文 | 空間秘探 余文婷

近日，曾經(jīng)閃耀在深圳華強(qiáng)北上空的“圣廷苑酒店”招牌，換上了醒目的紅色“城際酒店”品牌標(biāo)識(shí)，引發(fā)熱議。這一幕，近年來在多個(gè)城市同步上演，一批承載著城市集體記憶的地標(biāo)性老酒店，正集體摘下光環(huán)，換上連鎖酒店品牌的新裝……

圣廷苑酒店落幕引發(fā)懷舊潮

“坐落華強(qiáng)北，相伴24年，從此，深圳再無圣廷苑”。今年5月，圣廷苑酒店的歇業(yè)消息，瞬間炸開無數(shù)人的回憶：“真的假的？不敢相信，之前經(jīng)常在這里唱k、喝早茶”、“之前考雅思住的地方”、“11年前在這里結(jié)婚擺酒，都說地方選得好，不會(huì)太奢華但也有檔次”、“記得2007年、2013年周杰倫來深圳開演唱會(huì)也住這”……

已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)好幾年的明明告訴空間秘探，圣廷苑酒店見證了自己的成長(zhǎng)。自有記憶起，在家天臺(tái)上就能看到圣廷苑酒店的身影。酒店就在學(xué)校的門口，上學(xué)時(shí)午休常常跑去酒店蹭廁所，因?yàn)榫频甑膸雀蓛?，又能蹭空調(diào)。每天上學(xué)乘13路公交車，坐一站直接到圣廷苑酒店站，現(xiàn)在已經(jīng)改名群星廣場(chǎng)站。十歲酒席也選在圣廷苑酒店，也在酒店吃過不少親戚的結(jié)婚宴、小孩滿月酒。學(xué)生時(shí)代的娛樂也是圍著圣廷苑酒店附近打轉(zhuǎn)，周末去鳳凰樓排隊(duì)喝早茶，再去女人世界跟小姐妹砍價(jià)，下午到歡唱100唱K，晚上去酒店對(duì)面天橋下的長(zhǎng)沙家家米粉吃晚飯后再散步回家。高考、大學(xué)考雅思也都是住圣廷苑酒店。聽到酒店摘牌后，似乎一部分的回憶也跟著不見了。

還沒等大家緩過情緒，酒店換牌的消息便接踵而來。曾經(jīng)閃耀在高樓上的“圣廷苑酒店”幾個(gè)大字被摘下，貼上醒目紅色的“城際酒店”等字樣，再到將原有的字體痕跡一一粉刷干凈，這一過程也被周邊居民記錄分享，再次引發(fā)一眾唏噓傷感。

作為華強(qiáng)北的地標(biāo)之一，圣廷苑酒店也是深圳早期少有的“五星級(jí)綠色商務(wù)酒店”，曾經(jīng)是高端酒店的代名詞，陪伴了許多人的學(xué)生時(shí)代，見證了無數(shù)人的人生重要時(shí)刻，也見證了一個(gè)時(shí)代的更迭。1999年，圣廷苑酒店開始籌備，2001年正式開業(yè)，恰逢華強(qiáng)北最意氣風(fēng)發(fā)的時(shí)節(jié)，酒店也憑借其豪華氣派很快成為深圳酒店業(yè)的龍頭和海內(nèi)外顧客的首選，并獲得“中國(guó)酒店金枕頭獎(jiǎng)”、“全國(guó)十大會(huì)議酒店”、“中國(guó)飯店金馬獎(jiǎng)國(guó)際商旅首選酒店”等一眾殊榮。

空間秘探了解到，圣廷苑的落幕，或許與其背后控股股東中洲控股（000042）的艱難轉(zhuǎn)型有關(guān)。這家深圳的老牌房企，創(chuàng)立于1984年，1994年在深交所上市，如今正面臨前所未有的壓力。2023年，中洲控股遭遇了上市30年來的首次虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-18.45億元，同比下降2412.74%。這一年的虧損金額，幾乎相當(dāng)于過去5年（2018年—2022年）歸母凈利潤(rùn)之和。2024年持續(xù)虧損，中洲控股歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-20.25億元。而圣廷苑酒店也同樣面臨連續(xù)20余年盈利的首虧，加上酒店各方面設(shè)施老化，正面臨翻新階段。

