界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
越秀在大本營(yíng)廣州又拿地了。
10月30日，廣州迎來10月份的最后一場(chǎng)宅地土拍，本次土拍的2宗宅地位置相鄰，均位于天河區(qū)，總土地出讓面積53138.44平方米，總起始價(jià)34.84億元，最終兩地塊均由越秀地產(chǎn)底價(jià)斬獲。
而就在兩天前，越秀地產(chǎn)剛經(jīng)過18輪競(jìng)價(jià)、以11.94億元奪得了番禺區(qū)的一宗住宅用地。三天之內(nèi)，在廣州土地市場(chǎng)狂攬三宗地塊，總金額達(dá)46.78億元，越秀成為了10月份廣州土地市場(chǎng)最活躍的開發(fā)商。
“此次越秀拿地一方面是在大本營(yíng)拿地補(bǔ)倉，另一方面也與這三宗地位置較好，地塊面積不大，適合‘短平快’的打法?！敝兄秆芯吭喝A南分院研究主管陳雪強(qiáng)在接受界面新聞采訪時(shí)指出。
密集落子
首先是在10月28日，越秀地產(chǎn)通過擁有95.475%權(quán)益的附屬公司廣州新越房地產(chǎn)開發(fā)，以11.94億元競(jìng)得廣州市番禺區(qū)大石街南大干線北側(cè)一幅地塊（BA060209）。
該地塊占地3.88萬平方米，計(jì)容建筑面積7.74萬平方米，為純住宅用地，需配建托兒所、健身場(chǎng)所等公共服務(wù)設(shè)施。地塊位于番禺洛溪大石板塊，緊鄰南大干線、地鐵3號(hào)線，周邊教育及商業(yè)配套成熟，但片區(qū)新房供應(yīng)稀缺。
據(jù)界面新聞了解，越秀地產(chǎn)計(jì)劃將其打造為“天系”高端產(chǎn)品，預(yù)計(jì)年底入市，有望成為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。
僅僅兩天后的10月30日，越秀地產(chǎn)再以34.84億元總價(jià)包攬?zhí)旌訁^(qū)AT0606011和AT0606021兩宗相鄰宅地，成交樓面價(jià)分別為3.14萬元/平方米和3.10萬元/平方米。
兩地塊總占地面積5.31萬平方米，總建筑面積約11.16萬平方米，容積率均≤2.1，為天河區(qū)稀缺的低密度宅地。
地塊位于天河智谷廣氮片區(qū)，西接五山及匯景板塊，南連金融城商務(wù)核心，屬于規(guī)劃中的“科創(chuàng)研發(fā)+生態(tài)宜居”產(chǎn)城融合區(qū)。項(xiàng)目周邊有車陂涌濕地公園及規(guī)劃中的地鐵站點(diǎn)，未來路網(wǎng)完善后，將直連匯景新城，具備打造高端住宅產(chǎn)品的天然基因。
界面新聞從越秀地產(chǎn)方面獲悉，未來其將依托片區(qū)多重優(yōu)勢(shì)，將該地塊打造為天河主城高端人居新標(biāo)桿。
從整體布局來看，新獲取的三宗地塊均位于廣州主城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，符合越秀地產(chǎn)當(dāng)前的拿地策略。
瞄準(zhǔn)“小而美”地塊
從越秀地產(chǎn)2025年以來的投資布局看，廣州作為其大本營(yíng)，始終是戰(zhàn)略重心。
界面新聞根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，截至10月31日，越秀地產(chǎn)2025年已在大本營(yíng)廣州獲取9宗地塊，分別為海珠區(qū)新僑、天河區(qū)世界大觀四期、番禺里仁洞F1-1地塊、天河棠下雙地塊、白云區(qū)衡器廠及嘉禾望崗雙地、番禺區(qū)大石等9個(gè)地塊。
2025年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，越秀地產(chǎn)新增13宗地塊，總建筑面積約148.4萬平方米，其中一線城市拿地建面占比高達(dá)67.9%。北京單城新增64.68萬平方米，占比達(dá)43.6%；而廣州作為傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)，繼續(xù)保持了穩(wěn)定的資源投入。
從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，2025年上半年，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約728.3億元，同比保持穩(wěn)定。其中，一線城市銷售貢獻(xiàn)占比達(dá)80.5%，北京、廣州、上海作為前三大銷售貢獻(xiàn)城市，單城銷售額均突破100億元。
截至2025年6月末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備達(dá)2043萬平方米，一、二線核心城市占比達(dá)94%，上海、北京資源占比逐年提升。
