文｜恒鈦度
租賃市場告別灰色套利，新的博弈規(guī)則開始生效。
長期以來，中國住房租賃市場在“高速增長”與“監(jiān)管空窗”之間游走，一邊是2.6億的城鎮(zhèn)租房人口，另一邊是隔斷房、甲醛房、押金難退、虛假房源等頑疾反復(fù)上演。
一段時間內(nèi)，“不備案”“不納稅”“不簽正規(guī)合同”被廣泛接受為市場默認規(guī)則，房東、二房東、中介機構(gòu)和平臺在信息不對稱中獲得穩(wěn)定盈利，而租客只能處于權(quán)責(zé)失衡的末端，支付租金，卻難以享受應(yīng)有的服務(wù)保障和維權(quán)路徑。
這套灰色盈利模式，正在迎來全面終結(jié)。
今天起，《住房租賃條例》正式施行，作為我國首部專門針對住房租賃領(lǐng)域制定的行政法規(guī)，條例以系統(tǒng)化條款覆蓋租賃合同備案、房源發(fā)布、押金管理、資金監(jiān)管、租金監(jiān)測、信息平臺責(zé)任等多個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，首次實現(xiàn)對個人房東、企業(yè)機構(gòu)、經(jīng)紀(jì)中介、信息平臺的全面穿透式規(guī)制。
不僅明確租賃行為必須實名備案、平臺不得代收租金押金、廚房陽臺等非居住空間禁止出租，還賦予了承租人獨立備案權(quán)、明令禁止暴力驅(qū)趕和克扣押金、設(shè)定地方政府租金監(jiān)測機制。條例中涉及的處罰條款也大幅升級，違者輕則警告整改，重則面臨高額罰款、停業(yè)整頓乃至吊銷執(zhí)照。
對于整個市場而言，這不僅僅是一個合規(guī)“清單”的下發(fā)，而是一場對租賃行業(yè)原有博弈模式的深層重構(gòu)。信息差、模糊空間、灰色套利，這些曾被視為常態(tài)的“隱性紅利”，正在失去合法生存土壤；而責(zé)任可溯、流程可查、合同可控的“強監(jiān)管邏輯”，則正在成為新的行業(yè)底色。
租房，不再是一個“簡單的私下交易”，而正在成為一個必須被制度管起來的社會行為。
這場由法律正式推動的變化，影響的絕不僅是中介平臺和企業(yè)機構(gòu)，所有依賴“模糊操作”獲得租金、套利空間的個體房東，也將面對從未有過的透明化監(jiān)管壓力。
規(guī)則已經(jīng)變了，留在舊世界的人，要么主動退出，要么接受清算。
01:押金、隔斷房和信息差：那些灰色盈利模型，正在被連根拔起
在住房租賃市場快速擴張的這些年，一套成熟的“非制度性盈利模式”曾悄然成型。房源不備案，合同口頭化，信息不透明，押金無限期占用，再加上廚房、陽臺、地下儲藏室等空間被改造為“出租單位”，構(gòu)建出一個以模糊為利潤基礎(chǔ)、以監(jiān)管缺位為緩沖帶的租賃灰區(qū)。
這種模式的關(guān)鍵在于：交易發(fā)生，但法律缺席。
押金就是典型例子。在很多城市，“押一付三”仍是常規(guī)，租戶一次性交付三個月租金和一個月押金，中介與房東完成收款后，幾乎不存在押金監(jiān)管。租約到期后，押金是否退、退多少、何時退，往往取決于房東主觀判斷。一旦發(fā)生爭議，租戶維權(quán)渠道有限、成本極高。
《住房租賃條例》對此進行了明確規(guī)制。其中明確“出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金”，并規(guī)定住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者不得代收、代付住房租金、押金。
知名產(chǎn)業(yè)時評人彭德宇表示，《住房租賃條例》對押金糾紛的約束機制，將有效限制房東“先收后賴”“隨意克扣”等行為?！拔磥硌航饘⒊蔀楹贤兀皇恰较录s定’。這不僅有利于保護承租人權(quán)益，也能減少中小房東的資金道德風(fēng)險。”
更具象的是對“隔斷房”“甲醛房”等典型問題的直接整治。第三十九條明令禁止廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住，一經(jīng)查實，最高可處10萬元罰款，并沒收違法所得。針對出租房屋安全標(biāo)準(zhǔn)，條例還首次明確：用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃氣、室內(nèi)裝飾裝修等法律法規(guī)與強制性標(biāo)準(zhǔn)，且租住人數(shù)上限和人均最低面積必須達標(biāo)。
