在中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、市場分化加劇的背景下，企業(yè)戰(zhàn)略的前瞻性眼光與投資能力是決定成敗的關(guān)鍵因素。

近日，中國金茂以一份亮眼的半年報(bào)，再次驗(yàn)證了其聚焦高能級核心城市投資策略的有效性卓有成效，為行業(yè)提供了一個(gè)穿越周期的范本。

多空博弈后，一線城市已率先筑底回暖

在具體分析中國金茂數(shù)據(jù)之前，我們先看一看當(dāng)下市場發(fā)生了哪些變化值得我們關(guān)注。事實(shí)上，也正是基于當(dāng)前的市場環(huán)境，中國金茂早就做了一系列應(yīng)對舉措、提早布局，才得以讓業(yè)績有良好的表現(xiàn)。

首先，市場特別是今年以來，一線城市地產(chǎn)市場，出現(xiàn)了筑底反彈的跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，一線城市新房價(jià)格同比降幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，半年累計(jì)降幅從2.1%縮減至1.7%，特別是上海，更以0.7%的環(huán)比漲幅逆勢上揚(yáng)。

有分析指出，當(dāng)前上海和北京繼續(xù)以絕對優(yōu)勢穩(wěn)居前兩位，無論是在供給側(cè)還是需求側(cè)，這兩座超一線城市都表現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性和增長潛力。其共同特征包括：高人口凈流入、強(qiáng)勁的購買力、嚴(yán)格的土地供應(yīng)控制以及活躍的改善型需求，這些因素共同構(gòu)筑了樓市的“安全墊”。

尤其是在當(dāng)前行業(yè)整體承壓的背景下，一二線城市與三四線城市之間的分化愈發(fā)明顯。北上等城市因具備稀缺資源和完善的基礎(chǔ)設(shè)施，成為資金避險(xiǎn)和價(jià)值沉淀的首選地。因此，越來越多的房企重新審視投資布局，將資源向確定性更高的核心區(qū)域傾斜。

其次，從土地市場來看，核心區(qū)域土地價(jià)值仍保持較強(qiáng)韌性。以北京市場為例，"強(qiáng)者恒強(qiáng)"特征愈發(fā)明顯。海淀永豐、豐臺(tái)麗澤等核心板塊地塊平均吸引多家房企參與競拍，全部達(dá)到最高限價(jià)；而房山竇店等遠(yuǎn)郊區(qū)域則遭遇流拍。

同樣在上海，前灘21號地塊以15.6萬元/平方米的樓面價(jià)刷新紀(jì)錄，彰顯核心資產(chǎn)價(jià)值，但臨港新片區(qū)多宗地塊則需政府回購?fù)械撞拍艹山弧?/p>

可見，在行業(yè)邏輯生變的背景下，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好也發(fā)生了跟以往不同的變化，這種分化反映出房企對區(qū)位價(jià)值的極致追求?！熬劢购诵某鞘小⑸罡麅?yōu)質(zhì)區(qū)域”已成為絕大多數(shù)規(guī)模房企的共同選擇。盲目擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，精準(zhǔn)投資、控制風(fēng)險(xiǎn)、提升運(yùn)營效率成為新主題。

成績背后，金茂的投資邏輯

在上述的大趨勢下再來看中國金茂的布局，就不難發(fā)現(xiàn)其背后的決策邏輯：自2024年以來，中國金茂共獲取41個(gè)項(xiàng)目，且100%位于一二線核心城市。2025年上半年，公司新增6個(gè)項(xiàng)目，總土地款492億元，全部集中在北京、上海、杭州等高能級城市。

投好投足，成為企業(yè)核心戰(zhàn)略——在北京和上海這兩大戰(zhàn)略市場，金茂投資額高達(dá)324億元，占總投資比例的66%。在新增項(xiàng)目中，“府系”和“璞系”兩大高端產(chǎn)品線占比達(dá)68%，顯示出公司堅(jiān)定推進(jìn)產(chǎn)品升級、匹配高端需求的決心。重倉京滬，是基于對城市基本面的深刻理解、對人口流向的準(zhǔn)確判斷、對產(chǎn)品競爭力的不斷錘煉。只有將資源投入最具確定性的地方，才能在波動(dòng)中穩(wěn)健前行，在行業(yè)新階段中贏得主動(dòng)。

