78%。

尤其以金融行業(yè)在傳統(tǒng)商圈活躍度較高，續(xù)租占據(jù)半壁江山；專業(yè)服務(wù)行業(yè)在核心區(qū)較為集中，律所設(shè)計咨詢行業(yè)續(xù)租成交穩(wěn)定，另外靈活辦公空間的新設(shè)需求較為積極。電子信息科技行業(yè)主要集中在新興區(qū)，零售商貿(mào)業(yè)則集中在傳統(tǒng)核心區(qū)內(nèi)，以生活相關(guān)的消費品為主力。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，上海作為全國核心城市，外來企業(yè)占據(jù)了重要力量?！半S著政府連續(xù)推出產(chǎn)業(yè)扶持新政、加大海內(nèi)外招商引資力度，將為市場提供更多元化及靈活的辦公空間，釋放出更多積極信號，后市可期?！?/p>

作為全國商業(yè)高地，二季度上海的零售市場持續(xù)火熱。

比如4月29日開業(yè)的蟠龍?zhí)斓?，項目商業(yè)體量為4.8萬平方米，定位打造“Urban Retreat城市微度假目的地”；還有由華鑫置業(yè)、上海萬科、香港置地等聯(lián)合打造的鑫耀中城之商業(yè)體項目——鑫耀·光環(huán)Live一期“光里”林蔭街區(qū)于5月底開業(yè)，均在非核心商圈，成為了上海的新晉網(wǎng)紅打卡地。

二季度上海核心商圈沒有新增供應(yīng)。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，今年第二季度上海核心商圈內(nèi)平均租金呈小幅下跌至1892元/平方米/月，空置率較去年年底對比則基本持平，為6.3%。

“2023年上海預(yù)計會有23個3萬平方米以上的商場開業(yè)，商業(yè)總體量達到約172.5萬平方米，覆蓋10個行政區(qū)，呈現(xiàn)出多點開花的態(tài)勢?！贝鞯铝盒腥A東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九表示。