界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎
近期，備受市場關(guān)注的萬科在債務(wù)化解方面接連取得關(guān)鍵進展。
1月21日，萬科首筆公司債“21萬科02”成功達成展期。緊隨其后，1月27日晚間，萬科宣布旗下“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”兩筆中期票據(jù)的展期方案，亦在持有人會議上獲得100%表決通過。
至此，萬科于2025年末首批開始尋求展期的債券全部“闖關(guān)”成功，三筆債券的規(guī)模合計約68億元。
幾乎在同一時間，萬科第一大股東深鐵集團宣布，將向萬科再提供不超過23.6億元的股東借款，這也是2026年以來，深鐵首次對萬科進行“輸血”。
“這筆借款最直接的作用，是幫助萬科支付其中票展期方案中約定的‘首付款’，守住公開市場不違約的底線?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水在接受界面新聞采訪時指出?！巴瑫r也彰顯了大股東對萬科堅定而持續(xù)的支持態(tài)度，對穩(wěn)定各方信心至關(guān)重要?！?/p>
三筆債券展期終過關(guān)
對于萬科而言，過去兩個月過得并不容易。自2025年11月底啟動協(xié)商以來，其債券展期過程歷經(jīng)了多輪博弈與方案調(diào)整。
最終，通過展期的三筆債券均采用了結(jié)構(gòu)相似的“部分即時現(xiàn)金兌付+分期展期+資產(chǎn)增信”的組合方案。
最先在21日完成展期的“21萬科02”，是萬科在2021年1月22日發(fā)行的公司債，主承銷商為中信證券，債券余額為11億元，票面利率為3.98%，為七年期債券，附有第五年末發(fā)行人贖回選擇權(quán)及投資人回售選擇權(quán)。
根據(jù)通過的議案，對于回售部分的債券本金，萬科將先行兌付40%，剩余60%展期至2027年1月22日。具體而言，40%的回售本金將于2026年1月30日兌付，而展期的60%將在一年后進行兌付。
隨后在1月27日通過的“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”，均為2022年12月發(fā)行的中期票據(jù)，余額分別為20億元和37億元，原定于2025年12月到期。
兩筆中票的展期方案細節(jié)高度一致?！?2萬科MTN004”對于投出同意票的持有人，萬科將于2026年1月28日實施10萬元的固定兌付；在扣除該部分后，剩余本金的40%也于同日兌付，其余60%則展期一年?！?2萬科MTN005”也采用了幾乎完全相同的兌付與展期結(jié)構(gòu)。
按照展期方案，萬科接下來必須先進行三筆債券的小額兌付、現(xiàn)金首付以及部分未付利息，合計金額約28.7億元。
此外，值得關(guān)注的是，三筆債券的展期方案均獲得了債權(quán)人的高票支持?！?1萬科02”獲得了92.11%的同意率，“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”更是獲得了債權(quán)人100%的同意票，這在一定程度上反映了當前債權(quán)人對萬科的態(tài)度。
大股東恢復(fù)輸血
與此前數(shù)次股東借款相似，深鐵此次提供的借款條件依然優(yōu)厚，期限3年，利率為2.34%，并設(shè)置了可協(xié)商的展期選項。此外，深鐵集團有權(quán)要求萬科為該筆借款提供擔保。
“深鐵集團作為深圳國資代表，此次行動再次向市場傳遞了對萬科堅定支持的明確信號。”劉水對界面新聞表示。
事實上，自2025年風險顯化以來，大股東深鐵集團對萬科的各類資金支持累計已超過300億元，構(gòu)成了萬科化解債務(wù)危機的堅強后盾。這種持續(xù)性的支持，核心目的在于為萬科修復(fù)基本經(jīng)營面、與各方談判爭取最寶貴的“喘息時間”。
然而，股東“輸血”主要解決的是燃眉之急，萬科自身面臨的流動性壓力依然嚴峻。財報數(shù)據(jù)顯示，截至2025年三季度末，萬科現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅603.88億元，而短期借款及一年內(nèi)到期非流動負債高達1514億元，資金缺口超900億元。