據(jù)中國金茂高級副總裁張輝表示：“截至2025年6月末，公司總土儲(chǔ)規(guī)?？芍С治磥韮赡攴€(wěn)健發(fā)展。尤其值得強(qiáng)調(diào)的是，土儲(chǔ)中未售貨值69%位于華北、華東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，較2024年底提升6個(gè)百分點(diǎn)；一線城市未售貨值占比提升9個(gè)百分點(diǎn)?！?/p>

不僅如此，在聚焦一線核心城市已成為行業(yè)共識的背景下，中國金茂通過對客戶需求的精準(zhǔn)把控、通過挖掘土地的價(jià)值，不斷提升產(chǎn)品力來差異化優(yōu)勢。

中國金茂表示，“公司以一個(gè)好房子標(biāo)準(zhǔn)貫穿住宅開發(fā)全周期，秉持‘懂客戶、懂生活、懂藝術(shù)’的理念，優(yōu)選配套、做優(yōu)服務(wù)，通過‘金玉滿堂’四大產(chǎn)品線提供全周期高品質(zhì)的生活體驗(yàn)?！?/p>

市場的認(rèn)可度一向項(xiàng)是檢驗(yàn)產(chǎn)品的核心標(biāo)準(zhǔn)，也是中國金茂有能力持續(xù)拿地、敢于拿地的底氣所在。

今年上半年以來，金茂多個(gè)新項(xiàng)目首開入市并獲得熱烈地市場反響。上海潤雲(yún)金茂府首開當(dāng)日售罄；長沙湘江金茂府首開114套房源售罄，成為6月長沙單盤銷冠。璞系項(xiàng)目代表作西安璞逸東方首開搖號熱銷13億，鄭州璞逸云湖首開成為當(dāng)?shù)睾勒N冠。滿系代表北京金茂滿曜自開盤以來蟬聯(lián)朝陽區(qū)普宅網(wǎng)簽套數(shù)冠軍；棠系項(xiàng)目成都東城金茂曉棠上半年六開六罄，成為本城現(xiàn)象級紅盤......

拿結(jié)果說話，業(yè)務(wù)增長“量、質(zhì)”雙提升

產(chǎn)品的熱銷也實(shí)打?qū)嵉捏w現(xiàn)在了財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中，據(jù)中國金茂發(fā)布的2025年中期業(yè)績報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入251億元，同比增長14%；歸母凈利潤同比增長8%，達(dá)到10.9億元。若剔除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)的影響，這一利潤指標(biāo)甚至達(dá)到11.23億元，顯示出主營業(yè)務(wù)強(qiáng)大的造血能力。

更值得關(guān)注的是盈利質(zhì)量的提升：上半年公司毛利為40.59億元，同比增幅14%，同期毛利率16%，其中開發(fā)板塊毛利率較去年同期提升1個(gè)百分點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)表明，中國金茂不僅在“量”上實(shí)現(xiàn)增長，更在“質(zhì)”上持續(xù)優(yōu)化。

銷售方面，1-6月中國金茂累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額534億元，同比增長20%，行業(yè)排名歷史性進(jìn)入前十、位列第9。此外，具中國在業(yè)績會(huì)上表示，上半年公司住宅平均簽約單價(jià)2.6萬/㎡，較2024年（2.2萬/㎡）、2023年（2.1萬/㎡）提升顯著。這些成績與其堅(jiān)持高端產(chǎn)品線和核心城市策略密不可分。

發(fā)布會(huì)上，管理層也向市場傳遞了明晰的未來發(fā)展藍(lán)圖：“2025-2027年，極致盤活存量、加速新項(xiàng)目利潤貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)“活得好”；2028-2030年，實(shí)現(xiàn)全面煥新金茂，使中國金茂真正成為一個(gè)具有核心競爭力，可持續(xù)發(fā)展、健康的公司”。

中國金茂的案例說明，在中國房地產(chǎn)市場從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營、從普漲時(shí)代進(jìn)入結(jié)構(gòu)分化的背景下，企業(yè)欲實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長，必須重新定義自身的投資邏輯。在不確定的環(huán)境中，做最確定的投資。中國金茂已為同行提供了一條值得借鑒的發(fā)展路徑。