然而，在行業(yè)整體盈利能力下滑的背景下，越秀地產(chǎn)2025年上半年的歸母凈利潤(rùn)為13.7億元，同比減少25.2%。
這一變化與公越秀加大合作開發(fā)力度密切相關(guān)，2025年上半年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例僅為35.6%，創(chuàng)近年新低，合作開發(fā)模式雖然降低了部分風(fēng)險(xiǎn)，但也分?jǐn)偭死麧?rùn)。
越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上談及拿地策略時(shí)表示：“2021年以后土地市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)買方市場(chǎng)，我們也是進(jìn)行一系列的研判，近兩年以來，我們?cè)趶V州就避開了大的項(xiàng)目，就拿小的項(xiàng)目，因?yàn)槔铣菂^(qū)很難有連片的土地，都是規(guī)模小，但是進(jìn)入容易出來也容易”。
他進(jìn)一步指出，這些“小規(guī)模地塊”基本上都是可以快進(jìn)快出，效率比較高，投資的兌現(xiàn)度也比較高，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“更重要的是應(yīng)該還是對(duì)城市的理解，理解到每個(gè)街區(qū)”。
對(duì)于下半年的投資，林昭遠(yuǎn)表示，二季度以來土地市場(chǎng)逐步走向理性，相信下半年應(yīng)該有所斬獲，今年300億元的投資應(yīng)該可以高質(zhì)量的完成。
挑戰(zhàn)中尋覓機(jī)遇
越秀地產(chǎn)逆勢(shì)拿地的背后，是廣州土地市場(chǎng)深度調(diào)整與結(jié)構(gòu)分化的復(fù)雜趨勢(shì)。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，廣州土地出讓金只有約212億元，同比減少39%，在四個(gè)一線城市中排名墊底。
陳雪強(qiáng)對(duì)界面新聞分析指出，這一現(xiàn)象主要由于“廣州當(dāng)前市場(chǎng)整體成交較為平淡，庫存去化壓力較大，開發(fā)商拿地信心不足，且趨向于拿中心區(qū)域‘小而美’地塊”。
與此同時(shí)，廣州土地市場(chǎng)正經(jīng)歷明顯的結(jié)構(gòu)性分化。
今年前三季度，廣州中心城區(qū)供地?cái)?shù)量占總量的半壁江山，共11宗地塊分布在白云區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)等核心區(qū)域，總出讓金約147億元，占全市的接近七成。
區(qū)域分布來看，前三季度，中心城區(qū)供地?cái)?shù)量占總量的一半，共有11宗，分別位于白云區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)，總出讓金約147億元，占全市接近七成。
從拿地企業(yè)屬性來看，央國企依舊為拿地主力。據(jù)好地研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，央國企在廣州的拿地額138.6億元，占比65%；民企拿地積極性有所提升，拿地額50.7億元占比24%；城投類拿地額22.6億元占比11%。
具體來看，保利置業(yè)權(quán)益拿地金額38億元位居第一，越秀地產(chǎn)以權(quán)益拿地額34.2億元位列第二名，拿地額占比16.2%；敏捷集團(tuán)以33.2億元，位列第三名。
為激活土地市場(chǎng)，廣州推出了一系列優(yōu)化措施，包括優(yōu)化供地程序，讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)“拍地即進(jìn)場(chǎng)、交地即交證、拿地即開工”；縮短土地保證金占用時(shí)間、分用途核算土地出讓金、調(diào)整公建配套計(jì)容等。
這些政策旨在為房企提供更便利的投資環(huán)境，提升市場(chǎng)活力。
面對(duì)未來廣州土地市場(chǎng)，陳雪強(qiáng)預(yù)計(jì)：“四季度整體廣州也不會(huì)大規(guī)模推地”，土地市場(chǎng)的全面復(fù)蘇仍需時(shí)日，但核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊依然將是房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。