【編者按】房地產(chǎn)正經(jīng)歷大變局。過(guò)去，這個(gè)行業(yè)給民眾留下不太好的印象，炒房客、高房?jī)r(jià)、維權(quán)……現(xiàn)在，行業(yè)墜入深淵，企業(yè)艱難求生，外部大霧彌漫。

這個(gè)時(shí)候，我們希望這樣的人能夠站出來(lái)，為企業(yè)發(fā)展指明方向，為行業(yè)健康形象發(fā)聲：他們是壓力中的堅(jiān)守者，困境中的突圍者，變局中的洞察者，探索中的引領(lǐng)者。

今年是“十四五”極為重要的一年，新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，財(cái)務(wù)指標(biāo)的最大化，已然不是最終的價(jià)值追求，共同富裕悄然成為價(jià)值的新坐標(biāo)。

我們特別希望他們具有一份獨(dú)特的精神特質(zhì)：那是一種發(fā)自骨子里的溫良，能夠?qū)⑵髽I(yè)管理、經(jīng)濟(jì)和數(shù)字注入最炙熱的家國(guó)情懷。

我們從一線房企中選擇了一批極具代表性的人物和案例，他們是“老兵”，也是創(chuàng)新的執(zhí)行者。淬煉成金，生生不息。聽(tīng)聽(tīng)他們?cè)趺凑f(shuō)。

記者｜黃昱

編輯｜李慎 彭飛

物業(yè)行業(yè)有兩家當(dāng)紅企業(yè)，一家是碧桂園服務(wù)，另一家就是萬(wàn)物云。

作為萬(wàn)物云的掌舵人，朱保全在過(guò)去十多年來(lái)一直是國(guó)內(nèi)最知名的物企高管，不僅因?yàn)槠鋷ьI(lǐng)萬(wàn)物云成為行業(yè)龍頭，更因?yàn)槠漉r明的個(gè)人特色。

2022年春節(jié)后，界面新聞在深圳見(jiàn)到了萬(wàn)物云CEO朱保全，他剛從福州出差回來(lái)不久?！拔覀兠磕甓加械角熬€拜年的傳統(tǒng)，去年在福建有兩個(gè)大型的收購(gòu)，一個(gè)陽(yáng)光智博，一個(gè)伯恩物業(yè)，第一年過(guò)去跟對(duì)方團(tuán)隊(duì)拜年?！?/span>

在收購(gòu)陽(yáng)光智博和伯恩物業(yè)后，萬(wàn)物云在福建的市場(chǎng)占有率已經(jīng)是絕對(duì)第一。此前，朱保全就多次提到，萬(wàn)物云接下來(lái)的擴(kuò)張方式會(huì)以街道為單位，發(fā)展有濃度的空間服務(wù)。

“一切的戰(zhàn)略都是圍繞濃度。”朱保全告訴界面新聞，并購(gòu)對(duì)萬(wàn)物云只是個(gè)手段，但很多人把并購(gòu)作為目的。

過(guò)去一年，物管行業(yè)掀起了一股并購(gòu)潮，萬(wàn)物云和碧桂園服務(wù)互別苗頭。

中指研究院指出，在完成對(duì)陽(yáng)光智博、伯恩物業(yè)的收購(gòu)后，萬(wàn)物云的在管面積將達(dá)到約6.66億平方米。然而面對(duì)碧桂園服務(wù)的加速追趕，萬(wàn)物云沒(méi)能維持住行業(yè)規(guī)模第一的位置。

數(shù)據(jù)顯示，若并表藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)以及彩生活旗下核心資產(chǎn)，碧桂園服務(wù)的在管面積將從去年6月底的4.29億平方米，躍升至約8億平方米。

在收入方面，2020年萬(wàn)物云的收入約為182.04億元，利潤(rùn)為17.2億元，碧桂園服務(wù)則分別為156億元、27.8億元。2021年上半年碧桂園服務(wù)收入達(dá)115.6億元，凈利潤(rùn)約22.26億元，萬(wàn)物云則分別為103.8億元、10.4億元，開(kāi)始遜色于碧桂園服務(wù)。

據(jù)朱保全透露，萬(wàn)物云2021年的收入將同比增長(zhǎng)37.4%到250億元，利潤(rùn)達(dá)到20億左右。碧桂園服務(wù)則在今年提出了五年千億的營(yíng)收目標(biāo)。這意味著，今后兩家還將保持行業(yè)龍頭間的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。但物業(yè)市場(chǎng)依然廣闊，且多家出險(xiǎn)房企今年仍有繼續(xù)出售物業(yè)公司的可能，對(duì)萬(wàn)物云和碧桂園服務(wù)來(lái)說(shuō)，今年在并購(gòu)市場(chǎng)依然有機(jī)會(huì)。

