界面新聞記者 | 王妤涵
“十五五期間，我們將以戰(zhàn)略性規(guī)劃構(gòu)建三條增長曲線，通過高效協(xié)同、同向發(fā)力，形成全面高質(zhì)量發(fā)展的全新業(yè)務(wù)模式?！比A潤置地董事會主席李欣在2025年業(yè)績會上表示，“這也意味著公司徹底擺脫過往‘高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)’的傳統(tǒng)發(fā)展模式?！?/span>
3月30日，華潤置地公布2025年度業(yè)績。財報顯示，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入2814.4億元，同比微增0.9%，但核心凈利潤224.8億元，同比下降11.4%。受到開發(fā)銷售板塊的持續(xù)拖累，繼續(xù)“增收不增利”。
值得關(guān)注的是，從利潤結(jié)構(gòu)來看，公司的經(jīng)常性業(yè)務(wù)（經(jīng)營性不動產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)）核心凈利潤同比增長13.1%至116.5億元，占核心凈利潤比重攀升至51.8%，這也是華潤置地首次實現(xiàn)非開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)過半核心利潤。
業(yè)績會上，李欣將當(dāng)前公司的業(yè)務(wù)模式概括為“三條增長曲線”：開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)為第一曲線，經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務(wù)為第二曲線，輕資產(chǎn)管理收費型業(yè)務(wù)為第三曲線。
作為傳統(tǒng)業(yè)績基本盤，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)在2025年繼續(xù)充當(dāng)營收的主要貢獻(xiàn)者。年報數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了2381.6億元的營收，同比微增0.4%，占總營收的84.6%；但貢獻(xiàn)的核心凈利潤只有108.3億元，同比下挫超28%。
這背后是結(jié)算毛利率的下降?！笆苷麄€房地產(chǎn)行業(yè)下行的影響，公司期內(nèi)結(jié)算毛利率下降了1.3個百分點。”華潤置地管理層在業(yè)績會上解釋稱。
從土儲布局觀察，華潤置地繼續(xù)聚焦高能級城市。2025全年獲取項目33個，權(quán)益投資金額673.7億元，其中，在北京、上海等五大核心城市投資占比近8成；截至報告期末，公司總土儲面積4673萬平方米，其中開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土地儲備面積3936萬平方米，投資物業(yè)土儲面積737萬平方米。
銷售端，2025年華潤置地實現(xiàn)簽約額2336億元，銷售規(guī)模居行業(yè)前三，其中一線城市銷售額占比，同比增加7個百分點至45%。
總體來看，第一曲線仍是華潤置地收入的最大來源，但其利潤貢獻(xiàn)的下降，也凸顯了當(dāng)前第二、第三曲線的補位價值。
經(jīng)營性不動產(chǎn)收租業(yè)務(wù)被華潤置地定位為“利潤及穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心貢獻(xiàn)者”，包括旗下的購物中心、寫字樓、酒店。2025年實現(xiàn)營業(yè)額254.4億元，同比增長9.2%；凈利潤98.7億元，同比增長15.2%。凈利潤增速明顯高于營收增速，反映出該業(yè)務(wù)的高經(jīng)營杠桿和成本控制能力。
其中，自持購物中心表現(xiàn)尤為突出。全年實現(xiàn)零售額2392億元，同比增長22.4%，增速高于同期全國社會消費品零售總額增速。年末在營自持購物中心98座，其中82個項目零售額位列當(dāng)?shù)厥袌銮叭Ｕw經(jīng)營利潤率63.1%，為歷史最高水平。
年內(nèi)新開業(yè)購物中心6座，包括深圳灣萬象城二期、呼和浩特萬象城、東莞萬象濱海購物村。至此，公司已形成覆蓋全客群、全場景的四大產(chǎn)品線矩陣。寫字樓業(yè)務(wù)平均出租率提升至77.7%，新租面積創(chuàng)同期新高；酒店業(yè)務(wù)每房收益（RevPAR）領(lǐng)先區(qū)域市場。
第二曲線的穩(wěn)健增長，為公司在行業(yè)下行期提供了難得的利潤緩沖帶。隨著未來更多購物中心開業(yè)和資產(chǎn)運營效率提升，這一曲線的貢獻(xiàn)有望繼續(xù)擴大。
作為“十五五”期間重點培育的第三條增長曲線，輕資產(chǎn)管理收費型業(yè)務(wù)被華潤置地定位為“轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心引擎”。與前兩條曲線不同，該業(yè)務(wù)不占用大量資本，依靠品牌、運營能力和管理體系獲取收益，是典型的“輕資產(chǎn)、高ROE”模式。
核心平臺華潤萬象生活全年實現(xiàn)營業(yè)收入180.2億元，同比增長5.1%；核心凈利潤39.5億元，同比增長13.7%。截至年末，市值與市盈率居行業(yè)首位。
商業(yè)航道方面，管理在營購物中心135座，其中105個項目零售額位列當(dāng)?shù)厥袌銮叭暝跔I購物中心實現(xiàn)零售額2660億元。物業(yè)航道在管面積4.26億平方米，非住業(yè)態(tài)收入占比18.8%。大會員業(yè)務(wù)方面，完成對華潤網(wǎng)絡(luò)的并購整合，萬象星會員總量突破8300萬人，同比增長36%。
資管業(yè)務(wù)方面，截至年末資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)5022億元，較2024年末增加401億元。華潤商業(yè)REIT全年營業(yè)額7.6億元，EBITDA 4.2億元，年末股價較發(fā)行價上漲52.3%，市值過百億。華潤有巢REIT完成國內(nèi)首單采用向原持有人配售方式的擴募。
文體產(chǎn)業(yè)運營業(yè)務(wù)營收12億元，同比增長53.5%，年內(nèi)參與“十五運”服務(wù)保障，演藝運營首年實現(xiàn)盈利。
總體來看，第三曲線的多元布局已初具規(guī)模，其增速在各板塊中最為突出，若保持當(dāng)前勢頭，該曲線有望在“十五五”期間成為公司利潤增長的新一極。
展望未來，李欣判斷，2026-2027年傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場仍將面臨一定壓力，但隨著投資質(zhì)量持續(xù)提升、項目“做一成一”穩(wěn)步兌現(xiàn)、增量價值不斷釋放，將帶動開發(fā)銷售業(yè)務(wù)企穩(wěn)回升。他同時給出了中長期的業(yè)績指引，截至“十五五”期末，公司開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營收規(guī)模目標(biāo)維持在2000-2500億元左右，利潤貢獻(xiàn)占比接近40%。