界面新聞記者 | 王妤涵
2025年是中國公募REITs起步的第五年，呈現(xiàn)出前所未有的活力。
從規(guī)模來看，歷經(jīng)5年的發(fā)展，我國REITs市場已成長為亞洲第一、全球第二大REITs市場。據(jù)華夏基金統(tǒng)計，全年新發(fā)行產(chǎn)品20單、完成擴募5單，募集資金總額達473.35億元。截至2025年末，境內(nèi)公募REITs市場上市產(chǎn)品總數(shù)達79單，總發(fā)行規(guī)模（含擴募）突破2100億元。
房企也是這場變革的核心參與者之一。一級市場上，華夏中海商業(yè)REIT創(chuàng)下320倍的超額認購紀錄；華夏基金華潤有巢REIT則創(chuàng)新采用“向原持有人配售”的擴募模式，最終獲得99.51%的高認購率。
在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務收縮、現(xiàn)金流壓力成為普遍痛點，REITs為房企開辟了盤活存量資產(chǎn)的新通道。
“公募REITs有助于房企構(gòu)建‘投融管退’全鏈條，形成‘開發(fā)培育—成熟上市—資金回籠—再投資’閉環(huán)，這完全適配存量時代的轉(zhuǎn)型需求?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水在接受界面新聞采訪時指出。
政策發(fā)力鋪平道路
2025年，一系列政策舉措接連出臺，從完善常態(tài)化發(fā)行機制到擴大資產(chǎn)準入范圍，為REITs市場的蓬勃發(fā)展鋪平了道路。
年初，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，標志著REITs發(fā)行進入常態(tài)化階段，審核程序得以簡化。
9月12日，《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》（即782號文）發(fā)布。這份繼2024年1014號文之后的又一重量級政策，在資產(chǎn)范圍、擴募支持、項目把關(guān)和組織保障四個方面做出了新規(guī)定。
年末，政策再迎關(guān)鍵突破。12月1日，國家發(fā)改委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將REITs發(fā)行范圍拓展至15大行業(yè)。
其中，商業(yè)辦公設(shè)施（超甲級、甲級商務樓宇）和城市更新設(shè)施（老舊街區(qū)、廠區(qū)改造等）被新增為兩大獨立類別；消費基礎(chǔ)設(shè)施范圍也得以擴大，納入了體育場館、四星級及以上酒店等資產(chǎn)。
從實踐成效看，劉水對界面新聞表示，資產(chǎn)類型持續(xù)豐富，數(shù)據(jù)中心、市政供熱等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)“首單”突破，覆蓋行業(yè)已達10大類、18類資產(chǎn)。同時，民營企業(yè)參與度提升，順豐、唯品會等民企成功發(fā)行REITs。
制度優(yōu)化同樣顯著，REITs擴募啟動時間從12個月縮短至6個月。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場運營主管徐茜茜在接受界面新聞采訪時指出：“一方面，這將提升資產(chǎn)盤活效率與資本循環(huán)速度，加快優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入基礎(chǔ)設(shè)施REITs的速度，提升原始權(quán)益人參與擴募的積極性；另一方面，擴募要求底層資產(chǎn)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和合規(guī)管理能力，倒逼運營方提升管理能力，促使企業(yè)提升運營效率與透明度。”
然而新政落地亦面臨挑戰(zhàn)。劉水坦言，擴圍擴容中，特許經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)等新資產(chǎn)缺乏統(tǒng)一估值標準，機構(gòu)間差異較大，影響申報與定價效率。擴募實施則因?qū)嵅購碗s、管理人能力不足而遇到困難，部分項目擴募后因跨區(qū)域管理難度加大、運營整合能力欠缺，出現(xiàn)業(yè)績不及預期的情況。
房企參與力度加碼
對房地產(chǎn)企業(yè)而言，2025年是公募REITs從“可選工具”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皯?zhàn)略必需”的關(guān)鍵一年。隨著政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，房企參與力度顯著增強，參與主體呈現(xiàn)多元化格局。
華潤置地在消費基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房領(lǐng)域均有布局，并推進擴募項目；大悅城以成都大悅城為底層資產(chǎn)的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs，下半年的平均月末時點出租率為97.46%，租金收繳率為99.39%；國際資管巨頭凱德置地發(fā)行的華夏凱德商業(yè)REIT，成為外資參與中國市場的重要標志；地方國企上海地產(chǎn)的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT，作為全國首單“商改?！盧EITs也成功上市。
劉水分析認為，公募REITs對房企的影響深遠。財務上，它能快速回籠沉淀于保租房、產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)中的資金，同時通過資產(chǎn)出表降低資產(chǎn)負債率。REITs融資成本較傳統(tǒng)開發(fā)貸低2-3個百分點，有助于減少對高息債務的依賴。
業(yè)務上，REITs助力房企構(gòu)建完整的“投融管退”閉環(huán)，推動輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。企業(yè)得以從“重資產(chǎn)持有者”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)運營+基金管理”角色，如華潤、中海通過保留運營權(quán)，獲取管理費與分紅，實現(xiàn)輕重資產(chǎn)分離。
劉水強調(diào)，2025年保租房、產(chǎn)業(yè)園REITs擴募提速，支持跨區(qū)域資產(chǎn)整合，進一步強化了這一轉(zhuǎn)型趨勢。通過REITs，房企將存量資產(chǎn)“打包上市”，在釋放資金的同時，完成了從資產(chǎn)持有者到投資參與方與運營方的身份轉(zhuǎn)變。
消費與租賃類資產(chǎn)獨占鰲頭
