界面新聞記者 | 王妤涵

自2025年末起，中國REITs市場不斷迎來政策暖流。

隨著《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》正式出臺，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的制度定義得以明確。2026年1月15日，證監(jiān)會于系統(tǒng)工作會議上進一步強調(diào)，將“推動債券市場提質(zhì)量、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴總量，抓好商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點平穩(wěn)落地”，再次釋放出清晰的推進信號。

近日，市場終于迎來關(guān)鍵突破——上海證券交易所集中受理了首批8單商業(yè)不動產(chǎn)REITs的申報。從制度框架落定到項目步入受理階段，僅用時一個多月，這一高效節(jié)奏不僅反映出市場各方的強烈需求，也標志著中國商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點進入實質(zhì)運作階段。

“商業(yè)不動產(chǎn)REITs是完善公募REITs、機構(gòu)間REITs、Pre-REITs的重要一環(huán)，有助于支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，幫助房企實現(xiàn)‘投融管退’良性閉環(huán)?！比A泰證券研究指出。

多元主體亮相

據(jù)界面新聞統(tǒng)計，首批申報的8單商業(yè)不動產(chǎn)REITs預(yù)計募集資金總額達314.75億元，整體呈現(xiàn)出 “資產(chǎn)多元、現(xiàn)金流穩(wěn)、區(qū)位好、分派率佳” 的鮮明特征。

從資產(chǎn)類型分布看，8單產(chǎn)品涵蓋了酒店、辦公樓、商場及商業(yè)綜合體四種類型的商業(yè)業(yè)態(tài)。其中，酒店類產(chǎn)品最少，為華安錦江；單零售類的商場有3單，為中金唯品會、華夏銀泰百貨和國泰海通砂之船;單辦公樓類資產(chǎn)有1單，為匯添富上海地產(chǎn)；商業(yè)綜合體項目有3單，為華安陸家嘴、華夏保利發(fā)展和華夏凱德。

原始權(quán)益人的陣容也十分多元，囊括了民營企業(yè)（如銀泰百貨）、外資企業(yè)（如凱德）、國企（如上海地產(chǎn)）、以及央企（如保利發(fā)展）等。其中，央國企占比達到了50%，民營企業(yè)和外資企業(yè)占比均為25%。

在基金管理人方面，8單均由國內(nèi)知名基金管理公司擔任管理人，其中3單由華夏基金擔任基金管理人，2單由華安基金擔任管理人，其余項目的管理人包括國泰海通資管、匯添富基金、中金基金，均具備豐富的REITs管理經(jīng)驗。

分派率方面，寫字樓的分派率為各類資產(chǎn)最低，酒店類資產(chǎn)居中但受經(jīng)濟波動影響大，零售商場和商業(yè)綜合體由于會受到促消費政策的影響，在經(jīng)濟需求回暖假設(shè)下分派率較高。

進一步來看一些有代表性的企業(yè)：如保利發(fā)展，是A股上市房企中首家申報商業(yè)不動產(chǎn)REITs的公司。其選定的標的資產(chǎn)位于粵港澳大灣區(qū)兩大核心城市：廣州天河珠江新城的標桿寫字樓“保利中心”，以及佛山金融CBD的成熟購物中心“保利水城”。

上海地產(chǎn)集團作為地方國企的代表，其申報的REITs底層資產(chǎn)為位于上海黃浦世博濱江板塊的兩棟優(yōu)質(zhì)寫字樓——鼎保大廈與鼎博大廈。兩項目直線距離僅約500米，區(qū)位優(yōu)勢顯著，截至2025年末出租率接近滿租，2026年預(yù)計分派率達4.5%，契合了當前國企資產(chǎn)保值增值的核心訴求。

盡管背景各異，但所有項目共享 “運營成熟、現(xiàn)金流可預(yù)測、區(qū)位核心” 的底色。多元主體的積極參與，彰顯了REITs工具的廣泛吸引力，而房企的突出角色，則凸顯了其對整個房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的特殊價值。

商業(yè)模式升維

商業(yè)不動產(chǎn)REITs對參與房企的影響是全方位、深層次的。

中證鵬元研發(fā)部資深研究員、宏觀及REITs研究小組負責人吳進輝在接受界面新聞采訪時指出，商業(yè)不動產(chǎn)REITs首先是為房企在傳統(tǒng)的銀行信貸和債券融資之外，開辟了“一條全新的權(quán)益性融資渠道”。

其次，REITs也是盤活存量資產(chǎn)、實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵工具。對于許多頭部房企而言，其持有的購物中心、寫字樓等商業(yè)資產(chǎn)沉淀了巨額資金，流動性差。通過發(fā)行REITs，房企可以將這些成熟的重資產(chǎn)在資本市場“上市”變現(xiàn)，回籠前期投入的沉淀資金。

這部分回籠資金可用于償還高息債務(wù)、投資新項目或用于存量資產(chǎn)的升級改造，從而提升企業(yè)整體的財務(wù)健康度與抗風險能力。

更重要的是對商業(yè)模式的重塑，吳進輝對界面新聞表示，“商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，將倒逼房企由傳統(tǒng)的‘開發(fā)商’向?qū)I(yè)的‘資產(chǎn)管理商’轉(zhuǎn)型?！?/span>

