界面新聞記者 | 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

曾被“港人北上”消費(fèi)潮救活的皇庭廣場，再度被推上了法拍臺。

8月12日，皇庭國際公告稱，其全資子公司融發(fā)投資名下資產(chǎn)晶島國商購物中心（即深圳皇庭廣場）及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備將于2025年9月9日至10日被司法拍賣，起拍價為30.53億元。

這一價格較三年前期主動掛牌時的56.2億元已遭腰斬，較評估值43.61億元也折價近三成。

值得關(guān)注的是，作為貢獻(xiàn)公司超56%年?duì)I收的核心資產(chǎn)，皇庭廣場一旦被成功拍賣易主，將極可能觸發(fā)“凈利潤為負(fù)且營收不足3億元”的退市條款，使皇庭國際直面強(qiáng)制退市的巨大風(fēng)險。

“當(dāng)前，公司正在與債權(quán)人溝通協(xié)商包括債務(wù)化解在內(nèi)的整體和解方案，雙方均在積極爭取和解方案盡早落地；后續(xù)雙方若能達(dá)成和解，可能存在法院撤銷本次司法拍賣的情況”，面對迫在眉睫的拍賣，皇庭國際在公告中也表達(dá)了尋求轉(zhuǎn)圜的意愿。

命運(yùn)多舛

開業(yè)十二年，皇庭廣場的命運(yùn)幾經(jīng)波折。

作為深圳福田CBD最后一塊商業(yè)用地的開發(fā)項(xiàng)目，地理位置上有著先天優(yōu)勢。其坐落于深圳福田中心區(qū)，是地鐵1號、4號線雙地鐵上蓋物業(yè)，北接市民中心，南鄰會展中心，與現(xiàn)在的星河COCOPark、平安金融中心共同構(gòu)成了福田CBD的黃金三角。

在2013年開業(yè)之初，皇庭廣場以“奢侈品+高端餐飲”為定位，一度成為深圳的商業(yè)新貴，租金報價也遠(yuǎn)超周邊商場，市場認(rèn)可度很高。

然而，高光時刻未能持續(xù)。2015年前后，深圳商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增，伴隨周邊COCO Park、卓悅中心等競爭商業(yè)體的崛起，皇庭廣場被分走了大量客流，運(yùn)營也開始出現(xiàn)裂痕。

隨后的幾年時間，皇庭廣場多次更改自身定位，試圖進(jìn)行轉(zhuǎn)型來吸引客流量，但并未奏效。2019-2021年，受線上新零售、疫情沖擊等因素影響，皇庭廣場商鋪空置率一度達(dá)到30%，商場內(nèi)店鋪陳列也較為凌亂，部分樓層甚至出現(xiàn)空置現(xiàn)象。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2023年，在深港全面通關(guān)后，“港人北上”消費(fèi)潮宛如救命稻草。

距離福田口岸僅兩站地鐵的皇庭廣場，憑借5分鐘高鐵接駁香港的絕對區(qū)位優(yōu)勢，一夜躍升為港人“北上消費(fèi)”的核心驛站。

憑借于此，商場的客流量港客占比從零飆至45%，整體客流較2019年逆增35%。據(jù)皇庭國際披露，2024年，皇庭廣場出租率維持95%以上，日均客流超過10萬人次，周末日均12萬人次，大型節(jié)假日日均客流超15萬人次。

8月13日，界面新聞記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，雖為工作日的晚上，商場的人氣依舊很旺，店鋪也幾乎處于全部營業(yè)狀態(tài)。在深港全面通關(guān)兩年后，依舊有許多背著雙肩包、拖著拉桿箱的香港旅客穿梭各大店鋪之間，許多商家的門店前還立著標(biāo)有“返港必帶”的宣傳牌。

當(dāng)被問及法拍消息，一家餐飲店店員對界面新聞記者表示：“沒聽說，應(yīng)該暫時不影響我們營業(yè)吧”。

從拍賣情況來看，據(jù)京東法拍平臺披露信息，皇庭廣場及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備將在下個月9日進(jìn)行拍賣，起拍價約30.53億元，評估價約43.61億元，需要繳納保證金約6.1億元。截止8月14日，該場拍賣共吸引了369人關(guān)注、11672人次圍觀，尚未有人報名。

