界面新聞記者 | 王妤涵

臨近年末，深圳樓市迎來了一輪新盤供應(yīng)高峰，市場情緒也在豪宅市場的帶動下顯現(xiàn)出升溫態(tài)勢。

據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，僅12月份，深圳就計劃有至少16個項目開盤，多個位于核心區(qū)的頂級豪宅項目蓄勢待發(fā)。

就在上周末，位于深圳灣后海核心區(qū)的豪宅項目“深圳灣澐璽”正式開盤，項目首推348套面積約209-1150平方米的大平層戶型，開盤當(dāng)日去化約七成，單日銷售額高達130億元，這一成績也刷新了今年11月由廣州保利玥璽灣創(chuàng)下的106億元全國單盤單日銷售紀錄。

“頂級豪宅往往是市場的風(fēng)向標(biāo)?！鄙钲谪悮ぱ芯吭涸洪L肖小平在接受界面新聞采訪時指出，“澐璽的熱銷在一定程度上提振了深圳市場信心。年末房企推盤普遍積極，潛在置業(yè)者的決策也在加快，整體來看供需兩端呈現(xiàn)‘雙向奔赴’的態(tài)勢?！?/span>

越豪越好賣？

深圳灣澐璽的成功并非偶然，其前身為南山區(qū)粵海街道的T107-0107地塊，建筑面積約26.3萬平方米，起拍價就高達126.5億元。

從地理位置上看，該地塊位于南山區(qū)后海濱路和登良路的交匯處、深圳地鐵2號線登良站旁，屬于深圳灣后?？偛炕?。地塊附近有中鐵南方總部大廈、喜之郎大廈、華強方特大廈等總部大廈，片區(qū)內(nèi)還有阿里、騰訊等幾十家行業(yè)巨頭入駐，是深圳毋庸置疑的城市核心。

2024年12月2日，華經(jīng)過295輪激烈競價，華潤與中海組成的聯(lián)合體以185.12億元將其收入囊中，溢價率達46.31%，樓面價約每平方米7.04萬元，一度刷新深圳總價“地王”紀錄。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺的信息，項目備案均價約為16.8萬元/平方米，其中最貴的一套頂層大平層備案單價高達35萬元/平方米，總價超過3.77億元。

值得關(guān)注的是，在深圳灣澐璽的開盤銷售中有一個有趣的現(xiàn)象——超大戶型產(chǎn)品比中小戶型更為搶手。

界面新聞從項目相關(guān)人士處了解到，選房開始不久，約500平方米和700平方米的戶型便迅速售罄。當(dāng)天推出的14套總價過億的超級大平層（總價范圍1.27億至3.77億元），最終成功售出13套。

這與過去幾年市場調(diào)整期中常見的“剛需戶型先行去化”邏輯形成鮮明對比，揭示了當(dāng)前豪宅市場的新動態(tài)。

肖小平對界面新聞分析指出，這背后有兩層核心邏輯：首先，頂級豪宅的買家資金實力雄厚，價格敏感度低，他們更看重產(chǎn)品的綜合品質(zhì)、稀缺性和其象征的“地位感”。因此，在同一項目中，條件更好、更能匹配其身份的產(chǎn)品自然成為首選。

其次，從資產(chǎn)屬性看，定價更高的產(chǎn)品往往意味著更優(yōu)越的資源占有（如景觀、位置、設(shè)計），這些因素使其在未來的二手房市場上具備更強的保值增值潛力，被視為一種“硬通貨”。

而這種現(xiàn)象也不止存在于深圳，在一些核心城市新盤豪宅中，大面積、高總價的產(chǎn)品往往更好賣。

從價格端看，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年上半年全國總價1000-3000萬的新房豪宅成交套數(shù)高達19561套，同比增長25%；總價5000萬以上新房豪宅成交套數(shù)為621套，同比增長51%，增幅顯著；僅總價3000-5000萬新房豪宅成交同環(huán)比齊跌，降幅均在3成左右，主要源于2024年的基數(shù)較高。

從面積段來看，2025年上半年全國20個核心城市千萬豪宅成交中，面積在180平以上的產(chǎn)品成交占比達到46.14%，在各面積段中占比居首，但是成交集中度穩(wěn)步下降，環(huán)比下降8.11個百分點，同比下降5.26個百分點。

購買力仍在

深圳灣澐璽的一炮而紅，拉開了年末高端市場“神仙打架”的序幕。緊隨其后，中信信悅灣、招商后海璽、GCC聯(lián)泰超總灣等頂級豪宅項目都計劃在12月輪番入市，形成激烈競爭。

中信信悅灣坐擁三面環(huán)海景觀，毗鄰在建的深圳歌劇院；招商后海璽作為城市更新項目，主打197-237平方米的大平層；GCC聯(lián)泰超總灣則位于深圳超級總部基地，提供大面積段產(chǎn)品。這些頂豪的集中亮相，將充分測試深圳高端購買力的深度與廣度。

而與高端市場的“點狀爆發(fā)”相呼應(yīng)的是，深圳普通住宅市場也在穩(wěn)步放量。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計，除了這幾個豪宅項目外，12月份深圳除上述豪宅外，預(yù)計還有13個主打剛需和改善戶型的新盤入市，主要集中在龍華、寶安、光明等區(qū)域，產(chǎn)品面積多在80至144平方米之間。

從整體樓市表現(xiàn)來看，在寬松的政策環(huán)境加持下，深圳樓市的購買力基底依然堅實。

深圳貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年1-11月深圳新房與二手房月新房與二手房成交量均保持增長,成交總量為111519套，與去年同期相比增長12%，創(chuàng)近五年同期新高。

“這一成交數(shù)據(jù)不僅印證了政策寬松對市場的正向拉動作用，也充分反映出深圳樓市的內(nèi)生購房需求仍具備較強韌性?！?/span>肖小平對界面新聞總結(jié)道，“乘著當(dāng)前的勢能”預(yù)計今年12月深圳樓市成交量將繼續(xù)保持增長”。