針對(duì)中建智地與越秀在北京兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面的糾紛，11月16日晚間，中建智地、越秀北京、金茂北京三家企業(yè)幾乎在同一時(shí)間發(fā)布聯(lián)合聲明。聲明稱，北京朝陽黃杉木店項(xiàng)目（推廣名紫京宸園、璞樾）是由北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京方興亦城置業(yè)有限公司與廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三家聯(lián)合競(jìng)得并合作開發(fā)的項(xiàng)目。各股東方經(jīng)過坦誠(chéng)協(xié)商、充分共創(chuàng)、達(dá)成共識(shí)，將秉持專業(yè)、陽光、公開、透明的原則，推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)工作，向社會(huì)及客戶提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)。

聲明中的北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為中建智地旗下企業(yè)，北京方興亦城置業(yè)有限公司為金茂下屬公司，廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為越秀下屬公司。表面看，中建智地與越秀似乎是握手言和了，但聲明中沒有透露任何達(dá)成共識(shí)的細(xì)節(jié)。

中建智地方面向界面新聞表示：“南北地塊共同操盤，互派營(yíng)銷副職，金茂派觀察員。”

“雙子”帶來的禍端

中建智地與越秀的此次糾紛要追溯到今年4月。4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝陽城開聯(lián)合體以126億元底價(jià)摘得北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項(xiàng)目地塊、孫河組團(tuán)地塊。黃杉木店地塊被分成兩部分，中建智地獨(dú)自操盤南地塊，開發(fā)項(xiàng)目為紫京宸園；金茂+越秀聯(lián)合操盤北地塊，開發(fā)項(xiàng)目為璞樾。

這是繼北京市朝陽區(qū)三間房的“雙子”項(xiàng)目保利·朝觀天珺和金茂滿曜之后，朝陽區(qū)又一個(gè)“雙子”項(xiàng)目。該地塊緊鄰黃杉木店路，也被業(yè)內(nèi)稱為黃杉木店“雙子”項(xiàng)目。由于項(xiàng)目位置優(yōu)越，周邊近十年沒有新項(xiàng)目入市，區(qū)域內(nèi)置換需求較大，因此自拿地之時(shí)關(guān)注度就比較高。

北地塊璞樾的項(xiàng)目公司為北京茂越置業(yè)有限公司。企查查信息顯示，北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有該公司49.9%股權(quán)，北京方興亦城置業(yè)有限公司持股33.1%，廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股17%。越秀雖然持股比例最低，但是作為操盤方具有營(yíng)銷話語權(quán)。

南地塊紫京宸園開發(fā)公司為北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司股東與北京茂越置業(yè)有限公司股東一致，三家股東分別持股50.1%、32.9%和17%。

10月12日，紫京宸園正式開盤，5天之后，璞樾開盤。璞樾項(xiàng)目相關(guān)人士當(dāng)時(shí)在接受界面新聞采訪時(shí)表示：“兩個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷事項(xiàng)相互拉通，業(yè)績(jī)也是兩個(gè)地塊合并計(jì)算。開盤時(shí)間錯(cuò)開，也是為了兩個(gè)項(xiàng)目都達(dá)到最好的開盤效果。”

為了吸引不同的置業(yè)客群，最大化確保銷售業(yè)績(jī)，兩個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)格上也存在差異，產(chǎn)品面積互補(bǔ)。不過即便如此，畢竟是兩個(gè)毗鄰的樓盤，定位相似，對(duì)于各自項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來說，競(jìng)爭(zhēng)在所難免。在璞樾開盤之前，上述璞樾項(xiàng)目人士曾坦言稱：“兩個(gè)項(xiàng)目雖然有差異，但是肯定有一部分重疊的客群。目前也有認(rèn)購了紫京宸園的客戶在等璞樾開盤，最終對(duì)比后再?zèng)Q定。”

