上海樓市迎來(lái)歷史性時(shí)刻。總價(jià)439.5億元，50萬(wàn)平方米超大體量，招商蛇口聯(lián)手三家央國(guó)企拿下上海徐匯東安項(xiàng)目，成為行業(yè)新焦點(diǎn)。
9月5日，由中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投和中旅投資四家央國(guó)企組成的聯(lián)合體，通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所正式完成對(duì)徐匯東安城市更新項(xiàng)目的股權(quán)交易，以戰(zhàn)略級(jí)手筆獲取徐匯區(qū)兩幅核心地塊的開發(fā)權(quán)。
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、市場(chǎng)分化加劇的當(dāng)下，房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，但招商蛇口等央國(guó)企仍逆勢(shì)加碼，彰顯了其對(duì)上海頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的堅(jiān)定信心，也為行業(yè)再注入一劑強(qiáng)心針。
招商蛇口作為深耕上海多年的頭部央企，深度洞察城市發(fā)展脈絡(luò)，尤其是徐匯濱江從“工業(yè)銹帶”到“全球卓越水岸”的蝶變邏輯，精準(zhǔn)把握上海建設(shè)全球城市的戰(zhàn)略機(jī)遇，將東安新村地塊視為布局核心城市核心地段的重要契機(jī)。
從自身產(chǎn)品基因來(lái)看，招商蛇口一直以打造高端精品項(xiàng)目著稱，擁有豐富的城市更新與高端住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而東安地塊得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與徐匯濱江的發(fā)展定位高度契合。
此外，此次大手筆投資，也是基于招商蛇口對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的深刻理解與預(yù)判。
隨著改善型需求持續(xù)釋放，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)土地資源愈發(fā)稀缺。而徐匯濱江作為上?！耙唤缓印睉?zhàn)略的核心承載區(qū)，其高端市場(chǎng)的價(jià)值潛力正加速釋放。如今拿下東安地塊，既是招商蛇口戰(zhàn)略定力的體現(xiàn)，更是其搶占高端市場(chǎng)先機(jī)、強(qiáng)化品牌競(jìng)爭(zhēng)力的重要布局。
央企優(yōu)勢(shì)下的精準(zhǔn)布局
此次招商蛇口等四家央國(guó)企入局的“巨無(wú)霸”，由徐匯區(qū)C030301單元127b-24、125-31兩幅地塊組成，總出讓金額高達(dá)439.5億元。
其中徐匯區(qū)C030301單元127b-24地塊為純住宅用地，出讓總價(jià)為98.18億元，規(guī)劃建筑面積7.9萬(wàn)平方米，定位高端居住社區(qū)。
C030301單元125-31地塊為大規(guī)模商住綜合用地，出讓總價(jià)為341.35億元，其規(guī)劃建筑面積約45.5萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、研發(fā)及公建配套，其中住宅部分約27.3萬(wàn)平方米。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，該地塊屬徐匯區(qū)東安一、二片區(qū)重點(diǎn)舊改區(qū)域，地處徐匯內(nèi)環(huán)稀缺地段，鄰近衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)和徐匯濱江等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，具備較高的開發(fā)價(jià)值和市場(chǎng)潛力。
招商蛇口會(huì)布局該項(xiàng)目，實(shí)際上是其央企資金實(shí)力、區(qū)域價(jià)值判斷的必然結(jié)果。
