文｜道總有理
9月末，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及法人王健林被蘭州市中級(jí)人民法院采取限制高消費(fèi)措施，限高涉及執(zhí)行標(biāo)的1.86億元。從昔日“中國(guó)首富”到無(wú)法乘坐飛機(jī)頭等艙、入住星級(jí)酒店，巨大的身份反差讓這一消息震動(dòng)社交平臺(tái)。
很快，情況發(fā)生反轉(zhuǎn)，9月29日，王健林“限高”措施已取消。有媒體報(bào)道本次事件是萬(wàn)達(dá)下屬項(xiàng)目公司經(jīng)濟(jì)糾紛，或因在執(zhí)行層面信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致。
但這已并非萬(wàn)達(dá)首次陷入執(zhí)行糾紛。
9月初，北京金融法院已新增一則對(duì)萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行信息，標(biāo)的超4億元。截至目前，萬(wàn)達(dá)累計(jì)被執(zhí)行總金額已突破52億元，同時(shí)背負(fù)94億元股權(quán)凍結(jié)，其中上海萬(wàn)達(dá)網(wǎng)絡(luò)金融與小額貸款兩家公司的凍結(jié)股權(quán)占比超九成。
細(xì)究這幾年的萬(wàn)達(dá)發(fā)展，諸如此類(lèi)風(fēng)波數(shù)不勝數(shù)，有些甚至早已埋下了伏筆，更有意思的是，王健林與萬(wàn)達(dá)的生存命題，似乎也成了中國(guó)一代民營(yíng)企業(yè)管理者必須面對(duì)的時(shí)代課題。
從「強(qiáng)勢(shì)崛起」到「大勢(shì)已去」
1988年，中國(guó)成立房地產(chǎn)公司需要100萬(wàn)元注冊(cè)資金，王健林就借了100萬(wàn)。
據(jù)他自己說(shuō)，借款必須找人擔(dān)保，擔(dān)保人拿走50萬(wàn)元，實(shí)際上只拿到50 萬(wàn)元，而且借100 萬(wàn)元給他的人，要求他5年還款，每年25%的回報(bào)?？雌饋?lái)?xiàng)l件非?？量?，但彼時(shí)王健林骨子里的風(fēng)險(xiǎn)精神就開(kāi)始顯露。
他拿著借來(lái)的錢(qián)在大連西崗區(qū)創(chuàng)立了一家房地產(chǎn)公司。
當(dāng)時(shí)，中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮涌得熱烈，到1992年，這家公司已經(jīng)占據(jù)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)20%的份額，年銷(xiāo)售額達(dá)到20億，也是這一年，王健林掏出2000塊重金登報(bào)征名，最終，從滿紙投稿里挑出的“萬(wàn)達(dá)”二字，寓意萬(wàn)事順?biāo)?、通達(dá)四方。
王健林不止一次在公開(kāi)場(chǎng)合把萬(wàn)達(dá)的成長(zhǎng)分為四步。
第一步在1993年，他帶著團(tuán)隊(duì)南下廣州，
那時(shí)候，民營(yíng)企業(yè)到外地發(fā)展困難重重。王健林就去找廣州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)談，最后跟廣州華僑房地產(chǎn)公司談好，一年交200 萬(wàn)元，注冊(cè)了一個(gè)分公司，也正是從廣州開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)逐漸從一個(gè)區(qū)域公司變成全國(guó)性公司。
第二步在2000年，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。
2000年前，萬(wàn)達(dá)主要做住宅開(kāi)發(fā)，之所以要轉(zhuǎn)型，王健林在哈佛大學(xué)演講時(shí)提到，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)民營(yíng)企業(yè)的醫(yī)療保險(xiǎn)體系尚未完善，公司有兩個(gè)老員工，一個(gè)得了癌癥，一個(gè)得了肝病，這件事促使他想要更多現(xiàn)金來(lái)保障員工福利。
住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流不穩(wěn)定。
為了尋求穩(wěn)定的現(xiàn)金流，萬(wàn)達(dá)做過(guò)制造業(yè)、制藥廠，還做過(guò)超市，外貿(mào)等等，到2000年，決定把不動(dòng)產(chǎn)作為企業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，2004年，王健林提出“城市綜合體”的概念，把商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓、公寓都整合在一起。
從那年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)開(kāi)啟了屬于自己的時(shí)代，最風(fēng)光的時(shí)候，地方排隊(duì)與萬(wàn)達(dá)合作，甚至在上海，萬(wàn)達(dá)都以超低價(jià)拿下了五角場(chǎng)的場(chǎng)塊。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)飛速擴(kuò)張，唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)110萬(wàn)平米，石家莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更是達(dá)到183萬(wàn)平米。
