界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

一場(chǎng)以土地收儲(chǔ)化解房企風(fēng)險(xiǎn)、盤活存量資產(chǎn)的行動(dòng)正在全國范圍內(nèi)顯著提速。

近日，華發(fā)集團(tuán)宣布，其全資子公司融華置地將位于深圳前海合作區(qū)的7塊商業(yè)用地以44.05億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給深圳土地儲(chǔ)備中心。

這些總面積7.05萬平方米、規(guī)劃建筑面積46萬平方米的商業(yè)地塊，賬面價(jià)值高達(dá)58.41億元，這也意味著華發(fā)此次交易將承受24.59%的折價(jià)，預(yù)計(jì)虧損超過其2024年凈利潤的一半。

在當(dāng)前房企普遍承壓的背景下，這一操作既是企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的戰(zhàn)略選擇，也是地方政府通過收儲(chǔ)機(jī)制化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的典型樣本。

值得關(guān)注的是，此前有市場(chǎng)消息稱，深圳土地儲(chǔ)備中心還計(jì)劃以68億元收儲(chǔ)世茂集團(tuán)深港國際中心12宗地塊。短短一月內(nèi)，兩個(gè)明星項(xiàng)目被集中收儲(chǔ)，也反映了深圳當(dāng)前收儲(chǔ)進(jìn)程提速的強(qiáng)勁勢(shì)頭。

將視角拓展到全國范圍內(nèi)，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月27日，全國已有26個(gè)省市公示了擬使用專項(xiàng)債收購閑置存量土地的項(xiàng)目，涉及總金額已突破5000億元大關(guān)，而專項(xiàng)債實(shí)際發(fā)行規(guī)模也達(dá)到了約1386億元。

“剛剛召開的‘7.30’政治局會(huì)議中強(qiáng)調(diào)要‘加快政府債券發(fā)行使用’，預(yù)計(jì)接下來非‘自審自發(fā)’試點(diǎn)地區(qū)有望成功發(fā)行用于收購存量閑置土地的專項(xiàng)債，更多已公示的項(xiàng)目加快發(fā)行專項(xiàng)債，有望在推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)方面發(fā)揮效用”，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對(duì)界面新聞表示。

華發(fā)割肉回血

華發(fā)股份此次轉(zhuǎn)讓的7宗地塊，都位于深圳前海合作區(qū)會(huì)展新城片區(qū)，是2020年其聯(lián)合融創(chuàng)以127.1億元競(jìng)得的“前海冰雪世界”項(xiàng)目組成部分。

彼時(shí)，地塊樓面價(jià)超2.7萬元/平方米，項(xiàng)目原計(jì)劃投資338億元建設(shè)年接待游客超千萬人次的灣區(qū)冰雪文旅綜合體，其中涵蓋全球最大室內(nèi)雪世界、人才房、辦公集群、主題商業(yè)等多個(gè)板塊。

據(jù)了解，截至交易時(shí)，7宗地塊均處于未建狀態(tài)，總建筑面積約46.1萬平方米中，辦公占比高達(dá)91%（41.97萬平方米）。

這在當(dāng)前深圳商辦市場(chǎng)空置率長期超20%、商辦地價(jià)深度回調(diào)的背景下，項(xiàng)目的開發(fā)也陷入到兩難的境地，即繼續(xù)持有需承擔(dān)大量資金成本，開發(fā)則面臨銷售去化與現(xiàn)金流的壓力。

華發(fā)的抉擇也折射出行業(yè)困局。2022年在融創(chuàng)陷入流動(dòng)性危機(jī)后，華發(fā)以35.8億元接盤其所持有的51%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)全資控股，地塊綜合成本升至58.41億元。

面對(duì)此次深圳土儲(chǔ)中心44.05億元的收儲(chǔ)報(bào)價(jià)（折價(jià)24.59%），華發(fā)最終選擇接受超4.7億元虧損，看似是“虧本買賣”，實(shí)則也是行業(yè)調(diào)整下的必然選擇。

從華發(fā)股份自身的財(cái)務(wù)情況來看，近兩年來其資金鏈承壓明顯。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入599.92億元，歸母凈利潤9.51億元；全口徑銷售同比下降16.3%、回款減少，導(dǎo)致經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量約為16億元，同比下降68.54%，創(chuàng)近6年新低。

資金儲(chǔ)備也大幅縮水，2024年全年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈減少129.04億元至325.65億元。

另據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2025年上半年，華發(fā)股份預(yù)計(jì)歸母凈利潤約為1.68億元，同比大幅下降86.69%；扣非凈利潤約1.49億元，同比下降87.46%。盡管公司營業(yè)收入同比增長53.76%至381.99億元，但受房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化影響，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下滑，且公司擬對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致利潤總額同比下降53.40%至12.02億元。

“若繼續(xù)持有本次交易標(biāo)的地塊，可能面臨長期資產(chǎn)沉淀，占用大量資金，持有成本增加等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，未來存在較大不確定性”，華發(fā)股份在公告中坦然表示。

