文 | 辛鴻

隨著時(shí)間軸線上一年一度再次刻下一個(gè)起止符號(hào)，又到了歲末年初的盤點(diǎn)時(shí)刻。

回溯2025年樓市的來路，短暫而又漫長(zhǎng)的一年，或許可以這樣總結(jié)：在逆境中尋求破局，在盤整中探索出路。

這一年里，西安市場(chǎng)上，主流房企們的業(yè)績(jī)?nèi)绾?，誰逆流而上，走出了逆周期難得的穩(wěn)健與強(qiáng)勁？誰起起伏伏，仍在激流中尋找機(jī)遇與方向？又有哪些樓盤成為熱銷爆款，贏得購(gòu)房者青睞？

種種問題的答案，或許可以從西安房企排行榜上得到一些啟示。

01 規(guī)模收縮下的“百億沖關(guān)”

近日，中指研究院《2025年1-12月西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》新鮮出爐。

最受關(guān)注的，是西安房企TOP5名單。

銷售金額層面，保利發(fā)展以134.8億元名列榜首。對(duì)于保利而言，這是自2012年首入西安以來，13年內(nèi)首次登頂，開創(chuàng)新紀(jì)錄。從未央到高新，多個(gè)區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目齊發(fā)，為保利業(yè)績(jī)的爆發(fā)奠定基礎(chǔ)。

中國(guó)鐵建地產(chǎn)，以131.2億元位居TOP2。2016年首入西安至今，打造的“西派系”仍是最亮眼的IP，在市場(chǎng)上認(rèn)可度較高，而且近些年勢(shì)頭剛健，連續(xù)兩年占據(jù)榜眼，未來能否沖頂，成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)之一。

綠城中國(guó)銷售額129.5億元，名冠TOP3。2022-2024年三年時(shí)間，綠城蟬聯(lián)西安房企銷售額冠軍，憑借“輕重并舉”戰(zhàn)略，一方面大力拓展代建業(yè)務(wù)，另一方面堅(jiān)守“品質(zhì)主義”，打造多個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)。

中國(guó)金茂、招商蛇口分別以110.3億元、94.7億元位列第四、第五。

尤其值得一提的是，金茂自2018年進(jìn)入西安市場(chǎng)以來，首次實(shí)現(xiàn)“百億”銷售額的成績(jī)。高端改善市場(chǎng)的逆勢(shì)紅火，為專注健康科技大宅的金茂，提供了更多市場(chǎng)機(jī)遇。

銷售面積層面，保利發(fā)展以82.4萬方遙遙領(lǐng)先；綠城中國(guó)、中國(guó)鐵建地產(chǎn)，分別以74.7、74.6萬方的微弱差距名列第二、第三；招商蛇口、中國(guó)金茂則分別以48.9、43.1萬方位居第四、第五。

從排行榜可以看出，不管是銷售金額還是銷售面積，“保鐵綠金招”五大房企穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)榜單前列，組成了西安樓市的新一代頭部陣營(yíng)。

其中，銷售金額躋身百億之列的房企有四家：保利發(fā)展、中國(guó)鐵建地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂。而保利發(fā)展，則拿下了銷售金額、銷售面積的“雙料冠軍”，成為西安樓市真正的標(biāo)桿房企。

02 雙重維度的“格局重塑”

將最近六年的銷售金額排行榜拉開對(duì)比來看，可以清晰看到頭部房企陣營(yíng)的更迭歷史。

2020年，六家房企銷售業(yè)績(jī)達(dá)百億規(guī)模，其中TOP5分別為：萬科（202.54）、碧桂園（152.04）、綠地（130.85）、金輝（112.30）、中南（110.12）。

2021年，銷售金額達(dá)百億的房企僅兩家：融創(chuàng)、碧桂園。位居TOP5的房企則分別是：融創(chuàng)中國(guó)（189.8）、碧桂園（124.0）、天地源（83.8）、中海地產(chǎn)（82.5）、華潤(rùn)置地（81.0）。

2022年，銷售金額達(dá)百億的房企有四家，TOP5名單則是：綠城中國(guó)（196.8）、萬科（168.0）、龍湖（130.1）、碧桂園（113.5）、華潤(rùn)置地（88.5）。

2023年，“百億俱樂部”擴(kuò)員至六家，分別為：綠城中國(guó)（172.8）、龍湖集團(tuán)（164.7）、保利發(fā)展（130.3）、萬科（126.2）、中海地產(chǎn)（113.4）、中國(guó)鐵建（110.8）。

2024年，五家房企銷售額沖過“百億”大關(guān)：綠城中國(guó)（183.6）、中國(guó)鐵建（157.2）、保利發(fā)展（151.8）、招商蛇口（140.2）、華潤(rùn)置地（129.5）。

通過對(duì)比會(huì)發(fā)現(xiàn)，自2020年至2025的六年時(shí)間內(nèi)，西安房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著兩個(gè)維度的“格局重塑”。