物管行業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)仍處于白熱化階段，萬(wàn)物云規(guī)模的擴(kuò)張也還未能停止?！按蟮囊饬x是什么？成本低、談判能力強(qiáng)這是大的意義，我覺(jué)得現(xiàn)在大的物管企業(yè)都不叫大?！?/span>

在朱保全的認(rèn)知中，任何行業(yè)最后能夠活下來(lái)的企業(yè)都是最大的和最小的，中間的企業(yè)空間不大?！拔锕苄袠I(yè)這兩年最大的問(wèn)題是都不看客戶，其實(shí)站在業(yè)主的角度來(lái)看，本質(zhì)是希望物業(yè)公司專心致志服務(wù)于自己而非希望物管企業(yè)規(guī)模大，這就意味著小物業(yè)公司有它的生存空間?！?/span>

很顯然，萬(wàn)物云不可能當(dāng)最小的。作為如今為數(shù)不多的未上市大型物企之一，萬(wàn)物云在去年10月也宣布啟動(dòng)上市計(jì)劃。

但去年以來(lái)港股資本市場(chǎng)整體走弱、地產(chǎn)板塊表現(xiàn)低迷，物業(yè)股也經(jīng)歷了近幾年來(lái)最大的跌幅，整體板塊PE回落，從高峰期的36.5倍下降至約17倍。

對(duì)于物業(yè)板塊估值大幅下滑，朱保全認(rèn)為，“這幾天，物業(yè)股回到了地板價(jià)，資本泡沫后，這個(gè)行業(yè)或許就是過(guò)眼煙云，此刻行業(yè)的價(jià)值與服務(wù)口碑尤顯彌足珍貴。”

最近幾年，物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)邊界一直在變。朱保全很慶幸萬(wàn)物云早前就加大了向非住宅服務(wù)轉(zhuǎn)型的力度。經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，萬(wàn)物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三個(gè)板塊都奠定了不錯(cuò)的基礎(chǔ)。

今年兩會(huì)期間，有政協(xié)委員建議，將城市當(dāng)成一個(gè)“大物業(yè)”進(jìn)行管理，并贊稱珠海橫琴在這方面做得不錯(cuò)。這位委員提及的珠海橫琴案例，是萬(wàn)物云在2018年以總承包方式獲取的首個(gè)物業(yè)城市實(shí)踐。

以珠海橫琴為起點(diǎn)，萬(wàn)物云的物業(yè)城市模式已擴(kuò)展至廈門鼓浪嶼、成都高新區(qū)、青島動(dòng)車小鎮(zhèn)、上海傳媒港等新城新區(qū)，同時(shí)在深圳沙頭街道、武漢唐家墩街道等為代表的老舊社區(qū)服務(wù)模式，成為街道治理的典型項(xiàng)目。協(xié)助政府解決城市治理難題，會(huì)是萬(wàn)物云今后重要的發(fā)展空間。

在朱保全心中，萬(wàn)物云在商寫服務(wù)上取得的突破，是這些年他認(rèn)為最有成就感的事情。

物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中，相較住宅服務(wù)，商寫服務(wù)的要求更高更難，一些能力的搭建存在不小難度。2019年12月，萬(wàn)物云和戴德梁行成立合資公司萬(wàn)物梁行，彌補(bǔ)了他們在商寫服務(wù)上的短板。

“對(duì)于我們這個(gè)成果，郁總也很驚訝，畢竟戴德梁行當(dāng)年是商管行業(yè)的老師?！敝毂Ｈ?/span>說(shuō)，2010年初入物管行業(yè)時(shí)就有收購(gòu)五大行的夢(mèng)，當(dāng)年在深圳的深南路上看到一個(gè)剛封頂?shù)?A寫字樓在招租，上面寫著CBRE（世邦魏理士）向全球招租，“然后我就在想十年后這個(gè)條幅能換成萬(wàn)科物業(yè)向全球招租嗎？”

朱保全是一個(gè)擅于思考和表達(dá)的管理者，在物管行業(yè)“打仗”的這些年里，他在不同的場(chǎng)合或通過(guò)不同的渠道多次發(fā)表對(duì)物業(yè)管理的看法，而且經(jīng)常有金句流傳。

例如2020年9月在當(dāng)時(shí)引起廣泛議論的“錦旗事件”發(fā)生沒(méi)多久后，朱保全在一場(chǎng)公開(kāi)論壇發(fā)表題為《物業(yè)的本質(zhì)》的演講，闡述了物業(yè)的本質(zhì)是“替業(yè)主花好錢”。

萬(wàn)科主席郁亮也毫不吝惜對(duì)朱保全的贊美之詞，多次在公開(kāi)場(chǎng)合肯定其帶領(lǐng)萬(wàn)科物業(yè)所作出的成績(jī)。在去年6月萬(wàn)科內(nèi)部召開(kāi)的一場(chǎng)轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會(huì)上，郁亮更將十年前愿意轉(zhuǎn)入物業(yè)的朱保全稱作為敢于做新業(yè)務(wù)的“時(shí)代的英雄”。