“《住房租賃條例》是對既有租賃操作空間的一次系統(tǒng)性封堵?！逼笫陆绻芾碛邢薰緢?zhí)行董事李睿表示，“過去租賃產(chǎn)品‘劣幣驅(qū)逐良幣’的結(jié)構(gòu)，正是基于部分經(jīng)營主體用非法隔斷、人均低面積、隱性甲醛等方式壓低成本、搶占市場?，F(xiàn)在這種模式的風(fēng)險開始向上反彈，條例實質(zhì)是在清掃套利路徑，為規(guī)范供給清場。”
不僅如此，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥說,除了規(guī)范租賃雙方的行為，《住房租賃條例》將經(jīng)營主體細分為個人出租人、住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者四類，實施差異化監(jiān)管，對相關(guān)經(jīng)營主體“要做什么”“不能做什么”提出了要求:
住房租賃合同連續(xù)履行達到規(guī)定期限的，出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，承租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的基本公共服務(wù)。
住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，發(fā)布的住房地址、面積、租金等房源信息應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、完整，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息；住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力，并將其從業(yè)人員名單向所在地縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門備案；網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)核驗住房租賃信息發(fā)布者的真實身份信息，未履行核驗責(zé)任的，會受到相應(yīng)處罰。
在這一系列條款推動下，整個租賃市場賴以存續(xù)的灰色地帶——尤其是圍繞信息差、空間套利、責(zé)任不對稱展開的“快錢生意”——正在被制度從底層推翻。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說，條例有助于營造更加規(guī)范、公平的行業(yè)環(huán)境，推動出租人尤其是住房租賃企業(yè)持續(xù)提升租賃產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，并促進住房租賃市場供給端機構(gòu)化和長期化。
這意味著，租房作為一門生意，再也無法靠“模糊性”盈利了。
02:備案權(quán)倒向租客：信息權(quán)的第一次權(quán)力轉(zhuǎn)移
在住房租賃這場看似平等的交易中，真正的權(quán)力，往往掌握在擁有“信息控制權(quán)”的那一方。
長期以來，租房備案制度在實際執(zhí)行中作用有限，根本原因是備案依賴房東主動配合。由于備案往往需要提供房產(chǎn)證、身份證、租賃合同等材料，很多房東出于避稅或規(guī)避監(jiān)管目的，選擇“拖延、推諉、拒絕”，導(dǎo)致租客無法在實際生活中享受到公積金提取、子女義務(wù)教育、社會保障等公共服務(wù)權(quán)益。
《住房租賃條例》的出現(xiàn)，打破了這種結(jié)構(gòu)性不平等。
根據(jù)第八條規(guī)定，租客可獨立備案；房東和租客通過住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)辦理住房租賃合同備案；住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案的，將被處最高10萬元的罰款。這一變化意味著，信息對稱的主動權(quán)，從房東轉(zhuǎn)移到了承租人手中。