其一，經(jīng)歷大洗牌后，頭部房企格局逐漸趨于穩(wěn)定。在2022年之前，萬科、龍湖、碧桂園、融創(chuàng)、綠地等，常年穩(wěn)居西安房企排行榜榜首。自2022年之后，新一代領(lǐng)軍房企陣營(yíng)開始形成，并保持了相對(duì)的穩(wěn)定狀態(tài)。綠城、中國(guó)鐵建、保利、招商、金茂、華潤(rùn)等品牌房企，成為西安市場(chǎng)上的頭部力量，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展走勢(shì)。

其二，行業(yè)大調(diào)整后，市場(chǎng)規(guī)模的收縮已降至底部。2020年，盡管經(jīng)歷了年初疫情影響，萬科仍創(chuàng)下202.54億元的銷售業(yè)績(jī)。2021年、2022年的銷冠——融創(chuàng)、綠城中國(guó)，銷售額雖不能摸高“200億俱樂部”，但也還保持著較高水平，但2025年“銷冠”保利的年度銷售金額僅134.8億元，行業(yè)規(guī)模收縮程度可見一斑。

如果將觀察范圍擴(kuò)大，2025年西安TOP10總銷售金額約818.3億元，相比2024年TOP10總銷售金額約1170.3億元，同比下降約30%（數(shù)據(jù)來源：中指研究院）。

從這一點(diǎn)可以看出，2025年行業(yè)收縮是全面性的，即便是top級(jí)房企，日子也并不好過。

03 改善時(shí)代的“產(chǎn)品為王”

與《2025年1-12月西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》一同發(fā)布的，還有2025年度單盤TOP20名單。

從這份榜單，可以印證這一年來西安樓市正在上演的新趨勢(shì)。

其一，區(qū)域集中度加速消解，呈現(xiàn)多點(diǎn)開花局面。西南-高新、東北-港務(wù)，土拍市場(chǎng)上的熱點(diǎn)、樓市上的爆點(diǎn)，都集中扎堆在這兩極。但進(jìn)入2025年，隨著主城更新節(jié)奏加快，以幸福林帶為代表的主城區(qū)板塊重回C位。

單盤銷售額TOP20榜單上，高新、雁塔各四座樓盤上榜，曲江、港務(wù)各三盤上榜，此外，航天、長(zhǎng)安、灃東、未央、蓮湖、經(jīng)開等區(qū)域都各有一盤入列，相比往年，榜單所覆蓋的區(qū)域范圍明顯更廣泛，反映出市場(chǎng)分化格局下的多極化發(fā)展，也印證了購(gòu)房者在置業(yè)選擇時(shí)的理性回歸。

其二，高改市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力，改善&投資需求旺盛。梳理過去這一年，高端改善領(lǐng)域貢獻(xiàn)了主要的高光時(shí)刻，如招商西安璽“四開四罄”，僅兩個(gè)月時(shí)間售罄，創(chuàng)下高端項(xiàng)目清盤新紀(jì)錄；金茂曲江“雙子”-金茂璞逸東方、曲江金茂府，更是分別摘得榜單TOP1、TOP3，撐起了金茂西安的“百億”成績(jī)單。

而且，在2025年年末，高改市場(chǎng)仍動(dòng)作頻繁，華潤(rùn)置地璽辰上院、金茂璞逸高新、綠城桂冠東方、綠城長(zhǎng)安玉華、招商西安灣等高端改善項(xiàng)目相繼涌現(xiàn)，可以預(yù)見，2026年西安高端住宅市場(chǎng)，依舊充滿看點(diǎn)，值得期待。

其三，“好房子”時(shí)代，“產(chǎn)品主義”真正回歸。無可否認(rèn)2025年整體市場(chǎng)很難，但依舊不斷有樓盤有產(chǎn)品爆火出圈。高端領(lǐng)域之外，如改善項(xiàng)目綠城潤(rùn)百合“二開二罄”，綠城綠汀芳菲、保億潤(rùn)園等首開搖號(hào)，“好房子”擁有不懼周期的好行情。

細(xì)細(xì)盤點(diǎn)過去一年出現(xiàn)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，地段、配套資源等方面當(dāng)然擁有加分項(xiàng)，而產(chǎn)品力更值得關(guān)注，新規(guī)之下大露臺(tái)大陽臺(tái)大贈(zèng)送大開窗面，對(duì)于購(gòu)房者都極具吸引力。高端項(xiàng)目更是引領(lǐng)創(chuàng)新潮流，如金茂璞逸高新、綠城長(zhǎng)安玉華、華潤(rùn)置地璽辰上院，開創(chuàng)了西安的“陶板建筑立面美學(xué)”時(shí)代。

結(jié)語：

站在2026年的門檻上，回望2025年，難免心中萬般感慨。

過去一年，在市場(chǎng)規(guī)模整體收縮的大環(huán)境下，各家房企、各個(gè)項(xiàng)目所交出的成績(jī)單，已不再如往日那般閃耀輝煌，但“單盤主義”已然崛起，從產(chǎn)品到交付，從場(chǎng)景到服務(wù)，都呈現(xiàn)出蓬勃向上的生長(zhǎng)動(dòng)力，給西安人居注入持續(xù)升階的引領(lǐng)力，也為城市進(jìn)化帶來綿延長(zhǎng)久的生命力。