界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎
“淡季不淡”，深圳樓市在春節(jié)前走出了一波“開門紅”行情。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2026年1月全市新房、二手房累計網(wǎng)簽1萬余套，與去年12月基本持平，打破了往年春節(jié)前交易量慣常下滑的規(guī)律，延續(xù)去年年底的回暖態(tài)勢。
其中，二手房市場成為亮點。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，1月份二手房共計錄得6802套，環(huán)比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，同時這也是市場連續(xù)11個月錄得量破5000套。
界面新聞從深圳貝殼研究院處了解到，1月份貝殼旗下深圳合作門店二手房簽約量僅次于2025年3月高點，簽約量創(chuàng)下近10個月來新高。
“近期市場活躍度全面提升，尤其是那些兼具優(yōu)質(zhì)學(xué)位、地鐵和商業(yè)配套的樓盤。”深圳貝殼研究院院長肖小平在接受界面新聞采訪時指出，“這些核心資產(chǎn)的成交價格率先‘止跌回穩(wěn)’，這在一定程度上提振了市場買賣雙方的信心，為2026年樓市小陽春的強勢開局奠定了堅實基礎(chǔ)。”
從深圳二手成交主流區(qū)域表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)全線增長態(tài)勢。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，龍崗、福田、羅湖、南山四大核心區(qū)貢獻了超七成成交量，是市場回暖的主力。
其中，龍崗區(qū)1月份以1454套錄得量蟬聯(lián)全市第一，福田區(qū)以1176套位居第二，鹽田區(qū)以35.1%的環(huán)比增幅領(lǐng)漲，光明、龍華等區(qū)域也同步增長，置業(yè)需求加速釋放，市場信心持續(xù)修復(fù)，為后續(xù)行情奠定了堅實基礎(chǔ)。
深圳二手房市場為何在傳統(tǒng)淡季逆勢升溫？這背后是政策催化與市場內(nèi)在調(diào)整共同作用的結(jié)果。
首先，2026以來深圳樓市利好政策“減負(fù)”效應(yīng)顯著。2026年1月1日起，深圳調(diào)整了二手房交易增值稅政策：滿2年住房免征增值稅；未滿2年的住房，增值稅率從5%降至3%。以一套總價500萬元、未滿兩年的房產(chǎn)計算，僅此一項政策就可為交易雙方節(jié)省約10萬元的稅費成本，直接刺激了“次新房”的流通。
商業(yè)物業(yè)市場的政策“松綁”則擴大了市場回暖的覆蓋面。此前在1月23日，深圳宣布下調(diào)商業(yè)用房（含商住兩用房）購房貸款最低首付款比例至不低于30%。此舉精準(zhǔn)緩解了商辦、公寓市場的高庫存壓力。新政出臺后，部分位于核心地段的優(yōu)質(zhì)公寓項目周來訪量激增數(shù)倍，成交轉(zhuǎn)化率大幅提升。
其次，新房市場的階段性變化，客觀上為二手房市場的活躍創(chuàng)造了條件。貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2026年1月深圳僅有6個項目取得批售，僅龍華、坪山、寶安、福田四區(qū)有新增供應(yīng)，新增住宅供應(yīng)1667套，環(huán)比下降34.1%。新房網(wǎng)簽量為3977套，其中住宅2550套，環(huán)比下降11.5%。
與此同時，2025年底深圳灣等多個頂級豪宅項目的熱銷，為市場注入了強勁的高端信心。一減一增之間，大量需求自然流向性價比凸顯的二手房市場。
除了政策外力，市場自身價格體系的深度調(diào)整，是吸引買家入市的根本內(nèi)因。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，1月份深圳二手房成交均價為50801元/平方米，環(huán)比保持穩(wěn)定，其中少量優(yōu)質(zhì)、高端物業(yè)成交擴大，結(jié)構(gòu)性小幅拉升均價。
“每年一季度通常是學(xué)區(qū)房的交易旺季，許多家庭需要提前規(guī)劃孩子入學(xué)。經(jīng)過近兩年的價格調(diào)整，一些二手房的價格已進入許多家庭的‘心理價位’，促使了需求的釋放”，福田百花片區(qū)的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對界面新聞記者表示。
價格深度調(diào)整，疊加持續(xù)的低利率環(huán)境，使得房產(chǎn)的持有成本和長期價值正在重新被評估。“2025年年底深圳灣幾大豪宅盤的熱銷及近期核心區(qū)域二手價格的企穩(wěn)，給市場帶來積極信號，表明核心區(qū)域已經(jīng)完成筑底。如果這種狀態(tài)可以持續(xù)下去，整個市場有望在2026年完成筑底。”深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受界面新聞采訪時指出。
對于即將到來的“小陽春”，鄒少偉表示，預(yù)計深圳樓市會持續(xù)回暖，成交量繼續(xù)攀升，核心區(qū)域價格有望全面止跌。核心區(qū)域量升價穩(wěn)狀態(tài)下，若能輔以政策刺激，整個市場有望真正實現(xiàn)“止跌”。