界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎
在競得廣州馬場“地王”項目不到一周后，越秀又迎來了好消息。
3月2日，越秀集團宣布與北京華聯(lián)（SKP）正式簽署合作協(xié)議，SKP華南首店正式落戶廣州珠江新城馬場地塊。
從越秀斥資236億元、歷經(jīng)243輪競價斬獲馬場地塊，到雙方閃電簽約，前后不過短短6天。這樣的速度，不僅彰顯了雙方合作的誠意，更讓市場對這一高端商業(yè)項目的未來充滿期待。
界面新聞從越秀集團處了解到，未來項目將采取“越秀開發(fā)+SKP運營”的模式，規(guī)劃建設12.5萬平方米的商業(yè)中心，引進全球高端時尚品牌，預計開業(yè)后，將是一個年銷售額百億級的商業(yè)地標。
“SKP落子廣州馬場，不僅是廣州高端商業(yè)的一次關鍵‘補強’，更是一次具有戰(zhàn)略意義的‘定盤’?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)戰(zhàn)略顧問部商業(yè)咨詢負責人鐘廉軍向界面新聞分析道，“它的到來，將正式把廣州拉入全國高端商業(yè)的‘核心對話圈’?！?/p>
頂奢入局
SKP此次選擇的落腳點，是廣州目前最具價值的城市核心資源之一。
馬場地塊位于廣州市天河區(qū)黃埔大道以南，地處珠江新城、金融城、琶洲會展三大CBD組成的“黃金三角”幾何中心,是珠江新城東區(qū)最后一塊大規(guī)模未開發(fā)用地，被業(yè)內(nèi)稱為珠江新城CBD的最后一塊“寶地”.
地塊周邊聚集著IFC、K11、天匯igc等高端商業(yè)體，消費氛圍良好；3公里內(nèi)覆蓋省婦幼、中山三院、天河中學、暨南大學等優(yōu)質(zhì)公共服務資源。
這場備受關注的合作，并非一蹴而就。界面新聞了解到，越秀集團自2017年起就已為地塊的盤活進行前期籌備。而SKP方面，早在2022年8月便與廣州市政府簽署了戰(zhàn)略框架協(xié)議，2023年又與越秀集團簽訂了合作意向協(xié)議，并持續(xù)派駐團隊進行深度策劃和規(guī)劃設計。
“此次簽約不僅體現(xiàn)了SKP對廣州發(fā)展前景的堅定看好、對馬場地塊價值的高度認可，更體現(xiàn)了對越秀城市綜合運營能力的信賴?！币晃粌?nèi)部人士向界面新聞表示。
而未來的馬場地塊，遠不止一個SKP商場。據(jù)越秀方面透露，該地塊預計將在今年3月底開工，在3-4年內(nèi)將馬場項目建設成為集公園、購物、酒店、辦公、居住等功能于一體的國際一流宜居宜業(yè)城市綜合體。
“我們需要跳出‘買買買’的單一視角來看待馬場地塊。”鐘廉軍評價道，“這種復合開發(fā)模式，是國際一流CBD走向成熟的標志。SKP的簽約，標志著廣州在建設國際消費中心城市、推動高質(zhì)量發(fā)展的頂層設計上，正從藍圖加速變?yōu)楝F(xiàn)實。”
為何選擇廣州？
作為全球最具賺錢能力的奢侈品零售商之一，SKP已連續(xù)多年穩(wěn)坐全國商場銷售額的頭把交椅。其最新財報顯示，在截至2025年底的財年里，SKP集團整體營業(yè)額增長15%，其中北京SKP以約242億元的銷售額，繼續(xù)在全球高端時尚百貨中保持領先。
那么，一直“姍姍來遲”的SKP，為何將華南首站選在廣州？答案藏在這座城市的實力與痛點之中。
廣州作為大灣區(qū)核心引擎，常住人口近1900萬，坐擁龐大的消費基本盤。更重要的是，它地處大灣區(qū)幾何中心，1小時生活圈內(nèi)覆蓋深圳、珠海、佛山、東莞等萬億級城市，背后是超過8000萬的高消費潛力人群，這是任何頂級商業(yè)品牌都無法忽視的戰(zhàn)略腹地。
不過，雖被譽為“千年商都”、又以廣交會和龐大的專業(yè)批發(fā)市場聞名、還是全球重要的商品流通樞紐，但近年來，廣州的社會消費品零售總額排名卻從2021年的全國第三，滑落至2024年的第五，被重慶和深圳超越。
更關鍵的差距還在奢侈品消費領域。根據(jù)多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2023-2024年，廣州奢侈品消費額約為159億元，與深圳的137億元均未進入全國前五，落后于北京、上海、三亞、成都、杭州。
“這與兩座城市超萬億的社零總額形成鮮明對比，深刻揭示了廣州商業(yè)‘商貿(mào)流通強，頂級奢侈消費弱’的結(jié)構(gòu)性短板?！?/span>廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞指出。這一背景，恰恰為SKP這樣的頂奢運營商提供了巨大的市場空間和精準切入的機會。
另外，一個值得關注的細節(jié)是，根據(jù)此前馬場地塊的出讓條件，引入的高端百貨運營商需在6年內(nèi)累計實現(xiàn)不低于300億元的銷售額。
“考慮到華南地區(qū)奢侈品消費潛力巨大但分布較為分散的背景，假設廣州SKP能達到北京SKP約50%-60%的銷售水平，年均銷售額可達120億-150億元。這意味著300億的銷售目標，對于SKP而言，是一個基于市場分析后相對穩(wěn)健且完全可以達成的‘底線’?！崩钣罴畏治龅?。
“不過，如果SKP300億的目標實現(xiàn)了，那么其對商圈內(nèi)的天環(huán)和太古匯商場也將造成分流?！?/span>
商業(yè)新格局
從廣州當下的商業(yè)格局來看，天河路-珠江新城商圈雖已是年銷售額突破2000億元的世界級地標商圈，但放眼全國乃至全球，其奢侈品消費能級仍有巨大提升空間。
一個關鍵短板在于，珠江新城作為成熟中央商務區(qū)，商務氣息濃郁，卻始終缺乏一個能統(tǒng)領全局、定義城市高度的“重奢地標”。
而SKP的到來，可以將珠江新城升級為“世界級消費中心”，激活天河路、珠江新城、琶洲三大CBD的聯(lián)動效應，形成“黃金三角”。
“從去年到今年，太古里亮相、萬象城即將開業(yè)、SKP簽約，這三個頂級項目的接連落地，對廣州商業(yè)格局的沖擊和重塑是系統(tǒng)性的。”鐘廉軍分析指出。
首先是商圈格局從“單極獨大”向“三足鼎立”的轉(zhuǎn)變。未來將形成“天河路（太古匯）-珠江新城（SKP）-白鵝潭（萬象城、太古里）”三足鼎立的新格局，這讓廣州的商業(yè)版圖變得更有韌性和層次感。
其次，是商業(yè)競爭的生態(tài)將從“錯位共生”向“正面交鋒”的升級。隨著廣州即將進入“四座頂奢商場并存”的時代，巨頭之間的貼身肉搏，必然會導致頂級品牌資源和VIP客群的激烈爭奪。
“但這對于廣州這座城市，和消費者來說都是好事。”鐘廉軍表示，這意味著接下來的廣州商業(yè)市場，無論是品牌迭代、首店經(jīng)濟還是場景創(chuàng)新，都將進入一個“加速度”狀態(tài)。這種“多中心、多首店”的良性內(nèi)卷，恰恰是廣州商業(yè)活力真正被激發(fā)的信號。