郁亮的原話是，十年前的朱保全，之前的張旭，現(xiàn)在有王海武?，F(xiàn)在還是要有一批能人干將，敢于做新業(yè)務(wù)。剛開(kāi)始大家都不看好，但不走出去這一步，也不會(huì)有很好的未來(lái)，“時(shí)代的企業(yè)還是要有時(shí)代的英雄”。

1974年出生的朱保全，1999年就加入了萬(wàn)科，于2010年6月開(kāi)始掌管萬(wàn)物物業(yè)之前已在傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)待了10年，且有一半時(shí)間在萬(wàn)科總部相繼任總裁辦公室主任、行政總監(jiān)。

在萬(wàn)科多次輿論危機(jī)中，朱保全曾擔(dān)當(dāng)“危機(jī)公關(guān)”的重任。

印象最深的是經(jīng)歷2008年汶川地震“捐款門”那次，朱保全對(duì)媒體或者傳播算是開(kāi)悟了一次?！拔业贸鲆粋€(gè)結(jié)論，一個(gè)負(fù)面信息在一個(gè)價(jià)值1000億的傳播體系里被傳播完之后，請(qǐng)不要試圖讓它變成正面，因?yàn)槟悴豢赡茉俑冻?000個(gè)億的成本把它轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)，這個(gè)時(shí)候就隨它去，靠時(shí)間去解決?！?/span>

在職業(yè)生涯中，朱保全獲得了不少社會(huì)榮譽(yù)，如2012年獲“深圳百名行業(yè)領(lǐng)軍人物”榮譽(yù)稱號(hào)；2014年，獲中國(guó)商業(yè)年度最具創(chuàng)意人物100；2017年，獲得深圳市人力資源和社會(huì)保障局頒發(fā)的深圳市高層次專業(yè)人才證書(shū)。

在這次見(jiàn)面中，朱保全也和界面新聞聊到了他個(gè)人的價(jià)值觀和一些興趣愛(ài)好。

提起在當(dāng)今世上最欽佩的的人，朱保全直言是美的集團(tuán)董事長(zhǎng)方洪波，“他作為一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人，能夠把美的集團(tuán)帶到如今這個(gè)狀態(tài)，同時(shí)還要處理好和創(chuàng)始人家族的關(guān)系，處理好小家電和未來(lái)的關(guān)系，以及處理好與格力之間的關(guān)系?！?/span>

對(duì)于最后悔的事，朱保全說(shuō)了一個(gè)意料之外，卻又在情理之中的答案。“高考考得不好，到現(xiàn)在都很后悔。我上高中的時(shí)候?qū)W習(xí)好，本來(lái)是準(zhǔn)備考北大物理系的?！?/span>

對(duì)自己高要求的人永遠(yuǎn)都不會(huì)停下學(xué)習(xí)的腳步。從華東工業(yè)大學(xué)（現(xiàn)上海理工大學(xué)）本科畢業(yè)后，朱保全在工作期間還陸續(xù)獲取了中歐商學(xué)院工商管理碩士學(xué)位、北大光華管理學(xué)博士聯(lián)合學(xué)位。

“我博士是去年畢業(yè)的，算是印證了萬(wàn)科一位同事說(shuō)的‘念書(shū)的時(shí)候不好好念書(shū)，工作的時(shí)候亂念書(shū)’?！敝毂Ｈ猿暗馈?/span>

沒(méi)有一定底氣，也不適合如此自嘲。

對(duì)于最大的興趣愛(ài)好，朱保全無(wú)奈道：“我現(xiàn)在對(duì)我老年癡呆之前的這段生活目前是持擔(dān)憂態(tài)度，因?yàn)槟銢](méi)有一技之長(zhǎng)，所以你也很難有一個(gè)特別的興趣愛(ài)好?！?/span>

為了找最大的尋興趣愛(ài)好，朱保全練過(guò)帆船、滑雪，雖然水平都不錯(cuò)，但沒(méi)到發(fā)燒友的狀態(tài)，這在朱保全看來(lái)都不算自己可以終身熱愛(ài)的事情，“現(xiàn)在最大的興趣是工作，所以我最堪憂的是老年癡呆之前那段時(shí)間怎么過(guò)?！?/span>

深處競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)社會(huì)，朱保全還是喜歡簡(jiǎn)單的人際關(guān)系，這與他在萬(wàn)科這20年的經(jīng)歷有關(guān)，有著職業(yè)經(jīng)理人的心態(tài)。

這樣一位個(gè)性分明的職業(yè)經(jīng)理人，他率領(lǐng)的萬(wàn)物云正在沖擊資本市場(chǎng)。但對(duì)他而言，上市僅是一個(gè)階段性結(jié)果，萬(wàn)物云未來(lái)的挑戰(zhàn)依舊不小。