首先，東安項(xiàng)目439.5億元的總地價(jià)對(duì)任何房企都將面臨資金考驗(yàn)，而招商蛇口的央企屬性提供了關(guān)鍵支撐。作為百年央企招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)旗艦，招商蛇口擁有顯著的資金優(yōu)勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，招商蛇口持有貨幣資金總額877.64億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正，“三道紅線”全綠，綜合融資成本降至2.99%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平；2025年發(fā)行的中票利率低至1.91%。
而且，在2025年的上海土拍市場(chǎng)，央國(guó)企主導(dǎo)核心地塊已成為常態(tài)。這種市場(chǎng)格局為招商蛇口獲取核心資源創(chuàng)造了有利條件，其央企信用不僅降低了自身融資成本，還能提升金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的信心，為后續(xù)開發(fā)提供充足資金保障。
招商蛇口選擇東安地塊，更深層的邏輯在于對(duì)徐匯濱江“不可復(fù)制性”的判斷。
近年來(lái)，徐匯濱江遵循“規(guī)劃引領(lǐng)、文化先導(dǎo)、生態(tài)優(yōu)先、科創(chuàng)主導(dǎo)”的發(fā)展原則，積極實(shí)施城市更新，實(shí)現(xiàn)了從“工業(yè)銹帶”向“生活秀帶”“科創(chuàng)繡帶”的轉(zhuǎn)變，成為上海豪宅客戶的“價(jià)值共識(shí)區(qū)”。
此次拿得的東安地塊，周邊豪宅項(xiàng)目也多為“日光盤”。
比如今年3月開盤的能建·西岸譽(yù)，與127b-24地塊僅一條內(nèi)環(huán)高架相隔，均價(jià)14.3萬(wàn)元/平方米，312套房源開盤當(dāng)日售罄。還有同位于該地塊周邊的綠城潮鳴東方，均價(jià)達(dá)19.5萬(wàn)元/平方米，今年5月推出120套房源，開盤就“日光”。
值得一提的是，東安項(xiàng)目還與以310.5億元成交的2020年全國(guó)“地王”西岸金融城僅一路之隔，這兩大項(xiàng)目將共同構(gòu)筑起徐匯濱江開發(fā)的核心龍頭，也讓新一代“西岸CBD”從藍(lán)圖走向現(xiàn)實(shí)。
東安項(xiàng)目以約50萬(wàn)平方米商住綜合體體量，承載高端居住、前沿科研與活力配套功能；西岸金融城憑借180萬(wàn)平方米超級(jí)體量，將打造涵蓋國(guó)際商務(wù)辦公集群、中環(huán)系列重奢商業(yè)、文華東方度假及精品酒店和公寓，以及種子館、天文館等多元業(yè)態(tài)。
兩者功能互補(bǔ)、資源協(xié)同，在徐匯濱江共同構(gòu)筑總規(guī)模超230萬(wàn)平方米的世界級(jí)濱水核心區(qū)，形成業(yè)態(tài)豐富、功能聯(lián)動(dòng)的大型城市集群。
招商蛇口上海公司自2021年起便深度參與城市更新，以可持續(xù)的企業(yè)實(shí)踐助推城市有機(jī)生長(zhǎng)。從弘安里、桐安里到靜安里，其在歷史風(fēng)貌保護(hù)與當(dāng)代煥新之間實(shí)現(xiàn)精妙平衡；于徐匯濱推動(dòng)的舊城改建，更實(shí)現(xiàn)了區(qū)域功能與生活品質(zhì)的全面躍升。
此次落子徐匯東安，正是其“提前卡位核心板塊”戰(zhàn)略的延續(xù)。
以卓越產(chǎn)品力鑄造市場(chǎng)口碑
產(chǎn)品力的最終檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)是市場(chǎng)銷售成績(jī)。
2025年1—8月，招商蛇口上海公司以222.28億元的權(quán)益銷售金額，位列克而瑞上海房企權(quán)益銷售榜TOP1，旗下多個(gè)高端項(xiàng)目“叫好又叫座”。
這一優(yōu)異成績(jī)不僅是品牌口碑的體現(xiàn)，更印證了其產(chǎn)品與高端客群需求的高度契合，為東安項(xiàng)目構(gòu)建市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提供了強(qiáng)有力的業(yè)績(jī)支撐與價(jià)值佐證。
尤其是8月以來(lái)，招商蛇口在上海頻頻傳來(lái)捷報(bào)。比如位于老靜安的康定壹拾玖取得“三開三捷”的圓滿戰(zhàn)績(jī)，整盤已售超80億元。
開盤熱銷的背后，是康定壹拾玖以其對(duì)地脈文化的深刻理解、對(duì)產(chǎn)品力的極致追求、對(duì)生活方式的創(chuàng)新詮釋，成為了老靜安人居巔峰的迭代之作。