因此，圣廷苑酒店更名為城際酒店，旁邊的圣廷苑世紀(jì)樓也變更為全季酒店，顯然是中洲控股戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。從高端自營(yíng)品牌轉(zhuǎn)向與成熟酒店管理集團(tuán)合作，是一種降低運(yùn)營(yíng)成本、提高資產(chǎn)效率的選擇。這種調(diào)整背后，反映的是在地產(chǎn)行業(yè)寒冬之下，中洲控股整體戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。

連鎖酒店成老地標(biāo)“接盤俠”

與圣廷苑酒店一樣的地標(biāo)老酒店，似乎都在面對(duì)時(shí)代新潮時(shí)，相繼選擇了轉(zhuǎn)身退場(chǎng)。開業(yè)于1996年的成都銀河王朝酒店，是成都最早修建的中外合資四星級(jí)酒店，其氣派的外觀和在當(dāng)時(shí)看來驚為天人的水幕大熊貓?jiān)O(shè)計(jì)，成為一代老成都人的記憶。成都朋友回憶兒時(shí)每每跟父母經(jīng)過該酒店時(shí)，都會(huì)被它外墻的霓虹燈所吸引，酒店旁邊的餅屋是自己與朋友從小便魂?duì)繅?mèng)縈的地方，負(fù)一樓的保齡球館是高中后每年跟朋友過生日的必去之地。

2023年8月16日，銀河王朝大酒店發(fā)布，將于2023年8月31日正式結(jié)束營(yíng)業(yè)。華住企業(yè)管理有限公司以2000萬元整的中標(biāo)金額，拿下成都銀河王朝大酒店有限公司為期15年的房屋租賃期和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。并于2024年底，開業(yè)桔子成都春熙路天府廣場(chǎng)酒店，原26層的354間客房改為377間客房。

1992年開業(yè)的渝都大酒店，以32層的高度成為當(dāng)時(shí)重慶的“天際線”，是當(dāng)時(shí)重慶高端涉外酒店的代表之一，接待過眾多國(guó)內(nèi)外賓客，設(shè)于酒店29層的“九重天”旋轉(zhuǎn)餐廳更是當(dāng)時(shí)重慶餐飲界時(shí)尚的代名詞，承載了無數(shù)重慶人的美好記憶。2024年，有著30余年歷史的渝都酒店也換上時(shí)尚酒店品牌Moxy酒店的面貌，變身重慶首家Moxy酒店，原九重天旋轉(zhuǎn)餐廳也化身為帶有都市氛圍的天上旋轉(zhuǎn)酒吧，匯集充滿活力的年輕人。

創(chuàng)建于1960年，由建筑大師林克明設(shè)計(jì)的廣州市越秀賓館，是廣州首批落成的現(xiàn)代建筑之一，也是當(dāng)時(shí)廣州的標(biāo)志性建筑之一，更是一代人的歷史，見證了廣州城市的變遷與發(fā)展。后改造為希爾頓格芮精選酒店，于2024年1月開業(yè)。

上海國(guó)際貴都大飯店這座曾以先鋒姿態(tài)闖入靜安寺天際線的建筑，在34年后突然按下了暫停鍵，于2025年2月28日正式停止?fàn)I業(yè)。在上海這座酒店名流薈萃的城市，上海國(guó)際貴都大飯店也是上海人心目中數(shù)得上的老字號(hào)。這座1991年落成的酒店，在那個(gè)霓虹燈尚未泛濫的年代，它以大膽的配色與流線型設(shè)計(jì)，成為改革開放后上海國(guó)際化進(jìn)程的具象符號(hào)。不過，上海國(guó)際貴都大飯店已與凱悅集團(tuán)達(dá)成合作，預(yù)計(jì)將以凱悅酒店身份重新面世。

沉寂了13年的南昌環(huán)湖賓館，今年也官宣換牌麗柏酒店重新面世。原環(huán)湖賓館于1990年1月1日開業(yè)，承載了許多老南昌人的記憶。在20世紀(jì)90年代末和本世紀(jì)初，17層的環(huán)湖賓館是疊山路附近的地標(biāo)建筑。后因各種原因，于2012年8月歇業(yè)后便一直空置。

