界面新聞記者 | 王婷婷
隨著物流地產(chǎn)從“投資者最青睞的資產(chǎn)”恢復(fù)到理性價值狀態(tài)，行業(yè)的供應(yīng)高峰即將過去，物流地產(chǎn)企業(yè)又瞄準了城市更新賽道。
9月8日，普洛斯上海新西北物流園一期正式投入運營，這是普洛斯首個啟動規(guī)?；碌淖越ㄗ赃\營項目。普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)總裁趙明琪表示，要以更綠色、更智慧、更人本的基礎(chǔ)設(shè)施，定義新一代物流倉儲標準。
走進園區(qū)，界面新聞注意到，綠色低碳、智能化的特征隨處可見。例如園區(qū)配備了光伏綠色電力，同時在冷庫道口加裝充電樁，方便新能源車輛補電。
此次更新，普洛斯采用了“零增地擴改建”模式，新園區(qū)預(yù)計凈新增建筑面積約9.8萬平方米，實現(xiàn)土地的集約化利用和經(jīng)濟效益的雙重提升，是上海城市更新的又一案例。
據(jù)界面新聞了解，普洛斯上海新西北物流園位于普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，目前新園區(qū)一期試運營期間出租率超過90%，已引入ALDI奧樂齊、ASC圣皮爾精品酒業(yè)等企業(yè)入駐。
普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)副總裁、大上海區(qū)域總經(jīng)理范皓認為，如今倉儲物流市場面臨一個問題：在城市優(yōu)質(zhì)區(qū)位如何以更高質(zhì)量的資產(chǎn)去服務(wù)當(dāng)前的市場？在范皓看來，推出相應(yīng)的舉措是必然的。
“在上海不止這一處園區(qū)會啟動更新升級，我們正計劃陸續(xù)在多個優(yōu)質(zhì)供應(yīng)鏈節(jié)點進行布局?！狈娥┰诮邮芙缑嫘侣劦让襟w采訪時表示。
據(jù)范皓介紹，政府對該園區(qū)二期的整體更新計劃，包括新項目的容積率、零增地改擴建模式都已經(jīng)批準，只是后續(xù)二期的具體如何布局，更細致的方案還沒出來。等方案落地以后，普洛斯準備隨時實施、對二期啟動重新開發(fā)建設(shè)。
在范皓看來，倉儲物流園區(qū)有必要進行更新改造，反映出市場上現(xiàn)有資產(chǎn)可能已無法滿足當(dāng)前乃至未來企業(yè)的運營需求。基于這一輪研判，普洛斯將對該地區(qū)的資產(chǎn)進行更新升級。
另一方面，在核心城市核心區(qū)位，新增工業(yè)用地特別是物流倉儲用地的供應(yīng)也很難再有。
近年來，隨著電商的興起和消費升級，物流行業(yè)迎來快速發(fā)展，倉儲物流園的需求也越來越大。因此，近幾年國內(nèi)倉庫竣工面積大幅增長，如2023年的竣工面積較2022年增加417萬平方米。
數(shù)據(jù)顯示，倉儲行業(yè)市場規(guī)模由2019年的882.9億元增長至2023年的1533.5億元，年均復(fù)合增長率達到14.8%。
這期間，物流地產(chǎn)開始成為行業(yè)“新寵”，除傳統(tǒng)的倉儲物流地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)力外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以及中外各類財團也紛紛跨界，先后進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，如金地、綠地、萬科等多家房地產(chǎn)開發(fā)商也進軍倉儲地產(chǎn)市場。
于是，倉儲物流園在不少熱點城市迎來供應(yīng)高峰。
以上海為例，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2024年上海倉儲物流市場迎來歷史性的供應(yīng)高峰，共計7個項目，總體量達135.5萬平方米，位于上海西南區(qū)域的金山、青浦、松江和奉賢，多為三層及以上物業(yè)。但和充沛的供應(yīng)相比，需求較為萎靡，全年凈吸納量歷史首次為負值，為負15萬平方米。
在蘇州、太倉、昆山市場，2023年新增供應(yīng)為歷史最高水平，分別達到其十年平均水平的5倍、4倍和4倍。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，浙江嘉興市場在2024年也有107萬平方米的新項目竣工入市，創(chuàng)歷史新高，為十年均值的近3倍。
隨著電商增速放緩和新增供應(yīng)持續(xù)增加，倉儲物流市場去化壓力不斷增加。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2025上半年，全國租金持續(xù)下行趨勢，尤其是華東、華北部分城市供應(yīng)充裕且需求增長放緩，短期內(nèi)租金承壓較為明顯。不過到今年第二季度，倉儲物流市場供需雙降，供應(yīng)節(jié)奏顯著放緩。
“未來六個月，上海將迎來45萬平方米的優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的交付，逐步告別供應(yīng)高峰?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責(zé)人孫潔認為，下半年，隨著經(jīng)濟內(nèi)生動力不斷增強，以及上海城市更新帶來的升級搬遷將繼續(xù)推動上海倉儲物流市場需求回升。
同時，2025年上海都市圈的供應(yīng)高峰將迎來尾聲，租金跌幅也有望收窄。
一個很明顯的趨勢是，物流地產(chǎn)企業(yè)不能再依靠標準化產(chǎn)品來主導(dǎo)市場了。
第一太平戴維斯認為，中國物流地產(chǎn)市場正進入更加穩(wěn)定的階段。供應(yīng)增速放緩，空置率下降，租戶需求也在不斷演變。電子商務(wù)、自動化和可持續(xù)發(fā)展持續(xù)影響市場需求，而資本逐漸轉(zhuǎn)向位置更優(yōu)、規(guī)格更高的資產(chǎn)。
比如租戶的升級需求開始增加。租戶可能從乙級倉向甲級倉遷移，傾向選擇具備自動化條件的設(shè)施，對速度與效率的要求日益提升，或者需更高標準以支持更快周轉(zhuǎn)效率。
“而且，當(dāng)前很多企業(yè)客戶是要做整合的，如果這個倉庫沒有重新改建、升級，就滿足不了企業(yè)對倉儲的整合需求?！毙苄脨鸶嬖V界面新聞，普洛斯會在不同的城市因地制宜，面對其城市區(qū)域經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)的底色，去做相應(yīng)調(diào)整。
比如新西北物流園分期重新建設(shè)后，現(xiàn)在重新開業(yè)的一期和原本一期的客戶完全不一樣?！皞}庫更新了以后，優(yōu)質(zhì)的客戶自然就進來了?！?/p>
服務(wù)的客戶在變，倉儲物流企業(yè)也要適應(yīng)變化。
熊忻愷向界面新聞表示，現(xiàn)在行業(yè)又有一些新賽道，比如潮玩、寵物這些新消費賽道，以及跨境出?！八男↓垺保═EMU、 SHEIN 、 TikTok Shop、速賣通）。他認為，可能未來再過5-10年，它們又會是倉儲物流企業(yè)很重要的中流砥柱的客戶類型。
“倉儲物流永遠都不可能是一個賺快錢的行業(yè)。”
熊忻愷告訴界面新聞，目前行業(yè)仍處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整期，行業(yè)需要回到供需關(guān)系應(yīng)該有的狀態(tài)。當(dāng)供需平衡、市場回歸理性的時候，這個行業(yè)又能夠回到它的長期價值上。