觀察房企參與REITs的資產(chǎn)選擇，消費類基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房成為絕對主流。
據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計，截至2025年10月21日，在房企旗下已上市和已申報的13只公募REITs產(chǎn)品中，7只是消費類基礎(chǔ)設(shè)施，3只是租賃住房，兩者合計占比超過四分之三。
劉水對界面新聞分析指出，這一資產(chǎn)偏好背后有三大原因:
首先，政策紅利明確且持續(xù)加碼。國家發(fā)改委782號文與2025年REITs行業(yè)清單將兩類資產(chǎn)列為重點支持方向，優(yōu)先推薦申報、審核單列。消費基礎(chǔ)設(shè)施還納入“擴內(nèi)需促消費”政策配套，保租房享有保障性住房政策兜底。擴募政策傾斜（首發(fā)滿6個月可申報），2025年出現(xiàn)多單保租房、消費類REITs快速擴募案例，如華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT擴募獲高認購率。
其次，現(xiàn)金流穩(wěn)定，適配REITs核心要求。保租房在核心城市出租率普遍超90%，租金收繳率99%以上，政府指導價提供下行保護，分派率穩(wěn)定在2.8%–3.5%，抗周期能力強。消費類基礎(chǔ)設(shè)施方面，核心商圈購物中心、社區(qū)商業(yè)等出租率75%–85%，弱周期屬性顯著。劉水指出，兩類資產(chǎn)均能滿足REITs“穩(wěn)定分派、長期運營”的核心要求。
儲備充足，契合轉(zhuǎn)型方向。一方面，存量規(guī)模大，房企沉淀大量商辦、購物中心、公寓等資產(chǎn)，保租房多由存量住宅或商辦改造而來，消費類資產(chǎn)多為成熟商圈項目，權(quán)屬與運營基礎(chǔ)較好，改造與合規(guī)成本低。另一方面，這兩類資產(chǎn)契合房企轉(zhuǎn)型方向，從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)向“運營持有”，兩類資產(chǎn)可形成“開發(fā)-培育-上市-擴募-再投資”閉環(huán)，符合行業(yè)存量體質(zhì)增效的發(fā)展趨勢。
從運營數(shù)據(jù)來看，這兩類資產(chǎn)確實表現(xiàn)出色。比如，2025年下半年中金印力REIT底層資產(chǎn)杭州西溪印象城出租率超98%；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT去年下半年四大不動產(chǎn)項目出租率均值超95%；中金廈門安居REIT自基金成立以來項目出租率持續(xù)保持在99%以上。
在二級市場表現(xiàn)方面， 2025年以來公募REITs二級市場各行業(yè)表現(xiàn)分化，除了生態(tài)環(huán)保和市政設(shè)施外，均實現(xiàn)年初至今正增長。
在這之中，消費類基礎(chǔ)設(shè)施消費基礎(chǔ)設(shè)施的市場熱度最高，其上市以來漲幅超過70%，2025年的漲幅也達到了40%左右，領(lǐng)跑各賽道；倉儲物流和保租房表現(xiàn)緊隨其后，兩類資產(chǎn)的優(yōu)異表現(xiàn)進一步強化了房企的選擇偏好。
商業(yè)不動產(chǎn)REITs時代開啟
展望2026年，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的正式落地，將把房企參與公募REITs的深度與廣度推向新高度。
2025年11月28日，證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，政策將寫字樓、酒店納入了REITs發(fā)行范圍，拓寬了商業(yè)不動產(chǎn)作為REITs底層資產(chǎn)的范圍。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國整體實體資產(chǎn)的資本價值應當在150-200萬億元之間，其中狹義的商業(yè)地產(chǎn)(僅指代零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店)在40-50萬億元。
招商基金預測指出，若初步保守假設(shè)我國商業(yè)不動產(chǎn)的REITs化率為1%-3%，則我國商業(yè)不動產(chǎn)市場的潛在市場空間約為0.4-1.5萬億元。
因此其預計未來4年公募REITs發(fā)行總數(shù)或?qū)⑦_到150個，呈現(xiàn)數(shù)量增速逐步降緩、新發(fā)和擴募并舉的態(tài)勢，總市值規(guī)?；?qū)⑦_5000億元以上，相比今年將會有1倍左右的提升。
面對已經(jīng)到來的2026年，劉水對房企參與公募REITs的趨勢判斷道：
首先，2026年房企REITs發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)攀升，保租房、消費基礎(chǔ)設(shè)施擴募將呈現(xiàn)常態(tài)化特征。其次，資產(chǎn)供給將更加多元，商業(yè)不動產(chǎn)打開新空間。證監(jiān)會商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點落地，寫字樓、城市更新、酒店等納入范圍，房企存量商辦、綜合體迎來盤活窗口，預計將新增多單商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目。第三，國央企將憑借資產(chǎn)規(guī)模、合規(guī)與融資優(yōu)勢，繼續(xù)領(lǐng)跑保租房、消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，同時布局商業(yè)不動產(chǎn)、城市更新等新領(lǐng)域。
另外，市場參與主體將更趨多元，地方優(yōu)質(zhì)民企的參與度有望顯著提升。
劉水認為，2025年民企REITs項目已從“試點”走向“常態(tài)化”。只要具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、穩(wěn)定現(xiàn)金流和合規(guī)基礎(chǔ)，地方優(yōu)質(zhì)民企完全有機會參與并受益。未來隨著政策、稅收、市場生態(tài)的持續(xù)完善，民企在保租房、社區(qū)商業(yè)、倉儲物流等賽道的項目將逐漸增多。
總的來說，對于房企而言，2026年將是戰(zhàn)略抉擇的關(guān)鍵時期。能夠快速適應REITs市場規(guī)則、培育核心運營能力、構(gòu)建優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合的企業(yè)，將在存量時代占據(jù)先機。反之，固守傳統(tǒng)開發(fā)思維者，則可能在新一輪行業(yè)洗牌中逐漸邊緣化。