針對中建智地與越秀在北京兩個項目運營方面的糾紛，11月16日晚間，中建智地、越秀北京、金茂北京三家企業(yè)幾乎在同一時間發(fā)布聯(lián)合聲明。聲明稱，北京朝陽黃杉木店項目（推廣名紫京宸園、璞樾）是由北京興鼎房地產開發(fā)有限公司、北京方興亦城置業(yè)有限公司與廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司三家聯(lián)合競得并合作開發(fā)的項目。各股東方經(jīng)過坦誠協(xié)商、充分共創(chuàng)、達成共識，將秉持專業(yè)、陽光、公開、透明的原則，推進項目開發(fā)經(jīng)營各項工作，向社會及客戶提供更好的產品和服務。
聲明中的北京興鼎房地產開發(fā)有限公司為中建智地旗下企業(yè)，北京方興亦城置業(yè)有限公司為金茂下屬公司，廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司為越秀下屬公司。表面看，中建智地與越秀似乎是握手言和了，但聲明中沒有透露任何達成共識的細節(jié)。
中建智地方面向界面新聞表示：“南北地塊共同操盤，互派營銷副職，金茂派觀察員。”
“雙子”帶來的禍端
中建智地與越秀的此次糾紛要追溯到今年4月。4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽城開聯(lián)合體以126億元底價摘得北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項目地塊、孫河組團地塊。黃杉木店地塊被分成兩部分，中建智地獨自操盤南地塊，開發(fā)項目為紫京宸園；金茂+越秀聯(lián)合操盤北地塊，開發(fā)項目為璞樾。
這是繼北京市朝陽區(qū)三間房的“雙子”項目保利·朝觀天珺和金茂滿曜之后，朝陽區(qū)又一個“雙子”項目。該地塊緊鄰黃杉木店路，也被業(yè)內稱為黃杉木店“雙子”項目。由于項目位置優(yōu)越，周邊近十年沒有新項目入市，區(qū)域內置換需求較大，因此自拿地之時關注度就比較高。
北地塊璞樾的項目公司為北京茂越置業(yè)有限公司。企查查信息顯示，北京興鼎房地產開發(fā)有限公司持有該公司49.9%股權，北京方興亦城置業(yè)有限公司持股33.1%，廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司持股17%。越秀雖然持股比例最低，但是作為操盤方具有營銷話語權。
南地塊紫京宸園開發(fā)公司為北京興昶房地產開發(fā)有限公司，該公司股東與北京茂越置業(yè)有限公司股東一致，三家股東分別持股50.1%、32.9%和17%。
10月12日，紫京宸園正式開盤，5天之后，璞樾開盤。璞樾項目相關人士當時在接受界面新聞采訪時表示：“兩個項目的營銷事項相互拉通，業(yè)績也是兩個地塊合并計算。開盤時間錯開，也是為了兩個項目都達到最好的開盤效果?！?/span>
為了吸引不同的置業(yè)客群，最大化確保銷售業(yè)績，兩個項目在風格上也存在差異，產品面積互補。不過即便如此，畢竟是兩個毗鄰的樓盤，定位相似，對于各自項目團隊來說，競爭在所難免。在璞樾開盤之前，上述璞樾項目人士曾坦言稱：“兩個項目雖然有差異，但是肯定有一部分重疊的客群。目前也有認購了紫京宸園的客戶在等璞樾開盤，最終對比后再決定。”
昔日盟友翻臉
兩個項目表面看相安無事，雙方更是聯(lián)合發(fā)布海報，祝賀兩個項目10月網(wǎng)簽霸榜北京冠亞軍。根據(jù)北京市住建委信息，目前紫京宸園已簽約120套，璞樾已簽約133套，可謂旗鼓相當。表面氣氛融洽，但是背地里卻是暗流涌動。
11月10日，北京興鼎房地產開發(fā)有限公司向廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司發(fā)送一份函件，要求廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司立即停止惡意攻擊并移交北地塊營銷條線負責權。
交涉未果后爭端繼續(xù)升級，中建智地向廣州市紀委監(jiān)委駐市國資委紀檢監(jiān)察組發(fā)出帶有公章和騎縫章的正式舉報信，舉報廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司相關領導人員董毅，趙峰，濫用職權、造成國有資產重大損失，已涉嫌構成國有公司、企業(yè)人員失職罪。
