界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

萬科又在低調(diào)“補(bǔ)貨”了。

10月22日，萬科在成都和徐州兩地土地市場(chǎng)悄然出手，以合計(jì)約5.3億元底價(jià)成功競(jìng)得三宗涉宅用地。

在成都，萬科旗下成都弘萬瑞博置業(yè)發(fā)展有限公司一口氣拿下郫都區(qū)犀浦街道兩宗相鄰地塊，總成交價(jià)3.16億元；同日，在徐州，萬科旗下徐州茗科企業(yè)管理有限公司以2.13億元底價(jià)摘得銅山區(qū)一宗住宅用地。

“這三宗地塊均以底價(jià)成交，延續(xù)了萬科‘量入為出、聚焦核心’的投資策略。當(dāng)前萬科通過項(xiàng)目盤活持續(xù)改善現(xiàn)金流，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資奠定基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)行業(yè)仍處深度調(diào)整的背景下，此舉釋放出積極信號(hào)，值得市場(chǎng)關(guān)注。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受界面新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)指出。

雙城補(bǔ)貨

萬科此次在成都獲取的兩宗地塊均位于郫都區(qū)犀浦街道，彼此相鄰，總面積約4.63萬平方米，規(guī)劃建筑面積約6.94萬平方米，均由萬科和成都潤弘投資競(jìng)得，2宗地塊共收金3.16億元。

出讓信息顯示，其中一宗為住宅兼商服用地，起始樓面價(jià)4550元/平方米，起始總價(jià)2.34億元；另一宗為純住宅用地，起始樓面價(jià)4570元/平方米，起始價(jià)8200萬元。兩地塊均由萬科旗下成都弘萬瑞博置業(yè)發(fā)展有限公司以底價(jià)奪得。

據(jù)界面新聞了解，這兩宗地原為新綠色藥業(yè)于2021年獲取后退出、經(jīng)拆分重新上市的地塊。而在這兩宗地南側(cè)約1.2公里處，萬科已布局了蜀都萬科·錦上楊華項(xiàng)目，該項(xiàng)目自今年入市后在當(dāng)?shù)胤错懖凰?，價(jià)格層面也具備一定的競(jìng)爭力。

配套方面，地塊周邊生活氛圍成熟，教育、商業(yè)、醫(yī)療資源齊全。3公里范圍內(nèi)覆蓋成都石室蜀都犀方路小學(xué)錦城校區(qū)、郫都區(qū)白馬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、紅光街道衛(wèi)生院及和潤生活廣場(chǎng)等設(shè)施。景觀資源方面，附近有火山巖黑洞石、思賢廣場(chǎng)等十余處公園景點(diǎn)。

在徐州，萬科摘得的銅山區(qū)XT2025-13地塊由萬科旗下徐州茗科企業(yè)管理有限公司底價(jià)摘得。該地塊建筑面積約5.33萬平方米，以2.13億元底價(jià)成交。

據(jù)界面新聞了解，XT2025-13地塊北側(cè)為萬科檐語間地塊，該項(xiàng)目在去年7月份首開，預(yù)計(jì)首批房源最快將于年底交付。

一日之內(nèi)，萬科以約5.3億元在兩大二線城市鎖定三宗地塊，體現(xiàn)出其當(dāng)前“小步快跑”的補(bǔ)倉思路——既維持適度土地儲(chǔ)備，又未對(duì)現(xiàn)金流構(gòu)成過大壓力。

審慎拿地

縱觀萬科近兩年的拿地策略，“審慎”成為關(guān)鍵詞，整體以存量資源去化為主，新增投資高度節(jié)制。

2024年，萬科累計(jì)獲取新項(xiàng)目13個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積137.0萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積83.3萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約55.6億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為6670元/平方米，拿地力度上顯著收縮。