第三步在2006年，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)購(gòu)物中心需要配電影院，王健林開(kāi)始琢磨文化產(chǎn)業(yè)。
他投資了萬(wàn)達(dá)樂(lè)園，揚(yáng)言要讓上海迪士尼二十年無(wú)法盈利。最初萬(wàn)達(dá)跟美國(guó)時(shí)代華納院線合作，但由于兩方面原因，雙方?jīng)]能合作下去，萬(wàn)達(dá)先后和上海、江蘇、廣東、北京等地的廣電集團(tuán)談合作。
第四步在2015年前后，萬(wàn)達(dá)大舉進(jìn)軍海外。
彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)宣布了十年戰(zhàn)略規(guī)劃，計(jì)劃十年內(nèi)成為世界一流的跨國(guó)企業(yè)。2014年到2016年，萬(wàn)達(dá)投資了16個(gè)海外項(xiàng)目，買(mǎi)下位于馬德里市中心的西班牙大廈，以9.21億英鎊吞下了歐洲第一大院線，買(mǎi)下美國(guó)傳奇影業(yè)。
那幾年，萬(wàn)達(dá)風(fēng)光無(wú)限，綜合過(guò)往年度報(bào)告，2009年，萬(wàn)達(dá)員工總?cè)藬?shù)近兩萬(wàn)人，2015年達(dá)到十三萬(wàn)人，等到2016年，萬(wàn)達(dá)的總資產(chǎn)已經(jīng)逼近8000億元，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到2550億元，王健林連續(xù)三年成為中國(guó)的首富。
在他看來(lái)，萬(wàn)達(dá)“去地產(chǎn)化”目標(biāo)終于實(shí)現(xiàn)。
2017年，萬(wàn)達(dá)在全國(guó)已經(jīng)有近200個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，也正是在當(dāng)年，萬(wàn)達(dá)急轉(zhuǎn)直下。2月份，萬(wàn)達(dá)的海外收購(gòu)之路受挫，6月份，遇上“股債雙殺”，7月份，萬(wàn)達(dá)在海外的六個(gè)項(xiàng)目被嚴(yán)格管控。
2018年1月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2017年年會(huì)在哈爾濱召開(kāi)，會(huì)上稱(chēng)2017年是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)歷史上難忘的一年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)不得已轉(zhuǎn)讓文旅項(xiàng)目、酒店資產(chǎn)，曾經(jīng)讓首富引以為傲的四步棋，終于淪為“棄子”。
2017年，王健林以438億的價(jià)格，把13個(gè)文旅項(xiàng)目賣(mài)給了融創(chuàng)，又把77家酒店以199億賣(mài)給了富力，2019年，萬(wàn)達(dá)影視被儒意影業(yè)收購(gòu)，2020年，百年人壽賣(mài)給了綠城，百貨業(yè)務(wù)賣(mài)給了蘇寧。
到了2023年，萬(wàn)達(dá)大規(guī)模出售購(gòu)物廣場(chǎng)，三十多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)易主。2024年，北京CBD的總部大樓賣(mài)給了新華保險(xiǎn)和中金資本，萬(wàn)達(dá)商管的控制權(quán)交給了太盟投資集團(tuán)；截至2025年9月，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已累計(jì)出售?85個(gè)?。
或許，浪潮從不會(huì)永遠(yuǎn)朝著一個(gè)方向奔涌，后來(lái)的每一次出售，也都是王健林在時(shí)代洪流下的無(wú)奈抉擇。當(dāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的燈光熄滅在夜色里，不只是一個(gè)企業(yè)的起落，更是一個(gè)時(shí)代里，野心與命運(yùn)、輝煌與落寞交織的篇章。
沖動(dòng)退市「誤終身」
早在2014年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)成功在港股上市，2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)最高漲到了76港元，但好景不長(zhǎng)，很快就跌破發(fā)行價(jià)，跌到30港元左右。此時(shí)的王健林對(duì)港股的低估很是失望，一口氣以52.8港元的價(jià)格，回購(gòu)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)所有H股股票。
私有化退市后，引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，包括A股IPO受阻；轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股再受挫；對(duì)賭協(xié)議引爆危機(jī)；索債方生出多米諾骨牌效應(yīng)；資產(chǎn)大規(guī)模出售……一連串的危機(jī)疊加在一起，最終導(dǎo)致了王健林如今的局面。
至于王健林為什么選擇私有化退市，除了對(duì)港股估值的不滿，其過(guò)于自信的行事作風(fēng)也一度被視為另一個(gè)主因?？v觀這位首富先生的前半生，一個(gè)“賭”字基本可以概括，他本人也曾說(shuō)過(guò)：“沒(méi)有人永遠(yuǎn)贏得所有賭局，但永遠(yuǎn)有人愿意賭?！?/p>
但在這兩大因素之外，萬(wàn)達(dá)本身的發(fā)展其實(shí)才是王健林選擇私有化退市的關(guān)鍵。
