界面新聞記者 | 王妤涵

2025年上半年，物業(yè)管理行業(yè)深陷規(guī)模瓶頸、價格敏感與利潤困局之中。

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年1-6月，TOP50企業(yè)新增合約面積約3.5億平方米，同比減少37.5%；新增合約面積均值為701萬平方米，同比減少38.06%。當(dāng)規(guī)模神話漸漸褪色，存量市場的博弈正倒逼物管行業(yè)進入價值重構(gòu)的深水區(qū)。

8月19日，萬物云（02602.HK）在武漢第二總部召開2025年中期業(yè)績發(fā)布會。上半年萬物云實現(xiàn)營收181.4億元，同比增長3.1%，凈利潤增長5.4%，核心凈利潤同比增長10.8%至13.2億元。截至報告期末，萬物云現(xiàn)金資產(chǎn)達114.6億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增加20.5億元。

在股東回報方面，2025年上半年，萬物云累計回購425萬股，累計回購金額為7732萬元（不含交易費用），截止報告期末，董事會建議派發(fā)中期股息0.951元股（含稅），合計分紅11.0億元，年化股息率約9%。

“隨著房地產(chǎn)下滑進入存量階段，物業(yè)企業(yè)能否快速找到獨立發(fā)展之道，這是過去三年的關(guān)鍵。而如果找到了發(fā)展之道，從2025年開始，物業(yè)行業(yè)可能會迎來一次反彈，尤其在收益方面”，萬物云董事長朱保全在業(yè)績會上指出。

上半年的利潤得以逆勢提升，得益于萬物云戰(zhàn)略方向的調(diào)整。

據(jù)界面新聞了解，自2024年開始，萬物云便開始主動壓縮開發(fā)商業(yè)務(wù)及其他非核心業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向有現(xiàn)金流的利潤業(yè)務(wù)，從中期業(yè)績表現(xiàn)來看，該戰(zhàn)略的成效已有顯現(xiàn)。

報告期內(nèi)，包括住宅物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)以及BPaaS解決方案業(yè)務(wù)的循環(huán)型業(yè)務(wù)收入同比增長9.5%至163.1億元，占總收入的比重進一步提升至89.9%，帶來毛利21.1億元，同比增長8.8%，成為萬物云上半年業(yè)績增長的壓艙石。

在這之中，住宅物業(yè)依然是萬物云最大的業(yè)務(wù)板塊，上半年收入102.8億元，同比增長10%，但毛利率下降0.5個百分點；非住宅物業(yè)的收入為51.7億元，毛利率提升了0.5個百分點，較為難得。

對于住宅物業(yè)毛利率的下降，朱保全解釋道，“這是因為萬物云的財務(wù)報表按過去三年的最佳收繳率計提，而目前確實受到物業(yè)費收繳率下降的影響，帶動住宅物業(yè)毛利下降。不過蝶城戰(zhàn)略的增長與之形成了對沖，使整體毛利率仍保持在12.9%的水平”。

在上半年行業(yè)收繳率承壓的背景下，萬物云的住宅物業(yè)依然實現(xiàn)了超百億元的收入，背后是其“蝶城”戰(zhàn)略的規(guī)?；涞?。

截至報告期末，萬物云已累計完成300個蝶城改造，覆蓋1688個項目，占在管項目總量的38.3%，提效金額達2.3億元。

其他業(yè)務(wù)板塊方面，上半年萬物云社區(qū)空間居住消費服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)營收同比分別增加11.8%、減少5.2%、減少23.6%，毛利率同比分別減少0.7%、增加1.7%以及增加1.5%。

據(jù)界面新聞了解，社區(qū)空間居住消費服務(wù)營收增長，主要得益于萬物云在存量市場的拓展能力持續(xù)提升。但受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方銷售下滑影響，上半年開發(fā)商增值服務(wù)及AIoT解決方案服務(wù)收入同比承壓。

其中，開發(fā)商增值服務(wù)下降屬于關(guān)停并轉(zhuǎn)的正?，F(xiàn)象；AIoT解決方案由于歷史客戶以開發(fā)商為主，正在調(diào)整客群，預(yù)計很快會觸底反彈。盡管這兩塊業(yè)務(wù)有較大降幅，但總體金額僅約4億元。

在物企獨立性方面，上半年萬物云去“地產(chǎn)化”成效顯著。

2025年上半年，萬物云開發(fā)商關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)收入占比較2024年末的9.5%，進一步下降至6.5%，核心業(yè)務(wù)收益增幅與開發(fā)商業(yè)務(wù)降幅之間的“剪刀差”開始呈現(xiàn)。

此外，值得關(guān)注的事，2025年也是萬物云第二個“三年計劃”（2025-2027年）的開啟之年，萬物云將其定義為能力建設(shè)年，戰(zhàn)略重心將轉(zhuǎn)向AI驅(qū)動的服務(wù)升級。

據(jù)界面新聞了解，經(jīng)過半年多的AI應(yīng)用建設(shè)，今年7月份，萬物云的首批6名AI員工已完成轉(zhuǎn)正答辯正式上崗。同時，萬物云GC平臺也升級2.0版本，實現(xiàn)多種RAG與MCP升級，以及多AI agent員工協(xié)作。

與此同時，技術(shù)投入也轉(zhuǎn)化成了真金白銀的效益。財報顯示，上半年萬物云行政開支從2024年同期的9.63億元下降至8.86億元，降幅達到8%。

最后，對于2025年全年業(yè)績的展望，萬物云財務(wù)負責(zé)人王緒斌表示，不管市場怎么變，公司的初心不會變，希望扎實的做好業(yè)務(wù)，服務(wù)好客戶?；谏习肽隊I收及核心凈利潤的增長基礎(chǔ)，預(yù)計全年這兩項指標的增速將高于上半年水平。

王緒斌解釋稱，業(yè)績達成的核心路徑在于通過彈性定價等帶來的物業(yè)底盤的內(nèi)生增長，新業(yè)務(wù)新能力價值釋放，投資驅(qū)動業(yè)務(wù)增長，以及AI帶來的降本增效等。