除地標(biāo)老酒店接連換牌連鎖酒店外，許多地標(biāo)性建筑也在相繼爆改為連鎖酒店。佛山祖廟路74號(hào)物業(yè)，即原佛山農(nóng)行總部大樓，建成于1989年，嶺南古典特色建筑風(fēng)格，為祖廟城市地標(biāo)，承載著老佛山人諸多記憶。今年，官宣該地標(biāo)建筑將改成全季酒店。據(jù)了解，該項(xiàng)目占地約1萬m2，由佛山建鑫公司負(fù)責(zé)改造，華住集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。該改造保留建筑特色，預(yù)計(jì)2026年開業(yè)。

還有建造于1997年的銅陵市黑天鵝大廈，建筑層數(shù)10層，今年年初也官宣消息將大樓改造成全季酒店5.0。據(jù)了解，酒店已全部改造完成，處于開業(yè)狀態(tài)。

老地標(biāo)，該換上誰的“新衣”

這些曾轟動(dòng)一時(shí)，為人所向往的地標(biāo)酒店，在經(jīng)歷過屬于它們的輝煌之后，再次脫胎換骨為全新的連鎖酒店，讓人再也找不到當(dāng)年的一絲痕跡。這雖然為眾多人所唏噓，卻也是“自救”的必然。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，截至2025年8月底，國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)掛拍價(jià)格在千萬以上的項(xiàng)目有422個(gè)，其中不少為地標(biāo)酒店。如運(yùn)營(yíng)近40年、承載著無數(shù)桂林人回憶的臺(tái)聯(lián)酒店，于10月9日以1.2億元的起拍價(jià)，進(jìn)行公開拍賣；海安地標(biāo)性建筑“金磚酒店”于10月15日因公司破產(chǎn)清算進(jìn)行了第二次拍賣，相較于2025年9月29日第一次拍賣的10億多元直降到8億多元；廣西富滿地大酒店也是南寧市的一棟地標(biāo)建筑，曾用名為廣西宮華大酒店，不僅是當(dāng)時(shí)商務(wù)宴請(qǐng)的“頂流”，更是不少老南寧心中的高端代名詞，而現(xiàn)在也是法拍市場(chǎng)的?？?，5年上架法拍31次……

在酒店業(yè)并不十分興盛的時(shí)代，沒有品牌只有情懷無傷大雅，夠氣派夠富貴就足以成就自己酒店生涯的一段輝煌。但到了年輕一代，沒有品牌的“老高端”跟不上時(shí)代，面對(duì)激烈的酒店競(jìng)爭(zhēng)，似乎只能被連鎖品牌“吞并”。

地標(biāo)老酒店換牌連鎖酒店品牌，現(xiàn)或已成為一種勢(shì)不可擋的趨勢(shì)，但應(yīng)該換什么品牌，或許不應(yīng)該成為簡(jiǎn)單的品牌替換，而是一場(chǎng)需要精準(zhǔn)匹配的“商業(yè)聯(lián)姻”。

最高端不一定最合適

不少地標(biāo)老酒店由于歷史悠久，開業(yè)少則十幾年，多則數(shù)十年，周邊的受眾人群也在不斷更換，有些酒店在開業(yè)之初的定位放在當(dāng)下或許并不合適。此外，在不少人的印象中，地標(biāo)酒店就是高端酒店的代名詞，酒店換牌理當(dāng)選擇高端或奢華品牌。但不少地標(biāo)建筑，雄偉的外表下，內(nèi)部卻年久失修，翻新需要天價(jià)投資，換牌高端酒店品牌，更是耗資巨大，且周邊市場(chǎng)不一定買單。

如圣廷苑酒店爆改城際酒店，部分人認(rèn)為其高聳的建筑為何不能換牌麗思卡爾頓或是洲際酒店品牌。但實(shí)際情況是，圣廷苑酒店所在的華強(qiáng)北早已不勝當(dāng)年的繁華，周邊消費(fèi)人群不一定能支撐一家奢華酒店的支出，加上中洲控股正面臨寒冬，選擇成熟的連鎖品牌，是最快、最穩(wěn)妥的資產(chǎn)盤活方式。且城際酒店作為中高端品牌，品牌格調(diào)與服務(wù)支撐其物業(yè)也不成問題。對(duì)于年輕一代，相對(duì)也更加務(wù)實(shí)，他們?cè)敢鉃橐粡埡盟拇?、一個(gè)高效的辦公環(huán)境、一頓不錯(cuò)的早餐和便捷的地理位置付費(fèi)。更具性價(jià)比的中高端酒店，精準(zhǔn)地抓住了這一需求。

