界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

2025年上半年，物業(yè)管理行業(yè)深陷規(guī)模瓶頸、價(jià)格敏感與利潤(rùn)困局之中。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年1-6月，TOP50企業(yè)新增合約面積約3.5億平方米，同比減少37.5%；新增合約面積均值為701萬(wàn)平方米，同比減少38.06%。當(dāng)規(guī)模神話漸漸褪色，存量市場(chǎng)的博弈正倒逼物管行業(yè)進(jìn)入價(jià)值重構(gòu)的深水區(qū)。

8月19日，萬(wàn)物云（02602.HK）在武漢第二總部召開2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。上半年萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)收181.4億元，同比增長(zhǎng)3.1%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)5.4%，核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)10.8%至13.2億元。截至報(bào)告期末，萬(wàn)物云現(xiàn)金資產(chǎn)達(dá)114.6億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比增加20.5億元。

在股東回報(bào)方面，2025年上半年，萬(wàn)物云累計(jì)回購(gòu)425萬(wàn)股，累計(jì)回購(gòu)金額為7732萬(wàn)元（不含交易費(fèi)用），截止報(bào)告期末，董事會(huì)建議派發(fā)中期股息0.951元股（含稅），合計(jì)分紅11.0億元，年化股息率約9%。

“隨著房地產(chǎn)下滑進(jìn)入存量階段，物業(yè)企業(yè)能否快速找到獨(dú)立發(fā)展之道，這是過去三年的關(guān)鍵。而如果找到了發(fā)展之道，從2025年開始，物業(yè)行業(yè)可能會(huì)迎來(lái)一次反彈，尤其在收益方面”，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在業(yè)績(jī)會(huì)上指出。

上半年的利潤(rùn)得以逆勢(shì)提升，得益于萬(wàn)物云戰(zhàn)略方向的調(diào)整。

據(jù)界面新聞了解，自2024年開始，萬(wàn)物云便開始主動(dòng)壓縮開發(fā)商業(yè)務(wù)及其他非核心業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向有現(xiàn)金流的利潤(rùn)業(yè)務(wù)，從中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，該戰(zhàn)略的成效已有顯現(xiàn)。

報(bào)告期內(nèi)，包括住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)以及BPaaS解決方案業(yè)務(wù)的循環(huán)型業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)9.5%至163.1億元，占總收入的比重進(jìn)一步提升至89.9%，帶來(lái)毛利21.1億元，同比增長(zhǎng)8.8%，成為萬(wàn)物云上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的壓艙石。

在這之中，住宅物業(yè)依然是萬(wàn)物云最大的業(yè)務(wù)板塊，上半年收入102.8億元，同比增長(zhǎng)10%，但毛利率下降0.5個(gè)百分點(diǎn)；非住宅物業(yè)的收入為51.7億元，毛利率提升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，較為難得。

對(duì)于住宅物業(yè)毛利率的下降，朱保全解釋道，“這是因?yàn)槿f(wàn)物云的財(cái)務(wù)報(bào)表按過去三年的最佳收繳率計(jì)提，而目前確實(shí)受到物業(yè)費(fèi)收繳率下降的影響，帶動(dòng)住宅物業(yè)毛利下降。不過蝶城戰(zhàn)略的增長(zhǎng)與之形成了對(duì)沖，使整體毛利率仍保持在12.9%的水平”。

在上半年行業(yè)收繳率承壓的背景下，萬(wàn)物云的住宅物業(yè)依然實(shí)現(xiàn)了超百億元的收入，背后是其“蝶城”戰(zhàn)略的規(guī)?；涞?。

截至報(bào)告期末，萬(wàn)物云已累計(jì)完成300個(gè)蝶城改造，覆蓋1688個(gè)項(xiàng)目，占在管項(xiàng)目總量的38.3%，提效金額達(dá)2.3億元。

其他業(yè)務(wù)板塊方面，上半年萬(wàn)物云社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)營(yíng)收同比分別增加11.8%、減少5.2%、減少23.6%，毛利率同比分別減少0.7%、增加1.7%以及增加1.5%。

據(jù)界面新聞了解，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)營(yíng)收增長(zhǎng)，主要得益于萬(wàn)物云在存量市場(chǎng)的拓展能力持續(xù)提升。但受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方銷售下滑影響，上半年開發(fā)商增值服務(wù)及AIoT解決方案服務(wù)收入同比承壓。

其中，開發(fā)商增值服務(wù)下降屬于關(guān)停并轉(zhuǎn)的正常現(xiàn)象；AIoT解決方案由于歷史客戶以開發(fā)商為主，正在調(diào)整客群，預(yù)計(jì)很快會(huì)觸底反彈。盡管這兩塊業(yè)務(wù)有較大降幅，但總體金額僅約4億元。

在物企獨(dú)立性方面，上半年萬(wàn)物云去“地產(chǎn)化”成效顯著。

2025年上半年，萬(wàn)物云開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比較2024年末的9.5%，進(jìn)一步下降至6.5%，核心業(yè)務(wù)收益增幅與開發(fā)商業(yè)務(wù)降幅之間的“剪刀差”開始呈現(xiàn)。

此外，值得關(guān)注的事，2025年也是萬(wàn)物云第二個(gè)“三年計(jì)劃”（2025-2027年）的開啟之年，萬(wàn)物云將其定義為能力建設(shè)年，戰(zhàn)略重心將轉(zhuǎn)向AI驅(qū)動(dòng)的服務(wù)升級(jí)。

據(jù)界面新聞了解，經(jīng)過半年多的AI應(yīng)用建設(shè)，今年7月份，萬(wàn)物云的首批6名AI員工已完成轉(zhuǎn)正答辯正式上崗。同時(shí)，萬(wàn)物云GC平臺(tái)也升級(jí)2.0版本，實(shí)現(xiàn)多種RAG與MCP升級(jí)，以及多AI agent員工協(xié)作。

與此同時(shí)，技術(shù)投入也轉(zhuǎn)化成了真金白銀的效益。財(cái)報(bào)顯示，上半年萬(wàn)物云行政開支從2024年同期的9.63億元下降至8.86億元，降幅達(dá)到8%。

最后，對(duì)于2025年全年業(yè)績(jī)的展望，萬(wàn)物云財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人王緒斌表示，不管市場(chǎng)怎么變，公司的初心不會(huì)變，希望扎實(shí)的做好業(yè)務(wù)，服務(wù)好客戶?；谏习肽?duì)I收及核心凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)全年這兩項(xiàng)指標(biāo)的增速將高于上半年水平。

王緒斌解釋稱，業(yè)績(jī)達(dá)成的核心路徑在于通過彈性定價(jià)等帶來(lái)的物業(yè)底盤的內(nèi)生增長(zhǎng)，新業(yè)務(wù)新能力價(jià)值釋放，投資驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，以及AI帶來(lái)的降本增效等。