2025年上半年，全國房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段。盡管商品房銷售降幅較此前有所收窄，但開發(fā)投資仍呈雙位數(shù)下滑，市場觀望情緒未完全消散，導(dǎo)致多數(shù)房企面臨銷售承壓、利潤收窄的挑戰(zhàn)。
在此背景下，越秀地產(chǎn)（00123.HK）于8月26日發(fā)布的2025年中期財(cái)報(bào)，呈現(xiàn)出整個(gè)行業(yè)中難得的一抹亮色。報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入475.7億元，同比增長34.6%；合同銷售額615億元，同比上升11%，逆勢實(shí)現(xiàn)“雙增長”。
更值得關(guān)注的是，業(yè)績發(fā)布前夕，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普于 8月25日授予越秀地產(chǎn)投資級(jí)評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，使得越秀成為行業(yè)內(nèi)當(dāng)前唯一躋身標(biāo)普投資級(jí)評(píng)級(jí)的地方性國企，反映出國際資本市場對(duì)其綜合經(jīng)營能力與財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的高度認(rèn)可。
一.經(jīng)營韌性凸顯，營收實(shí)現(xiàn)“七連增”
越秀地產(chǎn)2025年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入475.7億元，同比增長34.6%，延續(xù)了自2019年以來連續(xù)七年增長勢頭，實(shí)現(xiàn)“營收七連增”，在行業(yè)營收普遍收縮的背景下，增速遠(yuǎn)超百強(qiáng)房企平均水平。
業(yè)績?cè)鲩L主要得益于銷售規(guī)模的擴(kuò)張與區(qū)域結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。上半年，越秀地產(chǎn)合同銷售額達(dá)615億元，同比增長11%，貢獻(xiàn)了主要營收增量；同時(shí)，一線城市銷售額占比高達(dá)80.5%，凸顯核心市場的主導(dǎo)作用。
行業(yè)分析表明，高能級(jí)城市抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)，貨值兌現(xiàn)周期短，直接支撐了去化效率。
此外，“開發(fā)+運(yùn)營”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式為越秀提供了額外增長動(dòng)力。
2025年上半年，越秀的商業(yè)、物業(yè)服務(wù)、康養(yǎng)等板塊持續(xù)發(fā)力：越秀房托實(shí)現(xiàn)營收 9.66 億元，出租率穩(wěn)定在92%以上；越秀服務(wù)在管面積達(dá)7231萬平方米，新增合約面積596萬平方米，營收19.62億元，同比增加 18%；越秀康養(yǎng)板塊入住率提升至74%，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目增至24個(gè)，營收增速達(dá)25%。
這種多元化布局不僅幫助越秀地產(chǎn)平滑度過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的周期性波動(dòng)，更為公司營收的長期穩(wěn)定增長提供了可持續(xù)動(dòng)力。
綜合來看，越秀能實(shí)現(xiàn)逆周期增長，關(guān)鍵在于其清晰的城市布局策略和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，這也為其后續(xù)利潤修復(fù)打下基礎(chǔ)。
二.銷售逆勢上漲，土儲(chǔ)質(zhì)量鑄就護(hù)城河
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，百強(qiáng)房企銷售總額同比下降11.8%。在此行業(yè)寒冬中，越秀地產(chǎn)以615億元銷售額實(shí)現(xiàn)11%的同比正增長，不僅是行業(yè)TOP10房企中唯三的正增長房企之一，增速更是排名第二，并穩(wěn)居克而瑞榜單第8位。
這一“逆勢雙位數(shù)增長”的背后，是越秀地產(chǎn)“精準(zhǔn)投資+優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)”戰(zhàn)略的奏效。
在銷售端，越秀地產(chǎn)顯露出了其結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢。分地區(qū)來看，大灣區(qū)、華東、北方區(qū)域分別占比27.4%、27.8%、33.8%，布局相對(duì)均衡，有效分散了單一市場風(fēng)險(xiǎn)；分城市能級(jí)來看，越秀地產(chǎn)在核心一線城市的市場占有率表現(xiàn)十分突出，銷售額為495億，占總銷售額80.5%。
其中，在北京，越秀地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%，晉升為上半年北京市場占有率最高的房企；在大本營廣州，實(shí)現(xiàn)了157.56億元銷售額，排名第二；在上海，也實(shí)現(xiàn)了144.92億元銷售額，位居第六名。
核心城市貢獻(xiàn)增大的另一面，是越秀地產(chǎn)產(chǎn)品力的提升。
今年年初，越秀地產(chǎn)發(fā)布了“4×4好產(chǎn)品理念”響應(yīng)“好房子”政策。上半年多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目銷售表現(xiàn)突出，如北京的和樾望云、和樾玉鳴雙項(xiàng)目開盤勁銷152億元、上海的靜安天玥項(xiàng)目開盤即售罄。體現(xiàn)在年報(bào)上，則是其銷售均價(jià)從去年中期的29500元/平方米提升至42100元/平方米，約是行業(yè)均值的2.5倍。
土地儲(chǔ)備方面，上半年，越秀地產(chǎn)新增土儲(chǔ)148萬平方米，全部位于一二線核心城市，其中68%位于一線城市；截至報(bào)告期末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備面積達(dá)到2043萬平方米，一二線核心城市占比高達(dá)94%。
