在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、融資收緊、盈利承壓的背景下，越來越多的企業(yè)正從“重資產(chǎn)開發(fā)”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運營”。近日，中交地產(chǎn)宣布將旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務整體轉(zhuǎn)讓給控股股東，僅保留物業(yè)服務與資產(chǎn)管理相關業(yè)務，標志著公司正式開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路。這一動作并非個案，而是房地產(chǎn)行業(yè)結構性調(diào)整背景下的又一典型案例。

戰(zhàn)略性剝離：輕裝上陣是必要選擇

根據(jù)中交地產(chǎn)日前披露的重組草案，公司將全面剝離處于持續(xù)虧損狀態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)務，并聚焦于物業(yè)管理、資產(chǎn)管理與運營等輕資產(chǎn)業(yè)務方向。從公告內(nèi)容看，剝離的資產(chǎn)多為高負債、高周期性項目，轉(zhuǎn)移至控股股東，有助于上市公司卸下歷史包袱，降低財務壓力，恢復凈資產(chǎn)安全邊際。

但更重要的是，此舉不僅僅是“保殼”層面的應急措施，而是公司主動調(diào)整發(fā)展方向，構建可持續(xù)商業(yè)模式的關鍵一步。輕資產(chǎn)的物業(yè)運營、商業(yè)管理、自持物業(yè)租賃等業(yè)務，不僅具備更強的穩(wěn)定性與可復制性，也更容易獲得資本市場認可。

行業(yè)趨勢明顯：從重資產(chǎn)到輕運營正成為主流

事實上，中交地產(chǎn)并非首個做出類似選擇的房地產(chǎn)上市平臺。

?      華遠地產(chǎn)在2022年完成了將其房地產(chǎn)業(yè)務出售給控股股東，保留物業(yè)和產(chǎn)業(yè)運營業(yè)務；

?      珠江股份則于2023年將大部分開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓后轉(zhuǎn)型商業(yè)資產(chǎn)運營；

?      魯商發(fā)展完成對房開業(yè)務的剝離后，重新定位為以醫(yī)藥與生物科技為主業(yè)；

?      格力地產(chǎn)更是同步進行剝離和置入，將主業(yè)切換為免稅經(jīng)營。

這些案例顯示，在市場風險偏好下降和政策導向趨嚴的多重因素下，“重資產(chǎn)模式”正面臨生存壓力，而輕資產(chǎn)模式具備更強的適應能力和估值彈性。

從資本市場的反饋來看，剝離后聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務的公司大多獲得了估值修復。以招商積余、南都物業(yè)等物管公司為例，其PE（TTM）在A股市場普遍顯著高于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

央企價值重估：中交地產(chǎn)的協(xié)同優(yōu)勢

作為中交集團旗下的控股上市公司，中交地產(chǎn)在完成剝離后將以“中交服務”為主品牌運營輕資產(chǎn)業(yè)務，未來可充分發(fā)揮央企資源協(xié)同優(yōu)勢。依托集團在大城市、大交通領域的戰(zhàn)略布局，公司有望獲得更多核心資產(chǎn)的運營管理機會。

不同于民營物管企業(yè)的“散點擴張”邏輯，央企物管平臺更多強調(diào)“資源整合型成長”，這意味著其在運營空間、業(yè)主資源、項目拓展方面具備更高的起點。若能實現(xiàn)物業(yè)服務與集團基建資產(chǎn)、城市更新、城市綜合體等業(yè)務的協(xié)同運營，中交地產(chǎn)的“第二增長曲線”可期。

結語：輕資產(chǎn)不是“退場”，而是“再出發(fā)”

重資產(chǎn)剝離，不等于退縮，而是一次面向未來的再定位。在行業(yè)周期下行的節(jié)點，中交地產(chǎn)等企業(yè)通過主動調(diào)整，正在為資本市場提供新的估值范式。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型不僅能夠改善財務狀況、提升經(jīng)營效率，更為重要的是，為上市平臺賦予了全新的發(fā)展想象力。

在房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)尋求高質(zhì)量發(fā)展的過程中，類似中交地產(chǎn)這樣擁有央企背景、具備資源整合能力的輕資產(chǎn)運營平臺，將成為市場關注的新焦點。