文|酒管財(cái)經(jīng)

見(jiàn)慣了地產(chǎn)企業(yè)賣(mài)掉酒店資產(chǎn)保主業(yè)。但賣(mài)掉地產(chǎn)業(yè)務(wù)干酒店的房企，這些年還是頭一次見(jiàn)。

這家公司就是華遠(yuǎn)地產(chǎn)，昔日“任大炮”掌舵的國(guó)資地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)最新信息披露，轉(zhuǎn)型之后，該公司將把酒店經(jīng)營(yíng)當(dāng)成主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。

《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)并不強(qiáng)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)酒店數(shù)量和營(yíng)收亦不算大。這不禁讓人發(fā)問(wèn)：

為何要把酒店當(dāng)做主營(yíng)業(yè)務(wù)之一？

背后的原因是什么？

這事能成么？

老牌房企的“意外”轉(zhuǎn)型

猶如江湖中的“南慕容、北喬峰”的傳說(shuō)，地產(chǎn)圈曾經(jīng)也有“南萬(wàn)科、北華遠(yuǎn)”的說(shuō)法。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)是老牌房企，大股東是華遠(yuǎn)集團(tuán)，系北京市西城區(qū)國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。昔日著名的華威大廈項(xiàng)目、西單商業(yè)街項(xiàng)目都是出自這家企業(yè)之手。

只是，受行情影響，這家公司現(xiàn)在負(fù)債比較高，虧損比較嚴(yán)重。這幾乎也是很多地產(chǎn)公司都在面臨的狀況。

出人意料的是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)日前拋出一個(gè)重大重組計(jì)劃，計(jì)劃直接放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

根據(jù)官方公告的表述，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債都轉(zhuǎn)給了大股東華遠(yuǎn)集團(tuán)。然后自己聚焦代建、酒店經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。

也就是說(shuō)，以后的華遠(yuǎn)地產(chǎn)，不做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只做運(yùn)營(yíng)當(dāng)“房東”了。

在人家都在割肉保主業(yè)的時(shí)候，華遠(yuǎn)地產(chǎn)直接掀了麻將桌，換地方打摜蛋去了。

挺有意思！

根據(jù)官網(wǎng)和財(cái)報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的酒店產(chǎn)品線(xiàn)中，酒店項(xiàng)目配備豪華，業(yè)態(tài)多元。包括城市商務(wù)酒店系、休閑度假酒店系、城市精品酒店系等。

展開(kāi)來(lái)說(shuō)，城市商務(wù)酒店系包括君悅酒店（長(zhǎng)沙）、空港凱悅嘉軒酒店（長(zhǎng)沙）。城市精品酒店系包括華瑞和酒店（長(zhǎng)沙）、華中心酒店（北京）。

在《酒管財(cái)經(jīng)》來(lái)看，其實(shí)最核心的酒店資產(chǎn)只有長(zhǎng)沙君悅酒店。

這是華遠(yuǎn)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的五星級(jí)高端酒店，在2023年獲得租金收入為2.3億元。該酒店是君悅酒店品牌在全球的第48家酒店，大中華區(qū)的第14家酒店。也是凱悅酒店集團(tuán)在華中地區(qū)運(yùn)營(yíng)的首家酒店。

在2023年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的酒店產(chǎn)品營(yíng)收2.57億元，毛利率為41.76%，同比增長(zhǎng)33.53%。雖然整體體量較地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（155億）相差很大，但盈利能力比較樂(lè)觀(guān)。

按照華遠(yuǎn)地產(chǎn)的最新轉(zhuǎn)型計(jì)劃，做運(yùn)營(yíng)將是未來(lái)的工作重心。而在酒店經(jīng)營(yíng)板塊，華遠(yuǎn)地產(chǎn)似乎并沒(méi)有太多的項(xiàng)目。

2023年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，包含酒店業(yè)務(wù)的項(xiàng)目只有長(zhǎng)沙凱悅嘉軒酒店（已竣工）、華中心二至五期（已竣工）。

不難看出，單一的酒店經(jīng)營(yíng)很難支撐公司的整體業(yè)績(jī)。未來(lái)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)工作的重心可能將聚焦代建業(yè)務(wù)上。

實(shí)事求是地講，華遠(yuǎn)地產(chǎn)能夠選擇放棄地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型做酒店運(yùn)營(yíng)，在很多地產(chǎn)企業(yè)中具有一定的特殊性。

一方面，華遠(yuǎn)地產(chǎn)可以把原本的地產(chǎn)業(yè)務(wù)直接轉(zhuǎn)讓給大股東華遠(yuǎn)集團(tuán)。最關(guān)鍵是，一并轉(zhuǎn)走的還有負(fù)債。

這就意味著，華遠(yuǎn)地產(chǎn)可以輕裝上陣，謀求二次轉(zhuǎn)型。至少在上市公司層面，能夠保證一個(gè)相對(duì)不錯(cuò)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。而對(duì)于大部分地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，它們沒(méi)有這樣的騰挪空間。

另一方面，在華遠(yuǎn)地產(chǎn)過(guò)去開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，有一些酒店物業(yè)和項(xiàng)目。它們轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略，由開(kāi)發(fā)變運(yùn)營(yíng)，從之前的大刀闊斧到現(xiàn)在的過(guò)精細(xì)日子，在地產(chǎn)下行時(shí)代不失為一個(gè)好的選擇。