這份落款日期為11月12日的舉報信稱，自南地塊（紫京宸園）蓄客以來，廣州越秀華城房地產開發(fā)有限公司通過有預謀、有組織的低劣營銷行為持續(xù)進行惡意競爭，嚴重損害了項目整體和主要股東利益。
舉報信稱，北地塊越秀方在事先知曉南地塊紫京宸園銷售價格的情況下，有預謀地通過不合理定價，造成所有戶型均有客戶以較低價格購買北地塊的優(yōu)勢房源，嚴重拉低客戶對于整個板塊價格的預期。（越秀方）組織人員有針對性地惡意攻擊南地塊，導致南地塊已購客戶退房且流失到板塊外競品，嚴重損害了全體股東利益，經(jīng)初步評估，影響南地塊簽約金額222503萬元，造成貨值損失已達36508萬之巨。
北京盈科（上海）律師事務所資產律師陸鼎對界面新聞分析指出：“這反映出之前各方分工操盤的管理可能存在漏洞。兩個地塊雖然是各自負責營銷操盤，但表價調整、優(yōu)惠方案、一房一價表均是要向上審批的。如果這幾個核心方案都沒有納入聯(lián)合審批體系，則說明當時合作就有漏洞?！?/span>
由于可以降低資金壓力，實現(xiàn)資源互補，當下房企聯(lián)合拿地的案例較多，尤其是一些體量大金額高的地塊。而此次中建智地和越秀的糾紛，也暴露出聯(lián)合開發(fā)的一些弊端。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，在聯(lián)合開發(fā)中，各方都有自己的利益訴求，當市場形勢發(fā)生變化，如銷售不佳、利潤預期降低時，各方在定價、營銷策略、成本控制等方面容易產生分歧，難以達成一致，進而影響項目的順利推進。當市場下行時，項目銷售壓力增大，合作方可能會為了自身生存和發(fā)展，采取一些激進的手段，破壞原有的合作平衡，導致合作破裂。
更為嚴重的是，在當前市場下行、銷售不及預期的背景下，合作雙方的內訌和價格競爭，會使購房者對項目的信心下降，擔心項目品質、交付風險以及后續(xù)服務等問題，從而導致潛在客戶的流失，進一步影響項目的銷售進度和去化率。
房子不好賣
近年來，中建智地和越秀在北京市場跑馬圈地，迅速崛起。
中建智地是央企中國建筑旗下中建一局下屬地產平臺，總部位于北京。根據(jù)克而瑞榜單，2020年中建智地在北京市場權益銷售金額排名還在30以外，而今年1-10月，中建智地已來到了榜首，權益銷售金額187.8億元。
越秀為廣州國企，于?2021年5月?首次進入北京市場。今年1-10月，越秀在北京權益銷售金額120.18億元，雖然與中建智地尚存在不小的差距，但是其排名已位居第6位。
從產品角度來看，中建智地在北京市場可謂“穩(wěn)扎穩(wěn)打”，中建宸園、北京宸園、中建璞園、北京國賢府等多個項目贏得了不錯的市場口碑。合碩機構首席分析師郭毅對界面新聞評價中建智地時說：“中建智地在產品打造方向上一直有非常清晰的認知，就是把文化作為項目的一個精神內核，從而形成了文化地產標簽。每個產品都在不斷地自我迭新和進階，也因為這種進取心，未來這樣的企業(yè)也能夠獲得持續(xù)穩(wěn)健增長，獲得更大的市場機會?！?/span>
而反觀越秀，其在北京的多個項目，核心競爭力的來源并非自身。以璞樾為例，該項目產品設計由金茂操刀，科技系統(tǒng)也由金茂提供。
另一個案例就是北京海淀區(qū)的“功德寺雙子星”項目，即和樾望雲(yún)、和樾玉鳴。2024年11月5日，越秀地產以63.83億元拿下了002號地塊，綠城則以51.75億元競得001號地塊，兩個地塊后來開發(fā)了和樾望雲(yún)、和樾玉鳴。和樾望雲(yún)項目中，越秀引入了華潤置地聯(lián)合開發(fā)；綠城在和樾玉鳴項目開發(fā)上，也與越秀進行了合作。而在和樾望雲(yún)、和樾玉鳴兩個項目中，越秀僅負責營銷和物業(yè)服務，產品打造則分別由華潤置地和綠城負責。
這種“借力”模式，某種程度上已成為合作開發(fā)的普遍現(xiàn)象。然而，它也折射出越秀自身產品體系在北京這座對產品力要求極高的城市中，可能遭遇的“水土不服”問題，以及其產品力不夠的狀態(tài)。其成功更多仰仗于合作方的優(yōu)勢，而非自身的操盤實力與產品競爭力。
據(jù)了解，越秀地產北方區(qū)域2025年定下300億銷售目標，而集團層面2025年銷售目標為1205億，均尚有差額未完成。一二線核心城市是越秀布局重點，尤其是北京市場，作為越秀北方區(qū)域總經(jīng)理的董毅，壓力不小。
一位不愿具名的專家在接受界面新聞采訪時表示：“問題不能歸咎于某個企業(yè)文化或管理者素質的問題，而要歸咎于市場行情的變化。兩個項目地段非常不錯，所以本質上是反映了市場的問題，說明客戶量在減少，房子不好賣。同時也說明企業(yè)近期銷售業(yè)績考核的壓力在明顯增大?！?/span>