界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

在今年豪宅市場(chǎng)持續(xù)升溫的背景下，廣州近期開(kāi)盤(pán)的這個(gè)樓盤(pán)“火出圈”了。

11月7日，保利發(fā)展旗下天河區(qū)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目玥璽灣首次開(kāi)盤(pán)，單日銷(xiāo)售額達(dá)到106億元，創(chuàng)下2025年全國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目單日單盤(pán)銷(xiāo)售最高紀(jì)錄。這一業(yè)績(jī)不僅刷新了廣州樓市的銷(xiāo)售紀(jì)錄，更讓市場(chǎng)目光再度聚焦高端豪宅這一特殊品類(lèi)。

界面新聞從保利發(fā)展處了解到，該項(xiàng)目的成交均價(jià)17萬(wàn)/平方米，最高成交單價(jià)超30萬(wàn)/平方米。

“在今年銷(xiāo)售百億單盤(pán)的榜單上，京、滬、深已經(jīng)走在前面，廣州相對(duì)落后。借助這些爆款頂豪激發(fā)市場(chǎng)熱度，帶動(dòng)土地出讓和招商引資，留住本地富豪、吸引外地富豪，這已成為包括廣州在內(nèi)的重點(diǎn)城市近年來(lái)樓市發(fā)展的重要路徑。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在采訪中對(duì)界面新聞表示。

百億地王地塊

玥璽灣項(xiàng)目的成功并非偶然，其前身為廣州的“南方面粉廠”地塊，從掛牌之初就注定成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

該地塊位于天河區(qū)臨江大道以北，恰處于珠江新城、國(guó)際金融城、琶洲三大CBD構(gòu)成的“黃金三角”核心區(qū)，南臨珠江，與琶洲及廣交會(huì)展館隔江相望。

其一線江景無(wú)遮擋的稀缺資源，加上周邊成熟的商務(wù)、商業(yè)配套，使其成為天河區(qū)最后一塊大規(guī)模臨江宅地，價(jià)值不言而喻。

2024年9月，該地塊以88.15億元的起始價(jià)登陸廣州土地拍賣(mài)市場(chǎng)，創(chuàng)下當(dāng)年廣州土拍起始價(jià)新高，吸引保利發(fā)展、越秀、中海三家頭部房企的激烈爭(zhēng)奪。

整個(gè)競(jìng)價(jià)過(guò)程持續(xù)5小時(shí)，最終，歷經(jīng)148輪激烈爭(zhēng)奪，保利以117.55億元總價(jià)摘地，成交樓面價(jià)66957元/平方米，溢價(jià)率33.35%，總價(jià)和樓面地價(jià)均為廣州TOP2。

“其實(shí)，南方面粉廠地塊從品質(zhì)和區(qū)位應(yīng)該排在廣州歷史出讓用地的第一位”李宇嘉評(píng)價(jià)道。所以，不管是從成本上來(lái)講，還是區(qū)位上來(lái)講，作為央企的保利發(fā)展在核心城市、核心地塊的戰(zhàn)略上來(lái)講，毫無(wú)疑問(wèn)是要打造頂級(jí)豪宅的。

保利發(fā)展開(kāi)發(fā)的速度也很快，從拿地到項(xiàng)目面市，僅用一年時(shí)間，玥璽灣便橫空出世。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，玥璽灣實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)突破。李宇嘉特別指出：“該地塊是廣州目前唯一可將陽(yáng)臺(tái)占比擴(kuò)大到30% 的地塊，比現(xiàn)在新規(guī)的最高不超過(guò)20%要高，二層以上公共開(kāi)放空間不計(jì)容建面可以擴(kuò)大到10%?！?/span>

這意味著該地塊打造的項(xiàng)目實(shí)用率有可能突破130%，在廣州屬于首創(chuàng)的11米抬高浮島設(shè)計(jì)，使首層住宅也能擁有更好的看江視野。

規(guī)模與利潤(rùn)

在玥璽灣百億銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的背后，保利發(fā)展正面臨著規(guī)模與利潤(rùn)的平衡。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，保利發(fā)展以2017億元的銷(xiāo)售額穩(wěn)居行業(yè)第一，也是行業(yè)中唯一一家銷(xiāo)售超過(guò)2000億的房企，銷(xiāo)售面積1000萬(wàn)㎡，同樣位居行業(yè)榜首。

然而，細(xì)看其三季度財(cái)報(bào)，卻呈現(xiàn)出“增收不增利”的現(xiàn)象。

據(jù)最新財(cái)報(bào)顯示，今年第三季度，保利發(fā)展?fàn)I收雖同比增長(zhǎng)30.65%至568.65億元，但歸母凈利潤(rùn)卻為-7.82億元，同比出險(xiǎn)大幅下降。