彭德宇指出，這一條款將極大改變租賃市場的運轉(zhuǎn)方式。“以前備案是房東的一種‘選擇權(quán)’，現(xiàn)在則成為租客的‘權(quán)利義務(wù)’，這不僅是流程變化，更是權(quán)力結(jié)構(gòu)的實質(zhì)性重構(gòu)。”
“未來租賃或長租將是必然趨勢，很多租房可以享受子女義務(wù)公辦教育、最低生活保障、住房保障、社會救助，以及租賃過程中的權(quán)益保障，比如房東不能隨意漲租金、克扣押金，隨意闖入室內(nèi)等。這些權(quán)益的保障都以備案為前提，備案才意味著納入國家住房租賃條例的管理?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說到?。
品牌戰(zhàn)略定位專家吳玉興則認為：“備案制度改變了租客的地位，是推動租購并舉向縱深發(fā)展的技術(shù)入口?！焙芏喑鞘虚_始將備案合同納入行政服務(wù)系統(tǒng)，這種變化背后，是國家在推動城市治理從‘以房產(chǎn)證為核心’向‘以居住事實為基礎(chǔ)’的轉(zhuǎn)型?！?/p>
更重要的是，備案不僅關(guān)系到租客的權(quán)益，也將反向推動房東“現(xiàn)形”。
備案信息一旦錄入平臺，意味著房東身份、房源地址、租金數(shù)額將被同步記錄，稅務(wù)系統(tǒng)據(jù)此即可核定租賃收入是否申報、租賃稅種是否繳納。盡管稅率整體不高（多數(shù)城市綜合征收率為2.5%~4%），但對于習(xí)慣“隱身操作”的大量個人房東而言，這將極大提升其合規(guī)成本。
以北京、上海為代表的城市稅務(wù)系統(tǒng)目前執(zhí)行較為嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，租客在發(fā)起備案時如需開具租金發(fā)票，將觸發(fā)平臺對房東“納稅義務(wù)”的提示。界面新聞此前報道稱：上海12366（國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局客服電話）的一位工作人員表示?，按照現(xiàn)行要求，個人出租房屋確實需要繳納個稅、房產(chǎn)稅等稅費，應(yīng)稅收入以發(fā)票金額為準(zhǔn)。月租金在10萬元以下的，綜合稅率為2.5%。編者按：以月租5000元為例，上海房東一年需承擔(dān)約1500元的稅費。
過去房東能回避納稅，是因為沒有人備案；現(xiàn)在備案成為權(quán)利，房東逃稅成為“高風(fēng)險操作”。
這種由承租人發(fā)起的信息透明化，將在未來加速推動“逃稅紅利”消失，使得房東必須在“合規(guī)納稅”和“退出市場”之間做出抉擇。
租房市場的最大變化，不在于是否多裝了一個攝像頭，而在于——數(shù)據(jù)開始成為權(quán)利，信息開始成為成本。
03:企業(yè)游戲規(guī)則重寫：從套利快錢，走向合規(guī)慢運營
如果說“租房不備案”“押金不退”“隔斷房拼收益”是個體房東的灰色盈利方式，那么，在機構(gòu)層面，一套更復(fù)雜、更系統(tǒng)的套利模型同樣存在，并在過去十年間支撐起了龐大的長租企業(yè)、中介平臺、金融撮合服務(wù)體系。
其底層邏輯高度一致：用不透明的合同結(jié)構(gòu)壓低風(fēng)險成本，用資金流沉淀和信息撮合放大收益空間。
李睿指出：典型如部分長租企業(yè)使用“高進低出+資金沉淀”模式，通過收取數(shù)月租金和押金，再通過企業(yè)內(nèi)部賬戶循環(huán)挪用，用于擴大房源規(guī)?；蜷_展其他金融投資活動。而平臺則常以“代收代付”模式，在租金流轉(zhuǎn)中形成短期沉淀，從中收取服務(wù)費、貸款撮合傭金、甚至轉(zhuǎn)化為租客金融產(chǎn)品的入口。
“這種玩法的最大風(fēng)險，在于一旦資金鏈斷裂或市場下行，企業(yè)無力按期支付房東租金或退還押金，極易造成大面積“爆雷”。2020年以來，部分知名長租平臺頻繁暴雷的原因，幾乎都可在此模式下找到共性?！崩铑Ｕf到。
對此，《住房租賃條例》進行了正面封堵。
