文 | 邁點(diǎn)

近段時(shí)間，全國(guó)各地保租房迎來(lái)集中上新。

例如，深圳上線1568套市級(jí)保租房和462套區(qū)級(jí)保租房;合肥高新區(qū)推出2734套保租房;鄭州今年首批103套(228間)保租房啟動(dòng)配租;湛江4個(gè)保租房項(xiàng)目常態(tài)化開(kāi)放配租申請(qǐng);新疆伊寧1000套保租房開(kāi)啟配租……

而比集中上新更讓租房族關(guān)注的是，部分城市已率先開(kāi)始下調(diào)保租房租金。

最高直降50%，國(guó)有房東啟動(dòng)降租

本輪保租房降價(jià)，西安和珠海是最具代表性的兩個(gè)案例，政策指向清晰、優(yōu)惠力度直接，核心目的直指城市人才吸引與用工保障。

西安針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員推出梯度租金減免政策，最高可享受50%的租金減半優(yōu)惠，覆蓋制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等基層務(wù)工群體，直接降低外來(lái)人員在西安的居住門(mén)檻;珠海則將萬(wàn)山海洋開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)、金灣區(qū)等重點(diǎn)片區(qū)的保租房，租金直接下調(diào)至同地段市場(chǎng)租金的70%，部分項(xiàng)目折后租金低至20余元/平方米?月，一套中小戶(hù)型每月租金僅千元左右，大幅減輕務(wù)工人員和新市民的租房壓力。

兩座城市的保租房降價(jià)，看似是租金調(diào)整，本質(zhì)是城市競(jìng)爭(zhēng)中的“搶人策略”。

當(dāng)下各大二線、三線城市都面臨招工難、留人難的問(wèn)題，尤其是產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，勞動(dòng)力流失、人才吸引力不足成為城市發(fā)展的痛點(diǎn)。

而居住成本是外來(lái)人口選擇城市的核心考量，保租房作為國(guó)有主導(dǎo)的保障性房源，由政府牽頭降價(jià)讓利，相當(dāng)于用公共資源為城市“引流”：一方面降低外來(lái)務(wù)工人員的生活成本，幫助本地企業(yè)解決用工難題，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境;另一方面吸引年輕人、新市民扎根城市，為城市發(fā)展儲(chǔ)備勞動(dòng)力與人才。

這種以“居住讓利”換“人口流入”的模式，成為本輪保租房降價(jià)的核心動(dòng)因。

供應(yīng)集中放量，保租房從“補(bǔ)充”變市場(chǎng)“主導(dǎo)”

除了“搶人、留人”外，國(guó)有房東開(kāi)始降租也與自身供應(yīng)量的增加有關(guān)。

“十四五”期間，全國(guó)保障性租賃住房籌集目標(biāo)超870萬(wàn)套，從一線熱點(diǎn)城市到二三線產(chǎn)業(yè)城市，保租房通過(guò)新建、存量商品房改建、商辦物業(yè)改造等多種方式快速放量，供應(yīng)規(guī)模呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。

隨著全國(guó)保租房大規(guī)模集中入市，部分城市的保租房開(kāi)始面臨出租率壓力。盡管不少城市制定了“以需定建”的要求，但整體的供應(yīng)量還是增長(zhǎng)的。以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，2025年上海已完成7.4萬(wàn)套(間)保租房建設(shè)籌措，累計(jì)規(guī)模達(dá)61萬(wàn)套(間);“十五五”期間上海全市還將新增供應(yīng)保租房25萬(wàn)至27萬(wàn)套(間)。據(jù)此計(jì)算，至“十五五”末，上海保租房規(guī)模將較“十四五”末實(shí)現(xiàn)41%至44%的增長(zhǎng)。

此外，鄭州明確2026年籌集5000套保租房(人才公寓)、分配10000套(間)。不少城市都制定了籌建目標(biāo)。

在此基礎(chǔ)上，保租房正從租賃市場(chǎng)的“補(bǔ)充角色”轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸鲗?dǎo)力量”。過(guò)去租賃市場(chǎng)供給碎片化、定價(jià)隨意化，而如今保租房憑借海量房源、穩(wěn)定供給，成為租賃市場(chǎng)的壓艙石，話語(yǔ)權(quán)和影響力全面提升，也擁有了主動(dòng)調(diào)整租金、引導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格的底氣。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年2月22城新增房源超12000套(間)，其中保租房項(xiàng)目占比約85%，牢牢占據(jù)著主導(dǎo)地位。

市場(chǎng)化租金全面承壓，二房東遇困、長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)尋新路

保租房大規(guī)模入市且主動(dòng)降價(jià)，不僅影響整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)、定價(jià)邏輯，更將重構(gòu)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

首先是租金整體下行。保租房以低于市場(chǎng)價(jià)的定價(jià)批量入市，直接拉低了區(qū)域租金水平，尤其是保租房集中的板塊，個(gè)人出租房、中小機(jī)構(gòu)房源不得不被動(dòng)降價(jià)，過(guò)去“房租年年漲”的行情被徹底打破。

邁點(diǎn)研究院發(fā)布的2026年2月住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告顯示，2026年2月，全國(guó)重點(diǎn)城市普通公寓平均租金44.31元/月/平方米，同比下降13.52%。具體來(lái)看，一線城市平均租金84.14元/月/平方米，同比下滑9.71%;新一線城市平均租金35.13元/月/平方米，同比下降15.55%。

其次是二房東生存空間被擠壓。傳統(tǒng)二房東依靠收房、裝修、轉(zhuǎn)租賺差價(jià)，核心優(yōu)勢(shì)是房源量，但在保租房的低價(jià)、合規(guī)、穩(wěn)定優(yōu)勢(shì)面前，競(jìng)爭(zhēng)力大幅下降，出租率下滑、利潤(rùn)縮水，不少中小二房東開(kāi)始退出市場(chǎng)。

市場(chǎng)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)同樣面臨壓力，中低端長(zhǎng)租公寓與保租房客群重疊度高，價(jià)格上毫無(wú)優(yōu)勢(shì)。但這也倒逼機(jī)構(gòu)跳出價(jià)格戰(zhàn)，轉(zhuǎn)向品質(zhì)化運(yùn)營(yíng)：一是放棄低端普惠賽道，聚焦品質(zhì)化、個(gè)性化居住，主打裝修、服務(wù)、社群體驗(yàn)，瞄準(zhǔn)中高端租客;二是深耕細(xì)分客群，針對(duì)產(chǎn)業(yè)園工人、都市白領(lǐng)、家庭租客打造專(zhuān)屬產(chǎn)品，做職住平衡、配套完善的特色公寓;三是轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，參與保租房委托管理，依靠專(zhuān)業(yè)服務(wù)獲取收益，而非單純靠租金差價(jià)盈利。

《”十五五“規(guī)劃綱要》提到：”培育市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)“。這說(shuō)明，市場(chǎng)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的不可或缺，擁有巨大的發(fā)展?jié)摿?，?duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，具有重要作用。

寫(xiě)在最后

西安、珠海打響保租房降價(jià)第一槍?zhuān)举|(zhì)是城市搶人的現(xiàn)實(shí)選擇。

對(duì)租客而言，最實(shí)在的好處就是房源更多、租金更便宜;對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，租房市場(chǎng)也徹底告別野蠻生長(zhǎng)，進(jìn)入更規(guī)范、更穩(wěn)定的新階段。