債務(wù)壓力尤為凸顯。界面新聞根據(jù)WIND信息整理，目前萬科境內(nèi)債務(wù)共有217.96億元，其中，一年以內(nèi)的債務(wù)占比高達80.1%，總金額134.86億元；未來12個月內(nèi)的兌付高峰在今年7月份，有48.66億，短期償債壓力巨大。
面對百億規(guī)模的境內(nèi)債務(wù)，市場更關(guān)注萬科能否形成可持續(xù)、系統(tǒng)性的化債能力。
對此，劉水對界面新聞分析指出：“經(jīng)過前期債券展期的探索，萬科已經(jīng)建立了明確的化債模式。即‘部分即時現(xiàn)金兌付+分期展期+資產(chǎn)增信’的模式，這為萬科后續(xù)處理到期債務(wù)提供了可復(fù)制的范本，將提高與債權(quán)人談判的效率。
關(guān)于未來化債過程中深鐵集團的角色，劉水認為其對萬科的支持將“持續(xù)”。一方面是而是基于對周期底部和公司價值的判斷，當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了4年調(diào)整，筑底回穩(wěn)在望。另一方面，深鐵集團已累計向萬科提供借款超過300億元，如果放棄支持將功虧一簣。
旗下倉儲物流REITs撤回
就在債券展期成功的消息傳出前幾日，萬科公告稱，經(jīng)綜合考慮外部客觀環(huán)境、市場環(huán)境等多種因素，決定撤回旗下萬緯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的上市申請。
該REITs底層資產(chǎn)為萬科物流子公司持有的3個倉儲物流園項目。萬緯物流作為國內(nèi)領(lǐng)先的多溫區(qū)綜合物流服務(wù)商，其業(yè)務(wù)已布局全國47城，運營管理超160個物流園區(qū)，倉儲規(guī)模超過1100萬平方米。
“這一動作與近期市場出現(xiàn)的其他撤回案例高度同步，反映的是全市場在新規(guī)下的加速出清效應(yīng)?！笔煜べY本市場的匯生國際資本有限公司總裁黃立沖在接受界面新聞采訪時指出。
據(jù)界面新聞觀察，近期公募REITs市場涌現(xiàn)“撤回潮”，除萬緯倉儲物流REITs外，自1月下旬以來還有建信住房、金風新能源等REITs項目也相繼撤回，這與交易所發(fā)布新版審核指引、監(jiān)管要求趨嚴密切相關(guān)。
除審核環(huán)境變化外，黃立沖認為，更核心的原因在于行業(yè)風險偏好的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變。“盡管倉儲物流資產(chǎn)本身具有穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流邏輯，與住宅開發(fā)并不同頻，但在房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整的背景下，市場對任何與‘地產(chǎn)’相關(guān)的主體都會要求更高的風險補償。比如對分派率更敏感、對估值更保守，導(dǎo)致一級發(fā)行時更容易出現(xiàn)定價分歧，要求回報率更高，從而推動部分項目選擇暫時撤回?！?/span>
公募REITs的核心功能在于將成熟運營資產(chǎn)證券化，實現(xiàn)一次性的資金回籠與長期限的資金來源。因此，此次撤回意味著萬科“資產(chǎn)盤活節(jié)奏與融資工具箱少了一個階段性的重要抓手”，預(yù)期的現(xiàn)金流入被迫推遲，在償債剛性壓力下，無疑加劇了其短期流動性管理的難度。
此外，萬科在公告中表示，將“待條件成熟時”擇機重啟申報。何謂“條件成熟”？黃立沖對界面新聞分析指出，首先需滿足更嚴格的監(jiān)管審核要求，確保項目材料完備、問詢回復(fù)及時；其次，底層資產(chǎn)的運營業(yè)績需呈現(xiàn)足夠穩(wěn)定、透明的“敘事”。
更為關(guān)鍵的一點在于發(fā)行人自身信用的修復(fù)?！皩ν獠客顿Y者而言，底層資產(chǎn)質(zhì)量會受到發(fā)起人信用與治理結(jié)構(gòu)的這家影響?！秉S立沖強調(diào)，“萬科自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)、再融資路徑等重大不確定性越清晰，越有利于縮小市場定價分歧，提升未來發(fā)行成功的概率?！?/span>