2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)收入1242億元，比2014年增長(zhǎng)15.14%；歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)299.7億元，同比增長(zhǎng)20.66%?？雌饋?lái)很亮眼，但細(xì)究起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)不少。據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)商業(yè)雖有三大業(yè)務(wù)，但主營(yíng)收是物業(yè)銷(xiāo)售板塊。
當(dāng)年，物業(yè)銷(xiāo)售為萬(wàn)達(dá)商業(yè)貢獻(xiàn)了82.5%的收入，總合同銷(xiāo)售額約為人民幣1640億元。
但這一成績(jī)與萬(wàn)達(dá)本身的關(guān)系不大，更多是得益于地產(chǎn)行業(yè)回暖，2015年，《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》顯示，2014年萬(wàn)達(dá)商業(yè)銷(xiāo)售金額1501億元人民幣排名第三， 2015年銷(xiāo)售金額1512.6億元人民幣，位列第四。
換句話說(shuō)，在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)達(dá)的一年，萬(wàn)達(dá)排名不進(jìn)反退。
其次，2015年萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)績(jī)公告顯示，其物業(yè)存貨出現(xiàn)15%的增長(zhǎng)，酒店業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)為虧損6.02億元人民幣；萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)租賃出租率從2014年的99.32%下滑到2015年的96.37%，同期，太古地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)2015年的出租率都維持在99%左右。
或許，港股對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的估值未必失了公允。
另外，商業(yè)地產(chǎn)是“吞金獸”，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的負(fù)債率一直居高不下，尤其是2013年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率接近90%，2015年報(bào)顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的凈負(fù)債率為61.05%，較2014年底的56.68%上升了4.37個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比之下，同行的凈負(fù)債率維持在40%左右，華潤(rùn)置地甚至已降到23%。
這時(shí)候，王健林發(fā)現(xiàn)發(fā)債券比在股市融資劃算。2015年8月28日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)首次五年期（3+2）50億元公司債成功發(fā)行，票面利率4.09%，2015年10月15日、2016年1月12日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)兩次發(fā)行五年期、額度為50億元的公司債券，票面利率分別為3.93%和3.20%。
當(dāng)然，萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市不是不想上市，是想換個(gè)地方上市，然而，后續(xù)的一切已不需要贅述。
十年前，王健林手握292座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、1300家影院、13家文旅城、80家五星級(jí)酒店、150億美元海外投資，以2200億身家登上胡潤(rùn)百富榜首富。2025年，《2025新財(cái)富500創(chuàng)富榜》上，王健林父子的財(cái)富為588.1億元。
時(shí)至今日，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的首富跌進(jìn)谷底。
再路過(guò)那些換了主人的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，還會(huì)有很多人想起王健林在商海上揮斥方遒的模樣，只是這一次，賭桌早已散場(chǎng)，籌碼盡失，資本市場(chǎng)從不同情“賭徒”，一旦行差踏錯(cuò)，都有可能滿盤(pán)皆輸，在時(shí)代的風(fēng)里，滿是繁華落盡的唏噓。
首富翻盤(pán)，也要靠「下沉市場(chǎng)」了
十年光陰，曾經(jīng)的商業(yè)帝國(guó)一點(diǎn)點(diǎn)瓦解，王健林賣(mài)了半副身家，手中的資產(chǎn)版圖大幅收縮。那么，險(xiǎn)些被限高的“首富”還剩什么？
不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)對(duì)外投資仍處于存續(xù)狀態(tài)的企業(yè)為24家，持股超過(guò)50%的為15家；王健林所控制的企業(yè)有76家處于存續(xù)期間，對(duì)外投資的11家企業(yè)中則僅有6家顯示為存續(xù)狀態(tài)。
值得注意的是，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及王健林所擁有的資產(chǎn)包括大連新達(dá)盟40%股權(quán)、約200座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及萬(wàn)達(dá)體育、萬(wàn)達(dá)寶貝王等。這大概是王健林能否在70歲高齡再逆襲的重要籌碼，尤其是幸存的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