舉例而言，康定壹拾玖在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，從全球礦脈精挑細(xì)選數(shù)十種珍稀石材，以高定藝術(shù)品的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)，將“揉石成緞”的匠心工藝貫穿項(xiàng)目建設(shè)全程。經(jīng)十幾道復(fù)雜工序打磨，石材表面呈現(xiàn)出完美光澤與細(xì)膩觸感，在形狀設(shè)計(jì)上巧妙模擬風(fēng)的褶皺形態(tài)，以獨(dú)特質(zhì)感營(yíng)造出極具儀式感的歸家體驗(yàn)。
作為招商蛇口全國(guó)產(chǎn)品力的代表，項(xiàng)目最終憑借高品質(zhì)的實(shí)景呈現(xiàn)收獲廣泛贊譽(yù)，不僅榮登克而瑞2025年上半年“全國(guó)十大高端作品”榜單，更在鳳凰網(wǎng)“2025 長(zhǎng)三角好房子樣本TOP10”中占據(jù)一席之地。
而位于徐匯的海上·清和璽，同樣五開五捷。這是源于海上·清和璽以其開創(chuàng)性的設(shè)計(jì)和高端定制服務(wù)，重新定義了上海高端住宅的標(biāo)準(zhǔn)。
從用戶視角打造超配產(chǎn)品力社區(qū)，為上海引進(jìn)首個(gè)“垂直會(huì)所”“中央車站”場(chǎng)域設(shè)計(jì)，改變功能空間規(guī)劃，帶來(lái)奢享體驗(yàn)。同時(shí)主入口的“海派漩心”藝術(shù)裝置，更是將璽系圖騰山茶花符號(hào)滲透在各處，形成百年貴雅的審美象征。地面規(guī)劃酒店式環(huán)島落客區(qū)、約500米風(fēng)雨連廊，讓業(yè)主實(shí)現(xiàn)無(wú)風(fēng)雨歸家體驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)上以8S金璽服務(wù)呵護(hù)高品質(zhì)生活，采用“一棟一管家”滿足業(yè)主全方位需求。
即便是位于嘉定新城板塊的項(xiàng)目，招商蛇口依然用產(chǎn)品力說(shuō)話。8月30日，備受市場(chǎng)關(guān)注的招商·林嶼湖畔開盤34分鐘即罄，勁銷約9.2億元，首批次去化率達(dá)到100%。
作為嘉定遠(yuǎn)香湖“十年留白宅地”的首盤，招商·林嶼湖畔以“首席設(shè)計(jì)師+大師團(tuán)隊(duì)”的架構(gòu)匠心雕琢，將峽谷意境融入示范區(qū)設(shè)計(jì)，以“嘉定首見”的產(chǎn)品亮點(diǎn)場(chǎng)景驚艷登場(chǎng)。
據(jù)了解，項(xiàng)目建面約112-165平方米湖居戶型，打造湖芯墅居奢宅，封藏國(guó)際CAZ頭排岸線的永恒風(fēng)景，為置業(yè)嘉定的客戶升維改善生活。通過(guò)“招商首席設(shè)計(jì)師制”實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一視野與資源共享，在均價(jià)5萬(wàn)+單價(jià)的社區(qū)中，讓居者解鎖市區(qū)10萬(wàn)+產(chǎn)品的居住體驗(yàn)，感受越級(jí)生活。
整體而言，招商蛇口憑借其前瞻性的市場(chǎng)洞察與體系化的高端產(chǎn)品打造能力，不僅精準(zhǔn)捕捉到高端客群對(duì)品質(zhì)生活的核心訴求，更持續(xù)引領(lǐng)著高端住宅的發(fā)展趨勢(shì)。這一能力體系融匯了精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局、深刻的產(chǎn)品哲學(xué)與細(xì)膩的客戶洞察，為其重磅作品東安項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)鋪平道路，熱銷前景可期。
東安地塊定義產(chǎn)品力“新上限”
招商蛇口的加入為東安項(xiàng)目注入了獨(dú)特的品牌基因與核心競(jìng)爭(zhēng)力。
這家承載著百年招商局基因的企業(yè)，將其深厚的歷史底蘊(yùn)與當(dāng)代高端人居理念相融合，形成了獨(dú)具特色的產(chǎn)品哲學(xué)。
一直以來(lái)，招商蛇口秉持“品質(zhì)先行”的匠心產(chǎn)品觀，以客戶需求為導(dǎo)向，持續(xù)精研產(chǎn)品細(xì)節(jié)，構(gòu)建出完整的3+1產(chǎn)品系——涵蓋天青、攬閱、啟序、璽四大產(chǎn)品線。這一產(chǎn)品體系不僅體現(xiàn)了招商蛇口對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)把握，更展現(xiàn)了其打造高端住宅的系統(tǒng)化能力。