在REITs架構(gòu)下，原始權(quán)益人往往通過持有部分份額、擔任運營管理機構(gòu)等方式，與資產(chǎn)保持長期聯(lián)系。這意味著，房企的盈利點將從開發(fā)銷售的一次性收益，轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理費、運營績效提成等持續(xù)性收入。這種收入結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)定，且與資產(chǎn)運營效率直接掛鉤，激勵房企提升精細化運營能力。

從首批申報的房企行動來看，已經(jīng)顯示出這種轉(zhuǎn)型邏輯。它們并非簡單地將資產(chǎn)“一賣了之”，而是通過精心設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，在實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)的同時，保留對資產(chǎn)的運營控制權(quán)與長期收益分享權(quán)。

這標志著房企核心競爭力要素的深刻變化：從獲取土地、快速開發(fā)、高周轉(zhuǎn)銷售的能力，轉(zhuǎn)向資產(chǎn)定位、招商引流、運營提升、資本運作等綜合能力。

雙軌并行時代

隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs登臺，中國公募REITs市場正式邁入基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)不動產(chǎn) “雙軌并行” 的新時代。

“從資產(chǎn)屬性和收益邏輯上，商業(yè)不動產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施REITs并沒有太大差異?！?/span>吳進輝對界面新聞記者介紹道。

但深入剖析，二者的特質(zhì)分明。基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)，如高速路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流具有“較強的社會公益保障性質(zhì)”，需求剛性，受經(jīng)濟周期波動影響相對較小，但其收費標準和增長空間往往受政策規(guī)制。

相比之下，商業(yè)不動產(chǎn)REITs，如購物中心、寫字樓、酒店等，身處充分競爭的市場環(huán)境，“資產(chǎn)表現(xiàn)與宏觀經(jīng)濟、居民消費能力以及區(qū)域的競爭格局高度相關(guān)”，因而呈現(xiàn)出更強的順周期特征和價格彈性。

從收益方面來看，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的租金是主要現(xiàn)金流，收益與行業(yè)發(fā)展狀況關(guān)聯(lián)度更高，收益預(yù)測上更依賴專業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)的參與。而基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益可預(yù)測性更強，多依賴于長期協(xié)議或政府付費，現(xiàn)金流更穩(wěn)定，抗周期性更強，收益預(yù)測上更多依賴運營協(xié)議的梳理和分析。

申報路徑上，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點初期政策引導色彩較濃，需先向省級發(fā)改委申報，省級發(fā)改委把關(guān)后向國可直接向中國證監(jiān)會、滬深交易所申報；商業(yè)不動產(chǎn)REITs則從誕生起就更強調(diào)市場化原則，申報審核流程直接對接證監(jiān)會與滬深交易所，預(yù)期效率會更高。

盡管存在差異，兩者共享公募REITs的核心基因。即均采用 “公募基金+資產(chǎn)支持專項計劃” 的標準結(jié)構(gòu)以實現(xiàn)風險隔離；都強調(diào)管理人的主動管理職責與信息披露透明度以保護投資者；同為盤活存量資產(chǎn)、拓寬權(quán)益融資渠道、服務(wù)實體經(jīng)濟的重要金融創(chuàng)新，為投資者提供了介于股債之間的中等風險收益配置選項。

萬億市場潛力

隨著首批項目獲受理，商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場正式從“藍圖”步入“實操”階段。除首批8只基金外，市場儲備項目充足，茂業(yè)商業(yè)、武商集團等多家公司也正在啟動REITs發(fā)行籌備或研究工作，顯示出市場后續(xù)動力強勁。

“短期來看，市場將重點關(guān)注首批產(chǎn)品的發(fā)行定價、上市后表現(xiàn)及運營穩(wěn)定性。這些‘標桿項目’的成功至關(guān)重要。預(yù)計監(jiān)管會以‘優(yōu)質(zhì)項目先行’為原則，優(yōu)先支持權(quán)屬清晰、運營成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的核心資產(chǎn)上市?！钡谝惶酱骶S斯深圳估值及專業(yè)顧問服務(wù)高級助理董事林勁松在接受界面新聞采訪時分析指出。

他同時提醒，“雖然申報提速，但出于對市場穩(wěn)健發(fā)展的考慮，短期內(nèi)的擴容節(jié)奏將是審慎和循序漸進的?！?/span>

從市場表現(xiàn)來看，據(jù)華泰證券統(tǒng)計，截至2026年2月2日，我國公募REITs累計發(fā)行79只，總規(guī)模（包含擴募）達2154.70億元。二級市場方面，截至2026年1月30日，中證REITs全收益指數(shù)收至1052.42，當月漲幅4.22%，中證REITs（收盤）指數(shù)收至809.56，當月漲幅3.98%。

“長期視野下，我國商業(yè)不動產(chǎn)REITs擁有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/span>”林勁松對界面新聞指出。他表示，我國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模龐大，僅重點城市甲級寫字樓、大型零售物業(yè)等存量就以數(shù)億平方米計，為REITs提供了廣闊的底層資產(chǎn)池，未來有望形成一個萬億級別的市場。

隨著市場生態(tài)的成熟，REITs ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品有望出現(xiàn)，進一步吸引保險、養(yǎng)老金等長期資金入市，形成一個健康、多元的投融資生態(tài)。

與此同時，也可以推動房企實現(xiàn)“輕重分離” ，專業(yè)的商管公司將獲得更大發(fā)展空間，行業(yè)分工將更加細化。市場的評價標準將從資產(chǎn)規(guī)模轉(zhuǎn)向資產(chǎn)的運營效率和現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，這將引導全行業(yè)更加注重精細化管理和客戶服務(wù)。