從這些廣場(chǎng)的分布來(lái)看，王健林遠(yuǎn)沒(méi)有認(rèn)輸，因?yàn)樗u(mài)掉的與留下的都藏著他對(duì)未來(lái)的渴望。比如，王健林正加速出手一二線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2025年5月6日，王健林500億元出售48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這其中覆蓋多城首發(fā)項(xiàng)目及一二線城市元老級(jí)項(xiàng)目。
結(jié)合贏商大數(shù)據(jù)最新《2024中國(guó)城市商業(yè)力》分析顯示，商業(yè)一線和準(zhǔn)一線城市項(xiàng)目占比高達(dá)33%，北京、上海、廣州、成都、重慶等重要城市均有涉及；商業(yè)二線城市項(xiàng)目占27%。
相反的，遍布全國(guó)縣城的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)卻很少被列入出售名單。
理由很簡(jiǎn)單，因?yàn)橄鲁潦袌?chǎng)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的消費(fèi)活力。
2023年12月，四川宜賓下轄縣級(jí)市宜昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)3天累計(jì)客流近40萬(wàn)，銷(xiāo)售額超千萬(wàn)；2024年1月，重慶忠縣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)首日，共接待消費(fèi)者23.6萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額突破750萬(wàn)元，創(chuàng)下行業(yè)多個(gè)第一。
投資與運(yùn)營(yíng)成本上，縣城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也有超高性價(jià)比。
以湖北宜都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，其總建筑面積約12萬(wàn)平方米，總投資約8億元，而一線城市同等規(guī)模項(xiàng)目投資額往往超過(guò)20億元。在運(yùn)營(yíng)成本上，縣城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金、人力成本較一二線城市低30%-50%，宜都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金回報(bào)率達(dá)6.8%，高于一線城市平均5.2%的水平。
同時(shí)，縣城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在資源獲取上優(yōu)于一二線城市項(xiàng)目。
以重慶忠縣為例，當(dāng)?shù)貫槿f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)提供了土地出讓金返還、稅收優(yōu)惠等政策支持，并協(xié)調(diào)開(kāi)通了直達(dá)廣場(chǎng)的公交線路。在萬(wàn)達(dá)面臨流動(dòng)性壓力的背景下，縣城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的現(xiàn)金流價(jià)值凸顯，湖北宜都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)年租金收入約8000萬(wàn)元。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國(guó)513座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，三四線城市占比超過(guò)60%，同時(shí)，輕資產(chǎn)占比超40％。這也是王健林為自己留的后路，在一些出售的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里，萬(wàn)達(dá)仍然保留運(yùn)營(yíng)管理權(quán)。
輕資產(chǎn)模式對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，是退而求其次的生存法則。
總的來(lái)說(shuō)，王健林的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)分布已從全國(guó)擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“五環(huán)外留守”，三四線城市與整個(gè)下沉地區(qū)成為最后的生存空間。盡管通過(guò)輕資產(chǎn)化和業(yè)態(tài)調(diào)整，暫時(shí)維持了運(yùn)營(yíng)，但債務(wù)危機(jī)、消費(fèi)疲軟和競(jìng)爭(zhēng)加劇，無(wú)疑又構(gòu)成了一重新的枷鎖。
王健林還有機(jī)會(huì)翻身嗎？
未來(lái)幾年，這些幸存的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)能否在縣域市場(chǎng)續(xù)寫(xiě)“一個(gè)廣場(chǎng)改變一座城”的神話，還是未知數(shù)。若無(wú)法實(shí)現(xiàn)重新上市或引入戰(zhàn)略投資者，這些廣場(chǎng)可能進(jìn)一步被出售或抵押，屆時(shí)，王健林的商業(yè)版圖或?qū)氐字貥?gòu)。