隨著越來越多老地標(biāo)酒店面臨換牌改造，地標(biāo)酒店中端化也成為一個(gè)新趨勢(shì)，如青島貴都大酒店換牌全季酒店；順德新世界酒店換牌桔子水晶酒店；深圳皇軒酒店換牌深圳福田皇崗城際酒店等等。且換牌后的酒店大多也取得了不錯(cuò)的成績(jī)，如成都銀河王朝酒店爆改桔子成都春熙路天府廣場(chǎng)酒店后，開業(yè)6天即滿房，迄今平均出租率保持85%以上。

文化融合而非粗暴改造

成功的改造換牌應(yīng)是對(duì)城市記憶的“創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化”，尤其對(duì)于處在核心商圈、擁有歷史文脈的物業(yè)，適合引入具有設(shè)計(jì)感和故事性的“精選”品牌。例如，位于千年商都羊城的核心地帶，擁有歷史古韻的越秀賓館引入注重將當(dāng)?shù)匚幕?、自然元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)相融合的希爾頓格芮精選品牌，既保留了酒店原有的歷史韻味，設(shè)計(jì)以嶺南傳統(tǒng)風(fēng)格為主調(diào)，融入廣雕、廣彩、廣繡和花磚等民俗文化符號(hào)，并將新版和舊版的羊城八景巧妙繪成藝術(shù)畫作，展現(xiàn)廣府文化博大精深，又融合了現(xiàn)代美學(xué)藝術(shù)，打造現(xiàn)代舒適體驗(yàn)，不失古韻的同時(shí)又能與時(shí)代結(jié)合。最失敗的做法，是抹去所有歷史痕跡，變成一個(gè)在任何城市都千篇一律的“標(biāo)準(zhǔn)品”。

“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”

對(duì)于許多老地標(biāo)而言，中端或中高端連鎖品牌是務(wù)實(shí)的選擇。然而，存在一類特殊的“頂級(jí)地標(biāo)”，它們占據(jù)著城市的絕對(duì)核心命脈，其建筑本身即是不可復(fù)制的歷史遺產(chǎn)，加之背后業(yè)主實(shí)力雄厚。對(duì)于這類資產(chǎn)，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”——引入頂尖的奢華或精品品牌，是其實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值躍遷，甚至重新定義城市封面的有效路徑。如海鷗麗晶酒店，改造前是建于1984年的海鷗飯店，地理位置得天獨(dú)厚，坐落于上海外灘地塊，?立黃浦江畔三十八載，見證了上海灘的繁華變遷與陸家嘴商業(yè)高樓拔地而起，本身就是外灘歷史風(fēng)貌的一部分，是上海的城市符號(hào)。這種地段與歷史的疊加，使其成為“非賣品”級(jí)的資產(chǎn)。麗晶品牌的奢華體驗(yàn)與海鷗飯店的經(jīng)典傳奇相結(jié)合，不僅續(xù)寫了海鷗飯店的傳奇，也進(jìn)一步穩(wěn)固了這家“外灘酒店之貴”的地位。因此，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”是為那些本就位于金字塔尖、有條件拒絕“標(biāo)準(zhǔn)化”命運(yùn)的極少數(shù)地標(biāo)，所保留的終極解決方案。

綜上，對(duì)于當(dāng)下的資產(chǎn)持有者而言，酒店的“地標(biāo)”光環(huán)和情懷價(jià)值正在急劇褪色，資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率和現(xiàn)金流貢獻(xiàn)，才是活下去的硬道理。老地標(biāo)酒店的集體換牌，也宣告了那個(gè)依靠“氣派”和“情懷”就能粗放時(shí)代的終結(jié)，迎來了一個(gè)以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、品牌價(jià)值和資產(chǎn)效率為核心的精益時(shí)代。未來，我們或?qū)⒖吹礁喑鞘杏洃洷谎b入連鎖品牌的標(biāo)準(zhǔn)化外殼中。這無關(guān)對(duì)錯(cuò)，只是商業(yè)進(jìn)化中的必然。對(duì)于酒店而言，真正的挑戰(zhàn)在于，如何為一代人的集體記憶，尋找到那個(gè)既能活下去、又能活出彩的平衡點(diǎn)。