此次參與東安項(xiàng)目，招商蛇口將憑借在城市更新領(lǐng)域大型舊改的全鏈條實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，深度契合徐匯濱江“全球卓越水岸”的定位。
其127b-24地塊純住宅規(guī)劃、200-600平方米戶型區(qū)間、無(wú)保障房限制的產(chǎn)品屬性，通過(guò)“濱水區(qū)位+聯(lián)合體開發(fā)+文化資源聯(lián)動(dòng)”的差異化優(yōu)勢(shì)，在高端住宅營(yíng)造上構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)壁壘。
這也清晰地宣告了東安項(xiàng)目將要定義上海內(nèi)環(huán)新房市場(chǎng)新標(biāo)桿的野心。它不僅是一個(gè)住宅項(xiàng)目，更是上海核心區(qū)土地價(jià)值、頂級(jí)購(gòu)買力以及開發(fā)商打造高端產(chǎn)品能力的一次集中展示。
因此，作為招商蛇口2025年度的戰(zhàn)略級(jí)作品，東安項(xiàng)目將秉持超越市場(chǎng)周期的極致標(biāo)準(zhǔn)，再次定義高端住宅的“品質(zhì)上限”， 預(yù)計(jì)最快首批產(chǎn)品年底有望入市。
這一“時(shí)代作品”從宏觀格局到細(xì)微之處皆精工細(xì)作，致力于重新詮釋“好房子”的標(biāo)桿內(nèi)涵，為上海全球卓越水岸打造一座融匯國(guó)際視野與東方美學(xué)精神的世界級(jí)地標(biāo)。
當(dāng)上海的城市發(fā)展軸持續(xù)向東延伸，招商蛇口再以標(biāo)桿之姿，落子浦東唐鎮(zhèn)這一價(jià)值高地。
7月25日，招商蛇口攜手港中旅聯(lián)合體，成功競(jìng)得浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-02C-01地塊。該地塊位于唐鎮(zhèn)全新發(fā)展的金城片區(qū)，不僅是該區(qū)域的首發(fā)亮相地塊，更北側(cè)緊鄰成熟低密的唐鎮(zhèn)別墅區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。
項(xiàng)目將依托招商蛇口成熟的“高品質(zhì)住宅標(biāo)準(zhǔn)體系”作為強(qiáng)大技術(shù)基盤，深度融合對(duì)國(guó)際高端生活方式的前瞻洞察與迭代實(shí)踐，以“奢定張江壹號(hào)作品”為定位，旨在打造匹配唐鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展的封面級(jí)人居范本。
此次布局，也與招商蛇口在西岸打造的徐匯東安項(xiàng)目形成東西戰(zhàn)略呼應(yīng)，進(jìn)一步鞏固了其在上海高端住宅市場(chǎng)的全域格局。
當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展"的新階段，招商蛇口落子?xùn)|安的動(dòng)作，折射出央企的“戰(zhàn)略定力”。不追逐短期流量，而是以“長(zhǎng)期主義”視角，深耕核心城市、核心板塊，以產(chǎn)品力綁定城市價(jià)值增長(zhǎng)。
業(yè)內(nèi)人士指出，招商蛇口參與的徐匯東安項(xiàng)目，不是簡(jiǎn)單的“超級(jí)開發(fā)”，而是在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，對(duì)行業(yè)發(fā)展模式、企業(yè)戰(zhàn)略布局、城市功能升級(jí)均具有突破性意義的標(biāo)桿之作。
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，東安項(xiàng)目以“央國(guó)企聯(lián)合體+產(chǎn)城融合+長(zhǎng)期主義”的創(chuàng)新模式，為行業(yè)提供了可復(fù)制、可借鑒的“東安樣本”。
對(duì)招商蛇口來(lái)說(shuō)，東安項(xiàng)目是其“深耕核心城市、聚焦高端市場(chǎng)”戰(zhàn)略的壓艙石，不僅夯實(shí)了其在上海的市場(chǎng)地位，更完善了產(chǎn)品線矩陣，強(qiáng)化了“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”的品牌標(biāo)簽。
對(duì)于上海而言，東安項(xiàng)目的開發(fā)將推動(dòng)徐匯濱江向“全球卓越水岸”邁進(jìn)，為上海建設(shè)“全球卓越城市”注入新動(dòng)力。