界面新聞?dòng)浾?| 李香才

界面新聞從龍湖集團(tuán)了解到，龍湖集團(tuán)1月5日完成“21龍湖02”的本金兌付與利息支付，涉及總金額約10.38億元?！?1龍湖02”發(fā)行金額為10億元，票面利率4.4%，回售資金兌付日為2026年1月7日，本次兌付包含行權(quán)到期本金9.94億元以及利息0.44億元。

在完成“21龍湖02”兌付后，龍湖集團(tuán)境內(nèi)信用債余額僅余約34億元，分別為2026年3月到期1.47億元，5月到期15億元，8月到期10億元，以及2027年1月到期8億元。

惠譽(yù)對(duì)此表示，2025年之后，龍湖包括債券和銀團(tuán)貸款在內(nèi)的債務(wù)到期壓力會(huì)顯著減輕。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，一些房企面臨財(cái)務(wù)安全風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)債務(wù)違約。在此背景之下，龍湖集團(tuán)主動(dòng)實(shí)施降負(fù)債策略。

2025年8月，在龍湖集團(tuán)2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平回顧說(shuō)：“我們?nèi)昵熬椭鲃?dòng)剎車，提出以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流壓降負(fù)債，并在2023年進(jìn)一步以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸置換信用債?！贝饲埃埡瘓F(tuán)已經(jīng)明確，2025年是債務(wù)轉(zhuǎn)換最關(guān)鍵的一年。

這一策略在彼時(shí)或被視為偏于審慎，而今復(fù)盤審視，其背后則體現(xiàn)出龍湖的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。

從2025年的償債情況來(lái)看，龍湖的償債節(jié)奏清晰且提前。1月，提前回售“22龍湖01”等債券近40億元；3月，兌付“20龍湖04”25億元；5月，兌付“22龍湖03”5.2億元；7月連續(xù)兌付多筆債券及中期票據(jù)；8月，新增完成兩支中票兌付，合計(jì)金額超36億元。

2025年12月初，龍湖集團(tuán)將港幣銀團(tuán)提前結(jié)清。該筆銀團(tuán)貸款總規(guī)模為92.27億港元（約合人民幣85億元），起息日為2020年12月21日，期限為5年。據(jù)介紹，龍湖集團(tuán)自第三季度起，便分階段推進(jìn)剩余款項(xiàng)的償還工作，并于12月初完成提前兌付。該筆貸款原定于2025年12月21日到期。

龍湖集團(tuán)方面告訴界面新聞，截至2025年上半年，龍湖集團(tuán)已連續(xù)實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。自2022年中期以來(lái)，三年累計(jì)壓降有息負(fù)債超過(guò)400億元，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。

陳序平在2025年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾表示，負(fù)債高峰將在2025年年底過(guò)去。彼時(shí)，龍湖集團(tuán)預(yù)計(jì)到2025年底有息負(fù)債余額將減少至1450億元左右，并計(jì)劃未來(lái)每年凈減少不超過(guò)100億元，逐步將總負(fù)債規(guī)模穩(wěn)定在1000億元。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2020年以來(lái)，共計(jì)70余家房企發(fā)生債務(wù)違約。2020年開始出現(xiàn)房企債務(wù)違約，2021年違約數(shù)量明顯增多為16家，2022年密集爆發(fā)為44家，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2025年8月共計(jì)77家房企發(fā)生債務(wù)違約。

在市場(chǎng)深度沖擊之下，多家房企發(fā)生債務(wù)違約，房企經(jīng)營(yíng)受到較大影響，2022年以來(lái)有20多家上市房企被動(dòng)退市。另外，有個(gè)別上市房企私有化退市。

近年來(lái)，出于主動(dòng)轉(zhuǎn)型和被動(dòng)保殼的需要，多家上市企業(yè)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，如魯商發(fā)展、珠免集團(tuán)、冠城新材、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)、中交地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)等，這些上市企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

中指研究院提供給界面新聞的數(shù)據(jù)顯示，2024年房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)發(fā)行規(guī)模合計(jì)5653.1億元，同比減少18.4%；2025年合計(jì)5957.0億元，同比增加5.4%。

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期規(guī)模合計(jì)7745.7億元，其中，信用債5591.7億元，海外債2154.1億元；2026年，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期規(guī)模合計(jì)6440.9億元，其中，信用債5022.7億元，海外債1418.2億元。

從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，龍湖集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截止2025年11月末，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額593.9億元，合同銷售面積473.9萬(wàn)平方米，11月單月實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額36.4億元，合同銷售面積35.0萬(wàn)平方米；11月單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額25.2億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積25.6萬(wàn)平方米。

截止2025年11月末，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約244.2億元（含稅金額約260.3億元）；其中運(yùn)營(yíng)收入約129.4億元（含稅金額約138.5億元），服務(wù)收入約114.8億元（含稅金額約121.8億元）。

2025年全年情況來(lái)看，中指研究院公布的2025年中國(guó)房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)榜單顯示，2025年龍湖集團(tuán)銷售額630.5億元，排名第14位。

從拿地情況看，根據(jù)中指研究院公布的2025年房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額與面積排行榜，2025年龍湖集團(tuán)斥資34億元拿地，排名第72位，拿地仍相對(duì)審慎。

陳序平此前也曾表示，債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資，但也會(huì)保持一定的投資強(qiáng)度，聚焦一二線核心城市，選擇更有生意邏輯，更加有兌現(xiàn)把握的項(xiàng)目。