昔日盟友翻臉

兩個(gè)項(xiàng)目表面看相安無事，雙方更是聯(lián)合發(fā)布海報(bào)，祝賀兩個(gè)項(xiàng)目10月網(wǎng)簽霸榜北京冠亞軍。根據(jù)北京市住建委信息，目前紫京宸園已簽約120套，璞樾已簽約133套，可謂旗鼓相當(dāng)。表面氣氛融洽，但是背地里卻是暗流涌動(dòng)。

11月10日，北京興鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)送一份函件，要求廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司立即停止惡意攻擊并移交北地塊營(yíng)銷條線負(fù)責(zé)權(quán)。

交涉未果后爭(zhēng)端繼續(xù)升級(jí)，中建智地向廣州市紀(jì)委監(jiān)委駐市國(guó)資委紀(jì)檢監(jiān)察組發(fā)出帶有公章和騎縫章的正式舉報(bào)信，舉報(bào)廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員董毅，趙峰，濫用職權(quán)、造成國(guó)有資產(chǎn)重大損失，已涉嫌構(gòu)成國(guó)有公司、企業(yè)人員失職罪。

這份落款日期為11月12日的舉報(bào)信稱，自南地塊（紫京宸園）蓄客以來，廣州越秀華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過有預(yù)謀、有組織的低劣營(yíng)銷行為持續(xù)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)重?fù)p害了項(xiàng)目整體和主要股東利益。

舉報(bào)信稱，北地塊越秀方在事先知曉南地塊紫京宸園銷售價(jià)格的情況下，有預(yù)謀地通過不合理定價(jià)，造成所有戶型均有客戶以較低價(jià)格購買北地塊的優(yōu)勢(shì)房源，嚴(yán)重拉低客戶對(duì)于整個(gè)板塊價(jià)格的預(yù)期。（越秀方）組織人員有針對(duì)性地惡意攻擊南地塊，導(dǎo)致南地塊已購客戶退房且流失到板塊外競(jìng)品，嚴(yán)重?fù)p害了全體股東利益，經(jīng)初步評(píng)估，影響南地塊簽約金額222503萬元，造成貨值損失已達(dá)36508萬之巨。

北京盈科（上海）律師事務(wù)所資產(chǎn)律師陸鼎對(duì)界面新聞分析指出：“這反映出之前各方分工操盤的管理可能存在漏洞。兩個(gè)地塊雖然是各自負(fù)責(zé)營(yíng)銷操盤，但表價(jià)調(diào)整、優(yōu)惠方案、一房一價(jià)表均是要向上審批的。如果這幾個(gè)核心方案都沒有納入聯(lián)合審批體系，則說明當(dāng)時(shí)合作就有漏洞。”

由于可以降低資金壓力，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，當(dāng)下房企聯(lián)合拿地的案例較多，尤其是一些體量大金額高的地塊。而此次中建智地和越秀的糾紛，也暴露出聯(lián)合開發(fā)的一些弊端。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，在聯(lián)合開發(fā)中，各方都有自己的利益訴求，當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，如銷售不佳、利潤(rùn)預(yù)期降低時(shí)，各方在定價(jià)、營(yíng)銷策略、成本控制等方面容易產(chǎn)生分歧，難以達(dá)成一致，進(jìn)而影響項(xiàng)目的順利推進(jìn)。當(dāng)市場(chǎng)下行時(shí)，項(xiàng)目銷售壓力增大，合作方可能會(huì)為了自身生存和發(fā)展，采取一些激進(jìn)的手段，破壞原有的合作平衡，導(dǎo)致合作破裂。

更為嚴(yán)重的是，在當(dāng)前市場(chǎng)下行、銷售不及預(yù)期的背景下，合作雙方的內(nèi)訌和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)使購房者對(duì)項(xiàng)目的信心下降，擔(dān)心項(xiàng)目品質(zhì)、交付風(fēng)險(xiǎn)以及后續(xù)服務(wù)等問題，從而導(dǎo)致潛在客戶的流失，進(jìn)一步影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和去化率。