其中指出：對于住房租賃企業(yè)，如要求發(fā)布房源信息應(yīng)真實、準(zhǔn)確、完整，不得發(fā)布虛假或誤導(dǎo)性房源信息；從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)設(shè)資金監(jiān)管賬戶；對經(jīng)營規(guī)模達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的自然人“二房東”適用對住房租賃企業(yè)的規(guī)定等。對于經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，如發(fā)布房源信息前要履行相關(guān)核對信息和實地查看房源責(zé)任，收費服務(wù)項目要明碼標(biāo)價等。
彭德宇直言：此次《住房租賃條例》的核心作用之一，是“阻斷過去依賴不規(guī)范操作獲得流量與利潤的路徑”，推動租賃企業(yè)從“交易撮合商”向“服務(wù)履約者”轉(zhuǎn)型?！皼]有履約能力的機構(gòu)，將無法繼續(xù)留在市場中；只有具備穩(wěn)健資金、真實房源和長期服務(wù)能力的企業(yè)，才能承接新一輪租賃供給。”
58安居客研究院院長張波表示：“《住房租賃條例》對發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息提出了相關(guān)嚴(yán)禁性要求，并對房源查驗等提出了源頭管理要求，加之對于發(fā)布虛假或誤導(dǎo)性房源信息等情況有相應(yīng)處罰，這些都將大大有助于減少虛假房源的出現(xiàn)?！?/p>
從“只要能成交、其他風(fēng)險都不算事”，到“交易結(jié)構(gòu)必須清晰、風(fēng)險責(zé)任必須閉環(huán)”，這不僅是合規(guī)門檻的抬升，更是盈利模型的根本性切換。
在這個新秩序下，行業(yè)的未來將由三種能力決定：
? 誰擁有真實房源與穩(wěn)定供給能力；
? 誰能夠建立履約能力與服務(wù)信任；
? 誰能適應(yīng)透明監(jiān)管與規(guī)范流程的運營要求；
本質(zhì)上，住房租賃行業(yè)正在從“擴張驅(qū)動增長”，進入“監(jiān)管驅(qū)動增長”的新時代。
“但與此同時，監(jiān)管也面臨兩方面挑戰(zhàn)：一方面，住房租賃市場主體眾多、房源分散，監(jiān)管部門難以對所有租賃行為進行實時、全面的監(jiān)督；另一方面，跨部門協(xié)調(diào)監(jiān)管也面臨挑戰(zhàn)，住房租賃市場的監(jiān)管涉及房產(chǎn)、金融、市場監(jiān)督管理等多個部門，部門之間的信息共享和協(xié)同執(zhí)法要求更高?！睆埐ㄕJ為。
尾聲：租賃市場不再獎勵“鉆空子”的人
《住房租賃條例》的施行，標(biāo)志著中國住房租賃市場正式邁入強監(jiān)管、全透明、制度型重構(gòu)的階段。從個體房東到大型平臺，從中介公司到長租企業(yè)，過去依賴模糊邊界、結(jié)構(gòu)不對稱、責(zé)任難追溯所建立的一整套盈利邏輯，正在被系統(tǒng)性拆解。
租賃市場不再獎勵那些敢于游走灰色地帶、善于利用制度真空“賺快錢”的人，而是開始以“信息真實性、合同可執(zhí)行性、資金安全性”為底層標(biāo)準(zhǔn)，篩選真正具備長期運營能力的參與者。
政策并未增加企業(yè)和個體的合規(guī)成本，而是終結(jié)了不合規(guī)操作長期被容忍所帶來的套利空間。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出：“2025年是‘十四五’收官之年，住房租賃市場正逐步從大規(guī)模籌集建設(shè)進入存量提質(zhì)階段，這也對長租企業(yè)提出了更高要求。”
張波則認為，《住房租賃條例》實施后，租賃住房供給將形成政府保障+市場主體雙軌制，市場化主體通過長租社區(qū)開發(fā)、存量資產(chǎn)盤活等方式占據(jù)主導(dǎo)地位，租賃市場將進入機構(gòu)化運營、品質(zhì)化升級、金融化助力的新階段。未來5年，能夠整合政策資源、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升運營效率的企業(yè)將成為市場主導(dǎo)者?！?/p>
這不僅是一場行業(yè)治理的升級，更是一次規(guī)則導(dǎo)向的商業(yè)模式清洗。
當(dāng)租賃這門生意不再依賴模糊信息獲利、不再通過灰色空間壓縮成本，而是回歸“提供空間+兌現(xiàn)服務(wù)”的本質(zhì)，真正意義上的住房租賃市場，才剛剛開始。
規(guī)則重寫之后，留下來的，才是未來真正的參與者。