這些一線及強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，貨值兌現(xiàn)周期短、溢價(jià)又高，加上越秀地產(chǎn)的運(yùn)營及打造，直接將土儲(chǔ)質(zhì)量的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為銷售去化能力——報(bào)告期內(nèi)存貨周轉(zhuǎn)率同比優(yōu)化，支撐了現(xiàn)金回款效率。
在拿地策略方面，越秀地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)“效率與靈活性”。
據(jù)悉，越秀地產(chǎn)近兩年的拿地策略為避開拿大的項(xiàng)目，主要拿小的項(xiàng)目。而規(guī)模小也意味著快進(jìn)快出，運(yùn)轉(zhuǎn)效率較高，投資兌現(xiàn)度也比較高。
在中期業(yè)績會(huì)上，越秀地產(chǎn)管理層指出，越秀地產(chǎn)應(yīng)對(duì)當(dāng)下的市場更重要的是對(duì)城市的解讀，包括對(duì)每一個(gè)街區(qū)、每一個(gè)地塊對(duì)應(yīng)的客群。接下來公司也將繼續(xù)保持一定的投資強(qiáng)度，確保公司穩(wěn)中求進(jìn)，取得有質(zhì)量的增長，確保完成全年1205億元銷售目標(biāo)（上半年已完成51%）。
從行業(yè)視角來看，土地儲(chǔ)備的“量質(zhì)雙優(yōu)”已成為越秀地產(chǎn)的核心競爭力之一，為其在行業(yè)分化中持續(xù)領(lǐng)先提供支撐。
三.財(cái)務(wù)穩(wěn)健領(lǐng)跑，低成本融資構(gòu)筑安全墊
自2020年“三道紅線”政策實(shí)施以來，越秀地產(chǎn)始終保持零踩線，凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)均處安全區(qū)間。2025年上半年，公司總資產(chǎn)同比下降6.5%至3836.7億元，體現(xiàn)企業(yè)主動(dòng)去杠桿的決心。
具體的財(cái)務(wù)指標(biāo)上，報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入41億元，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，反映出越秀地產(chǎn)銷售回款及運(yùn)營效率的提升；現(xiàn)金及等價(jià)物儲(chǔ)備達(dá)446.4億元，雖同比下降10.8%，但現(xiàn)金儲(chǔ)備覆蓋短債充足，短債占比僅24%，顯示出優(yōu)質(zhì)的流動(dòng)性。
在有息負(fù)債上，越秀地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況也在持續(xù)優(yōu)化。目前有息負(fù)債總規(guī)模1039億元，加權(quán)平均借貸利率降至3.16%，同比下降41個(gè)基點(diǎn)，期末利率更壓降至3%以下。
據(jù)交銀國際預(yù)測，在下半年流動(dòng)性寬松的環(huán)境下，越秀地產(chǎn)的平均融資成本有望進(jìn)一步下降約10-20個(gè)基點(diǎn)。
在融資環(huán)境趨緊的當(dāng)下，穩(wěn)健性成為國際評(píng)級(jí)認(rèn)可的關(guān)鍵依據(jù)。
今年6月，惠譽(yù)將越秀地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望上調(diào)至“穩(wěn)定”，并維持“BBB-”投資級(jí)評(píng)級(jí)，成為惠譽(yù)今年來首次上調(diào)內(nèi)房企業(yè)評(píng)級(jí)。
財(cái)報(bào)發(fā)布前夕，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普也宣布授予越秀地產(chǎn)投資級(jí)評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。
里昂證券與中銀證券均維持“買入”評(píng)級(jí)，其中里昂證券將目標(biāo)價(jià)上調(diào)至5.1港元，并看好其年度銷售目標(biāo)的順利達(dá)成。
在評(píng)級(jí)提升的基礎(chǔ)上，越秀地產(chǎn)也在用實(shí)際行動(dòng)回報(bào)股東，增強(qiáng)投資者信心。中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)宣布中期股息每股0.166港元（約0.151元人民幣），派息比率保持穩(wěn)定。
結(jié)合標(biāo)普與惠譽(yù)評(píng)級(jí)，不僅降低發(fā)債成本，更吸引長期資本流入，形成“評(píng)級(jí)提升—融資優(yōu)化”的良性循環(huán)。財(cái)務(wù)端的突出表現(xiàn)，印證了越秀“以穩(wěn)為主”的戰(zhàn)略定力，為其在行業(yè)出清周期中搶占先機(jī)。
整體來看，在行業(yè)深度調(diào)整期，越秀地產(chǎn)能夠交出這樣一份“營收增、銷售漲、財(cái)務(wù)穩(wěn)”的答卷實(shí)屬不易。
在8月26日召開的中期業(yè)績會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)對(duì)未來展望充滿信心：“下半年，公司將全力以赴完成1205億元銷售目標(biāo)；投資端堅(jiān)持精準(zhǔn)策略，確保300億元拿地計(jì)劃落地；同時(shí)維持‘三道紅線’綠檔，并推動(dòng)融資成本進(jìn)一步下降”。
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭。憑借優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、穩(wěn)健財(cái)務(wù)及國際評(píng)級(jí)背書，越秀地產(chǎn)已占據(jù)轉(zhuǎn)型先機(jī)。隨著政策暖風(fēng)頻吹及市場筑底，公司也有望在行業(yè)新周期中持續(xù)領(lǐng)跑。