房子不好賣

近年來，中建智地和越秀在北京市場(chǎng)跑馬圈地，迅速崛起。

中建智地是央企中國(guó)建筑旗下中建一局下屬地產(chǎn)平臺(tái)，總部位于北京。根據(jù)克而瑞榜單，2020年中建智地在北京市場(chǎng)權(quán)益銷售金額排名還在30以外，而今年1-10月，中建智地已來到了榜首，權(quán)益銷售金額187.8億元。

越秀為廣州國(guó)企，于?2021年5月?首次進(jìn)入北京市場(chǎng)。今年1-10月，越秀在北京權(quán)益銷售金額120.18億元，雖然與中建智地尚存在不小的差距，但是其排名已位居第6位。

從產(chǎn)品角度來看，中建智地在北京市場(chǎng)可謂“穩(wěn)扎穩(wěn)打”，中建宸園、北京宸園、中建璞園、北京國(guó)賢府等多個(gè)項(xiàng)目贏得了不錯(cuò)的市場(chǎng)口碑。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)界面新聞評(píng)價(jià)中建智地時(shí)說：“中建智地在產(chǎn)品打造方向上一直有非常清晰的認(rèn)知，就是把文化作為項(xiàng)目的一個(gè)精神內(nèi)核，從而形成了文化地產(chǎn)標(biāo)簽。每個(gè)產(chǎn)品都在不斷地自我迭新和進(jìn)階，也因?yàn)檫@種進(jìn)取心，未來這樣的企業(yè)也能夠獲得持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，獲得更大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！?/span>

而反觀越秀，其在北京的多個(gè)項(xiàng)目，核心競(jìng)爭(zhēng)力的來源并非自身。以璞樾為例，該項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)由金茂操刀，科技系統(tǒng)也由金茂提供。

另一個(gè)案例就是北京海淀區(qū)的“功德寺雙子星”項(xiàng)目，即和樾望雲(yún)、和樾玉鳴。2024年11月5日，越秀地產(chǎn)以63.83億元拿下了002號(hào)地塊，綠城則以51.75億元競(jìng)得001號(hào)地塊，兩個(gè)地塊后來開發(fā)了和樾望雲(yún)、和樾玉鳴。和樾望雲(yún)項(xiàng)目中，越秀引入了華潤(rùn)置地聯(lián)合開發(fā)；綠城在和樾玉鳴項(xiàng)目開發(fā)上，也與越秀進(jìn)行了合作。而在和樾望雲(yún)、和樾玉鳴兩個(gè)項(xiàng)目中，越秀僅負(fù)責(zé)營(yíng)銷和物業(yè)服務(wù)，產(chǎn)品打造則分別由華潤(rùn)置地和綠城負(fù)責(zé)。

這種“借力”模式，某種程度上已成為合作開發(fā)的普遍現(xiàn)象。然而，它也折射出越秀自身產(chǎn)品體系在北京這座對(duì)產(chǎn)品力要求極高的城市中，可能遭遇的“水土不服”問題，以及其產(chǎn)品力不夠的狀態(tài)。其成功更多仰仗于合作方的優(yōu)勢(shì)，而非自身的操盤實(shí)力與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)了解，越秀地產(chǎn)北方區(qū)域2025年定下300億銷售目標(biāo)，而集團(tuán)層面2025年銷售目標(biāo)為1205億，均尚有差額未完成。一二線核心城市是越秀布局重點(diǎn)，尤其是北京市場(chǎng)，作為越秀北方區(qū)域總經(jīng)理的董毅，壓力不小。

一位不愿具名的專家在接受界面新聞采訪時(shí)表示：“問題不能歸咎于某個(gè)企業(yè)文化或管理者素質(zhì)的問題，而要?dú)w咎于市場(chǎng)行情的變化。兩個(gè)項(xiàng)目地段非常不錯(cuò)，所以本質(zhì)上是反映了市場(chǎng)的問題，說明客戶量在減少，房子不好賣。同時(shí)也說明企業(yè)近期銷售業(yè)績(jī)考核的壓力在明顯增大?！?/span>