另外，值得關(guān)注的是，界面新聞查閱其評估報告發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目的土地使用年限為40年，即從2002年10月8日-2042年10月7日，也就是說其剩余使用年限只有17年左右。

而截至移送拍賣時，案涉不動產(chǎn)尚欠管理費(fèi)約1631.87萬元、水電費(fèi)約740.06萬元。這意味著，競買人除需支付拍賣價款外，還需承擔(dān)約2372萬元的待繳費(fèi)用。

“皇庭廣場的地理位置十分稀缺，這是一大優(yōu)勢，但對接盤人來說還需要考慮資金以及接手后的運(yùn)營改造問題，目前來看險資或者外資的可能性比較大”，行業(yè)內(nèi)部人士接受界面新聞采訪時表示。

30億貸款引爆的連鎖反應(yīng)

皇庭廣場走到今天這一步，直接導(dǎo)火索是一筆始于2016年的信托貸款。

當(dāng)年3月，皇庭國際子公司融發(fā)投資以商場及土地使用權(quán)為抵押，向中信信托獲取30億元貸款，合同約定用于商場擴(kuò)建及業(yè)態(tài)升級。

這筆期限為五年的融資，在2021年3月到期時暴露出致命缺口，受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，皇庭國際僅償還2.5億元本金，剩余27.5億元本息無力支付。

深圳市中級人民法院隨即查封了這處核心資產(chǎn)，中信信托在 2023 年拿到終審勝訴判決后，于2024年7月將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)光曜夏嵐，最終推動這場關(guān)乎地標(biāo)命運(yùn)的司法拍賣。

然而，皇庭國際的危機(jī)遠(yuǎn)不止這一筆債務(wù)。

最新財(cái)報數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月底，皇庭國際總負(fù)債77.77億元，總資產(chǎn)約80.08億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97.12%。

其中，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債約37.04億元，貨幣資金約0.92億元，存在嚴(yán)重的短期償債壓力。

而連年的虧損也耗盡了皇庭國際的“家底”。

界面新聞記者整理其近五年的財(cái)報發(fā)現(xiàn)，2020年-2024年，皇庭國際累計(jì)虧損超45億元，2024年雖靠皇庭廣場的收入勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)營收6.57億元，但皇庭國際仍然處于虧損狀態(tài)。

最新業(yè)績預(yù)告顯示，2025年上半年皇庭國際預(yù)計(jì)虧損1.4億-2億元，基本每股收益為虧損0.12元/股—0.17元/股。

對此，皇庭國際方面表示，上半年的虧損原因主要是目前公司原有部分借款融資涉訴導(dǎo)致公司融資成本上升，上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用金額約2.94億元，其次是2024年公司因被動解除部分物業(yè)業(yè)務(wù)合同，由此可能導(dǎo)致公司在本期的營業(yè)收入較去年同期有所下降。

從主營業(yè)務(wù)來看，皇庭國際目前除商業(yè)外還有半導(dǎo)體、新能源以及配套服務(wù)業(yè)務(wù)。

2020年，皇庭國際提出 “高新科技+商業(yè)管理”雙主業(yè)戰(zhàn)略 ，此后跨界動作頻頻，但收效甚微。

比如在2021年，其收購的意發(fā)功率半導(dǎo)體公司，本欲打造“功率半導(dǎo)體+”生態(tài)，但2023年該業(yè)務(wù)毛利率低至-14.48%，成為新虧損源。

界面新聞記者翻閱皇庭國際近兩年來發(fā)布的動態(tài)，也大多與新能源和半導(dǎo)體有關(guān)。最新的一則消息停留在8月7日，其宣布與尊光固態(tài)電池簽署增資擴(kuò)股協(xié)議，聲稱要通過自主研發(fā)的第三代碳材料“碳量子點(diǎn)材料”，布局新能源領(lǐng)域，不過關(guān)于具體的投資金額，皇庭國際方面并未披露。

此外，皇庭國際的實(shí)際控制人鄭康豪自2021年起多次被列為失信被執(zhí)行人，疊加公司持續(xù)虧損及部分資產(chǎn)被查封，導(dǎo)致近年銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)全面收緊對皇庭國際的融資，融資成本攀升。