據(jù)萬科2025年8月的分析師會(huì)議透露，當(dāng)前公司堅(jiān)持“量入為出”策略，拿地強(qiáng)調(diào)資源質(zhì)量的持續(xù)改善。具體表現(xiàn)為，一方面嚴(yán)控增量項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，聚焦客戶基礎(chǔ)好、市場(chǎng)支撐力強(qiáng)的區(qū)域；另一方面積極推動(dòng)存量土地資源轉(zhuǎn)化與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

從實(shí)際操作來看，萬科下半年以來的動(dòng)作也印證了這一點(diǎn)。

據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，7月份以來，萬科在成都、大連、哈爾濱、銀川、蘇州、太原、徐州等8個(gè)城市共拿地11宗，累計(jì)拿地金額約33億元。

“當(dāng)前萬科主要采取‘有保有壓’的拿地策略，即在確保債務(wù)安全的同時(shí)，通過聯(lián)合開發(fā)模式分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，降低資金占用。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞表示。例如，今年6月份，萬科聯(lián)合湖北長投開發(fā)以4.69億元拿下的武漢經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目，既發(fā)揮了品牌優(yōu)勢(shì)，又避免單方資金壓力。

此外，萬科依托經(jīng)營性物業(yè)貸盤活存量資產(chǎn)，為拿地提供流動(dòng)性支持。這種策略使其在行業(yè)深度調(diào)整期仍能保持投資靈活性。

市場(chǎng)分化

萬科拿地策略的轉(zhuǎn)變，也與當(dāng)前土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性演變和政策環(huán)境密切相關(guān)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，TOP100房企拿地總額為7278億元，同比增長36.7%，但這一增長主要來自于熱點(diǎn)城市核心優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪。

從城市維度看，前三季度宅地出讓金前20城市占全國總金額的61%，占比同比提升約10個(gè)百分點(diǎn)。除南通、揚(yáng)州外，其余均為核心一二線城市。其中杭州、北京、上海出讓金均突破千億元，杭州自7月起已超去年全年水平。

土地市場(chǎng)正在加速分化，一邊是熱點(diǎn)城市核心地塊競(jìng)爭激烈，另一邊多數(shù)城市尤其三四線城市土地市場(chǎng)低溫運(yùn)行。

觀察萬科近期布局，其選擇的多為高能級(jí)核心城市，這些區(qū)域或受益于政策支持（如城中村改造），或被定位為國家“戰(zhàn)略腹地”，與其“聚焦核心城市+差異化競(jìng)爭”的戰(zhàn)略高度契合。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這反映出萬科對(duì)部分區(qū)域市場(chǎng)見底的預(yù)判。通過底價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)地塊，可借助品牌溢價(jià)與運(yùn)營能力實(shí)現(xiàn)快速去化，改善現(xiàn)金流，并為行業(yè)轉(zhuǎn)型儲(chǔ)備資源。

此外，在政策層面，各地政府也在積極優(yōu)化土拍規(guī)則，提升土地利用效率，以穩(wěn)定開發(fā)投資、增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

10月22日，國務(wù)院批準(zhǔn)在10個(gè)地區(qū)開展要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)，明確要求深化產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化改革，推動(dòng)土地節(jié)約集約利用。自然資源部自然資源開發(fā)利用司司長孔維東亦指出，“土地作為重要的生產(chǎn)要素，在支撐和保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中，發(fā)揮著重要作用。”

展望未來，四季度通常為推地高峰期，據(jù)估算其規(guī)?？烧既晁某勺笥?。預(yù)計(jì)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將維持競(jìng)爭態(tài)勢(shì)，而多數(shù)普通城市土地市場(chǎng)或延續(xù)低熱度運(yùn)行。

而對(duì)于企業(yè)來說，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶建議，可以積極對(duì)接地方政府，推動(dòng)存量商辦用地及閑置土地資源盤活，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。例如，借助收儲(chǔ)、調(diào)規(guī)等政策窗口，將存量商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)為租賃住房、養(yǎng)老公寓等用途，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)。