地產(chǎn)系的抉擇

在過(guò)去三五年中，我們見(jiàn)證太多地產(chǎn)公司為了不下牌桌而做出的努力。在此過(guò)程中，酒店項(xiàng)目為它們爭(zhēng)取了更多的騰挪空間和時(shí)間。

通常情況下，地產(chǎn)公司大多會(huì)選擇剝離或者賣(mài)掉酒店資產(chǎn)。酒店資產(chǎn)大多是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，屬于大宗交易，并有一定的溢價(jià)空間。在回籠資金方面具有天然優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)《酒管財(cái)經(jīng)》不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園、萬(wàn)達(dá)、世茂、新華聯(lián)等幾乎所有能排得上號(hào)的地產(chǎn)企業(yè)，都有過(guò)類(lèi)似的動(dòng)作。

另外，地產(chǎn)公司還把原本用作配套的酒店項(xiàng)目，逐漸發(fā)展成一個(gè)能夠盈利、且細(xì)水長(zhǎng)流的資產(chǎn)。

越來(lái)越多的地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)始尋求酒店項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)成立自己的品牌，實(shí)現(xiàn)品牌輸出。畢竟，當(dāng)房東只能收租。而當(dāng)品牌方，收益結(jié)構(gòu)更加完善和合理。

世茂是一個(gè)案例。港股上市公司世茂集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，集團(tuán)自持酒店物業(yè)24家，租賃直營(yíng)酒店5家。酒店板塊收入23億元，同比增長(zhǎng)31.4%。RevPAR同比提升39.8%，均創(chuàng)歷史新高。

同時(shí)，他們有自主酒店品牌，在2024年將迎來(lái)寶雞如意茵香茂御酒店、大理鑫鶴茂御酒店等。

另外一家企業(yè)是粵系房企合景泰富集團(tuán)。它們最好就是一個(gè)業(yè)主的角色。該公司旗下?lián)碛袕V州w酒店、成都w酒店、廣州康萊德酒店、廣州東圃合景福朋喜來(lái)登、蘇州合景萬(wàn)怡酒店等多家酒店。

在積累了一定經(jīng)驗(yàn)之后，于2018年推出自有品牌酒店木蓮莊酒店。有輕奢商務(wù)酒店、高端度假酒店、精品設(shè)計(jì)酒店、奢華五星酒店4大產(chǎn)品系列。

在2023年，這家公司的酒店?duì)I運(yùn)收入為8.29億元，同比增加38.1%。酒店業(yè)務(wù)增速遠(yuǎn)超公司整體增速（17.5%）。

事實(shí)上，按照正常的發(fā)展路徑，地產(chǎn)系酒店完全可以按照國(guó)際酒店集團(tuán)的成熟發(fā)展模式，進(jìn)行集團(tuán)化、專(zhuān)業(yè)化、資本化運(yùn)作。

只是，轟然倒塌的大地產(chǎn)時(shí)代，沒(méi)有給予它們足夠的時(shí)間機(jī)會(huì)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)的難題

再回歸到華遠(yuǎn)地產(chǎn)。

如果此次重大重組計(jì)劃只是公司資本運(yùn)作的其中一環(huán)，那么姑且不論。如果華遠(yuǎn)地產(chǎn)的確要把代建、酒店經(jīng)營(yíng)作為主業(yè)的話(huà)，尚有很大的討論空間。

在《酒管財(cái)經(jīng)》看來(lái)，酒店經(jīng)營(yíng)被當(dāng)做主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，還是略顯單薄一些。

從長(zhǎng)沙君悅酒店的經(jīng)營(yíng)額來(lái)看，運(yùn)營(yíng)保持比較高的水準(zhǔn)。但是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)現(xiàn)有酒店物業(yè)和項(xiàng)目的數(shù)量不具備優(yōu)勢(shì)。

另外，現(xiàn)階段，華遠(yuǎn)地產(chǎn)沒(méi)有自有酒店品牌。其酒店運(yùn)營(yíng)板塊的發(fā)展想象力和天花板較為有限。

《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，華遠(yuǎn)地產(chǎn)要想做大做強(qiáng)酒店運(yùn)營(yíng)，在酒店品牌上可以采用更加靈活的方法。包括：與國(guó)際聯(lián)號(hào)成立酒管公司或者品牌；獨(dú)立或者與本土酒店集團(tuán)一道，獨(dú)家運(yùn)作國(guó)際知名酒店品牌；自建自有品牌矩陣。

并且，上述方法可以循序漸進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)酒店板塊的獨(dú)立造血和盈利能力，并實(shí)現(xiàn)對(duì)公司整體主業(yè)的反哺。

但是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，讓外界傳遞出一個(gè)更加積極的信號(hào)。地產(chǎn)公司在謀其二次起飛時(shí)，不只有賣(mài)掉酒店的一個(gè)選擇。在時(shí)間維度允許的情況下，可以把目光放在存量資產(chǎn)上，做好資產(chǎn)的增值。

而對(duì)于酒店行業(yè)來(lái)說(shuō)，原本很多用作配套的酒店物業(yè)，如果能夠做到精細(xì)化管理和專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)，對(duì)整個(gè)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展同樣意義重大。