從前三季度整體表現(xiàn)來(lái)看，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1737.22億元；歸母凈利潤(rùn)19.29億元，同比下滑75.31%；扣非歸母凈利潤(rùn)17.40億元，同比下滑76.76%。

對(duì)于盈利端承壓的狀況，保利發(fā)展在財(cái)報(bào)中將其歸因于“受行業(yè)和市場(chǎng)波動(dòng)影響，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目盈利能力下降”。這一表述也折射出當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的普遍挑戰(zhàn)。

為應(yīng)對(duì)盈利壓力，保利發(fā)展在投資策略上作出了明顯調(diào)整。

2025年前三季度，公司新增容積率面積290萬(wàn)平方米，總獲取成本603億元，這些新增項(xiàng)目全部位于38個(gè)核心城市，并且將51%的投資金額集中于北上廣一線城市的核心區(qū)域，顯示出對(duì)核心城市的堅(jiān)定看好。

這一戰(zhàn)略在銷(xiāo)售分布中得到驗(yàn)證——2025年上半年，保利發(fā)展在38個(gè)核心城市的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)達(dá)到92%，在上海、廣州、成都、西安等9個(gè)核心城市排名市場(chǎng)第一。

融資能力方面，保利發(fā)展保持了相對(duì)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。截至三季度末，公司貨幣資金余額達(dá)1226.46億元，為公司提供了充足的現(xiàn)金流保障。

相較于同業(yè)，保利發(fā)展的融資成本持續(xù)維持在行業(yè)最低區(qū)間，這為公司在行業(yè)調(diào)整期保留了寶貴的利潤(rùn)空間。

頂豪市場(chǎng)升溫

從行業(yè)視角來(lái)看，保利玥璽灣的熱銷(xiāo)，也是今年樓市分化中核心城市高端住宅市場(chǎng)持續(xù)升溫趨勢(shì)下的一個(gè)典型縮影。

當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的兩極分化態(tài)勢(shì)：一方面，具備稀缺資源的核心城市頂級(jí)資產(chǎn)持續(xù)獲得資本青睞；另一方面，普通住宅項(xiàng)目，特別是三四線城市的項(xiàng)目普遍面臨銷(xiāo)售去化壓力。

從各能級(jí)城市表現(xiàn)來(lái)看，北上廣深杭等核心城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)均突破千套大關(guān)，寧波、合肥等二線城市更是實(shí)現(xiàn)超過(guò)100%的增速。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅共計(jì)成交2.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)21%，顯著高于同期百城新建商品住宅5%的平均增速，凸顯出高端住宅市場(chǎng)的強(qiáng)勁韌性。

在這一總量中，北上廣深四個(gè)一線城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交1.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)15%；16個(gè)二三線城市合計(jì)成交5871套，同比增長(zhǎng)37%。

從不同價(jià)格區(qū)間的表現(xiàn)來(lái)看，豪宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出“兩頭強(qiáng)、中間弱”的分化特征。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年上半年總價(jià)1000-3000萬(wàn)新房豪宅成交套數(shù)高達(dá)19561 套，同比增長(zhǎng)25%；總價(jià)5000萬(wàn)以上新房豪宅成交套數(shù)為621套，同比增長(zhǎng)51%，增幅顯著；唯獨(dú)總價(jià)3000-5000萬(wàn)新房豪宅成交同環(huán)比齊跌，降幅均在3成左右。

比如，10月18日，上海黃浦區(qū)高福云境項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，25套總價(jià)1.3億-1.62億元的房源全部售罄，創(chuàng)下上海億元以上房源單盤(pán)銷(xiāo)售紀(jì)錄，貢獻(xiàn)30億-40億元銷(xiāo)售額。

面對(duì)日益顯著的市場(chǎng)分化，品牌房企正在積極調(diào)整發(fā)展策略。

長(zhǎng)江證券研究指出：“當(dāng)前，行業(yè)調(diào)整周期仍未結(jié)束，房企回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道尚需時(shí)日，狠抓回款、開(kāi)源節(jié)流仍是確保現(xiàn)金流安全的首要任務(wù)。”在堅(jiān)守資金安全底線的前提下，部分房企已開(kāi)始適度向經(jīng)營(yíng)持續(xù)性?xún)A斜，在強(qiáng)化土地儲(chǔ)備的同時(shí)更加注重土地質(zhì)量。