而通過政府收回收購方式盤活，可以消除繼續(xù)開發(fā)的不確定性，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。商辦項(xiàng)目開發(fā)周期長、資金占用大、變現(xiàn)周期長，未來可能會(huì)制約華發(fā)股份其他業(yè)務(wù)(如住宅開發(fā)、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn))的拓展。

專項(xiàng)債注入“資金活水”

深圳收儲(chǔ)提速的背后，是2024年土地專項(xiàng)債重啟引發(fā)的全國性浪潮。

2024年10月，國新辦新聞發(fā)布會(huì)提出“允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備”。隨后在11月20日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（自然資發(fā)[2024]242號(hào)，以下簡(jiǎn)稱242號(hào)文），正式明確了“運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度”的政策方向，也標(biāo)志著停滯5年的土儲(chǔ)專項(xiàng)債正式重啟。

“土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟的背后，有穩(wěn)定土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)等多重因素”，中證鵬元研究發(fā)展部高級(jí)董事吳志武對(duì)界面新聞?dòng)浾咧赋觥?/span>

據(jù)吳志武介紹，與之前相比，本輪重啟后土儲(chǔ)專項(xiàng)債有幾個(gè)突出的創(chuàng)新：首先是拓寬了土地儲(chǔ)備債券使用領(lǐng)域，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券支持領(lǐng)域已從傳統(tǒng)的土儲(chǔ)項(xiàng)目、用于保障房的土儲(chǔ)項(xiàng)目進(jìn)一步擴(kuò)大到收購閑置土地土儲(chǔ)項(xiàng)目；

其次是項(xiàng)目增收途徑更為廣闊，重啟后土儲(chǔ)債項(xiàng)目增收的途徑包括低價(jià)收購、改變土地用途和完善土地規(guī)劃三種，這也是比傳統(tǒng)土儲(chǔ)債項(xiàng)目創(chuàng)新的地方，解決了收購閑置土地土儲(chǔ)項(xiàng)目發(fā)行的難題；

還有就是債券期限結(jié)構(gòu)上有所放松，7年期和10年期債券發(fā)行較多；與此同時(shí)，發(fā)行機(jī)制上更具靈活性，尤其是對(duì)于“自審自發(fā)”地區(qū)。

從實(shí)施格局來看，據(jù)界面新聞?dòng)^察，本輪土儲(chǔ)專項(xiàng)債存在區(qū)域分化與主體上的傾斜。目前已發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債的省市主要為專項(xiàng)債“自審自發(fā)”的試點(diǎn)地區(qū)，上半年以廣東、重慶、江西、河南和安徽五地公布的收儲(chǔ)項(xiàng)目資金規(guī)模居前。

從收儲(chǔ)對(duì)象來看，則主要以城投和地方國企為主。

據(jù)浙商證券統(tǒng)計(jì)，截止今年6月底，已披露的收儲(chǔ)對(duì)象中，城投與地方國企占比超過60%，民企占比不足10%，基本不涉及發(fā)債民營地產(chǎn)企業(yè)。即專項(xiàng)債資源或向地方城投平臺(tái)和國企傾斜，優(yōu)先緩解區(qū)域自身債務(wù)壓力，民企受限于收儲(chǔ)價(jià)格等因素，可能獲益相對(duì)有限。

此外，值得注意的是，被收儲(chǔ)民企多以當(dāng)?shù)亻_發(fā)商為主，少有跨區(qū)域性開發(fā)主體，因此本輪土儲(chǔ)實(shí)質(zhì)上對(duì)民營地產(chǎn)發(fā)債主體利好程度有限。

而在收儲(chǔ)地塊的功能轉(zhuǎn)換上，觀察一些涉及商業(yè)用地和大型綜合體開發(fā)的收儲(chǔ)地塊，在收回后可轉(zhuǎn)為保障性住房，又或者調(diào)整規(guī)劃條件后再次出讓。

“過去商業(yè)辦公項(xiàng)目，綜合體項(xiàng)目建設(shè)的比較多，現(xiàn)在這些項(xiàng)目不管是分割銷售、物業(yè)運(yùn)營都存在巨大的困難。像此次華發(fā)收儲(chǔ)的地塊，很可能收回后調(diào)整規(guī)劃條件，減少商辦綜合體指標(biāo)再出讓。從前海未來產(chǎn)城融合、組團(tuán)發(fā)展的角度來看，可能會(huì)增加出讓住宅用地”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示。?

展望未來，隨著7月政治局會(huì)議對(duì)政府債券發(fā)行的進(jìn)一步部署，非試點(diǎn)地區(qū)的專項(xiàng)債收儲(chǔ)有望加速落地，預(yù)計(jì)將有更多閑置土地將進(jìn)入 “收儲(chǔ)-調(diào)整-再開發(fā)” 的閉環(huán)。