記者 | 黃昱

前一日萬物云CEO朱保全剛在萬科業(yè)績(jī)會(huì)上答記者問，4月1日萬物云就向港交所遞交了上市申請(qǐng)書。

這距離萬科正式宣告擬分拆萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬物云”）到港交所上市過去了5個(gè)月。對(duì)于外界來說，這家公司上市已不新鮮，但通過上市申請(qǐng)書，還是可以獲悉一些過去并不了解的情況。

首先在規(guī)模方面，截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達(dá)約7.85億平方米，同比增長(zhǎng)35.9%，超過碧桂園服務(wù)的7.66億平方米。但萬物云的合同管理面積約為10.1億平方米，低于碧桂園服務(wù)的14.38億平方米。

過去十年萬物云收入的復(fù)合增長(zhǎng)率超過30%，去年實(shí)現(xiàn)總收入約237.05億元，毛利和凈利潤(rùn)分別為40.2億元、17.14億元，毛利率約為17%，同比減少1.5個(gè)百分點(diǎn)。

萬物云曾提出上市能達(dá)到千億市值的目標(biāo)，這在此前被外界認(rèn)為不是難事。然而如今根據(jù)萬物云17.14億元的凈利潤(rùn)來計(jì)算，如果要支撐其1000億的市值，估值水平得達(dá)到近60倍PE，放在如今的市場(chǎng)環(huán)境下來看，這顯然是難度非常大的。

目前港股物業(yè)公司中，PE水平較高的有碧桂園服務(wù)和華潤(rùn)萬象生活，分別約23倍、42倍。二者最新市值分別約為1113億港元、889億港元。

去年底，萬物云的股東層面有過一些股權(quán)變動(dòng)。2021年11月26日，博譽(yù)投資轉(zhuǎn)讓了萬物云7.6%的股份，對(duì)價(jià)69.86億；12月31日，58同城也轉(zhuǎn)讓了萬物云2.14%的股份，對(duì)價(jià)19.912億元。

以這兩次的轉(zhuǎn)讓價(jià)計(jì)算，萬物云在去年11月和12月的估值分別約為919.2元和930.47億元，如果換算港股的港元計(jì)，估值約在1100億港元左右。

去年底的港股市場(chǎng)正面臨下跌，碧桂園服務(wù)的市值從約1800億港元降至1600億港元左右。

跟碧桂園服務(wù)比，萬物云的利潤(rùn)水平稍顯遜色。2021年，碧桂園服務(wù)收入約288.43億元，公司股東應(yīng)占利潤(rùn)約40.33億元，毛利率為30.7%。