文 | 張馨儀

3月20日，青島土拍市場迎來一宗標(biāo)志性成交。位于李滄區(qū)東李板塊的LC0301-03地塊由青島昌明置業(yè)有限公司以底價9.98億元競得，成交樓面價9010元/平方米。工商信息顯示，競得方青島昌明置業(yè)由萬科、中海、越秀、金地、青島城投五家企業(yè)共同持股，與2017年開發(fā)“萬科森林公園”項(xiàng)目的聯(lián)合體結(jié)構(gòu)一致。

據(jù)青島市自然資源和規(guī)劃局2025年7月發(fā)布的控規(guī)調(diào)整批前公示，該地塊用地性質(zhì)已由商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為二類居住用地，容積率由3.57降至2.5。公開報道顯示，該地塊原為萬科森林公園大盤的商業(yè)部分，因開發(fā)條件不成熟被政府收儲。此次“商改住”調(diào)整后，由2017年的同一聯(lián)合體以底價收回，構(gòu)成一次歷史資產(chǎn)的閉環(huán)處理。

克而瑞青島數(shù)據(jù)顯示，2026年主城改善市場分化加劇。東李板塊憑借生態(tài)、地鐵及低密優(yōu)勢，已成為核心改善板塊之一。然而，板塊內(nèi)已聚集金茂、青特、海創(chuàng)（龍湖代建）等多個高端項(xiàng)目，競爭激烈?？硕鹎鄭u分析師韓銘分析指出，此次由萬科、中海、越秀、金地、城投五家組成的“混合所有制”聯(lián)合體底價拿地，核心邏輯在于“風(fēng)險共擔(dān)”。在房企現(xiàn)金流普遍承壓的背景下，此舉旨在分?jǐn)偨?0億元的土地成本，降低單一企業(yè)負(fù)債壓力，并由經(jīng)驗(yàn)豐富的萬科主導(dǎo)操盤，確保項(xiàng)目開發(fā)與去化。

實(shí)際上，此次土地成交并非青島孤例。今年以來，包括濟(jì)南、煙臺在內(nèi)的省內(nèi)多個城市，已通過“商改住”“工改住”等模式，加速盤活存量低效用地。據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)，在當(dāng)前市場環(huán)境下，由央企、民企與地方國企組成聯(lián)合體，共同處理歷史遺留資產(chǎn)，將成為土地市場的新常態(tài)。這不僅有助于化解存量風(fēng)險，也為市場提供了穩(wěn)定的高品質(zhì)住宅供應(yīng)。