記者 | 黃昱

當(dāng)十多家內(nèi)房股因未能按時(shí)刊發(fā)2021年度業(yè)績(jī)，從4月1日開(kāi)始停牌時(shí)，同樣年報(bào)難產(chǎn)的富力地產(chǎn)抓住最后時(shí)間發(fā)布未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)而避免了這一結(jié)果。

面臨流動(dòng)性危機(jī)的富力地產(chǎn)，如今不得不通過(guò)出售資產(chǎn)等舉措來(lái)避免全面性債務(wù)違約。

匯生國(guó)際融資總裁黃立沖表示，目前未刊出年度業(yè)績(jī)報(bào)告的房企，大部分是出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題的公司，審計(jì)機(jī)構(gòu)往往會(huì)發(fā)現(xiàn)一些難以證實(shí)真實(shí)性的數(shù)據(jù)，如果公司管理層仍刊出未經(jīng)審核的報(bào)告，而后續(xù)審計(jì)機(jī)構(gòu)很可能不愿意簽字，這樣就相關(guān)管理層可能面臨訴訟。

“正是因?yàn)楦涣Φ禺a(chǎn)還未出現(xiàn)全面性債務(wù)違約，所以管理層敢于‘冒險(xiǎn)’披露未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)報(bào)告，畢竟之后審計(jì)機(jī)構(gòu)大概率會(huì)出具經(jīng)審核的審計(jì)報(bào)告?！?/span>

從富力地產(chǎn)披露的2021年度未經(jīng)審核業(yè)績(jī)來(lái)看，過(guò)去一年富力地產(chǎn)的首要任務(wù)是保持流動(dòng)現(xiàn)金，因此，不得不犧牲利潤(rùn)以促進(jìn)物業(yè)銷售，最終虧損88.5億元，而2020年的歸母凈利潤(rùn)為90億元。

富力地產(chǎn)表示，由于入賬均價(jià)售價(jià)較低以及存貨估值的一次性撇減，毛利率下跌，以及由于較高的營(yíng)運(yùn)開(kāi)支，本集團(tuán)年內(nèi)錄得凈虧損。

富力地產(chǎn)2021年的總營(yíng)業(yè)額為764億元，同比下降11%，同時(shí)銷售成本同比增長(zhǎng)9%至714.38億元。收入主要來(lái)自物業(yè)發(fā)展、投資物業(yè)租金及酒店?duì)I運(yùn)

其中物業(yè)發(fā)展的營(yíng)業(yè)額由2020年的785.68億元減少12%至691.05億元，整體平均售價(jià)約為每平方米8300元，較2020年減少300元，因此，物業(yè)發(fā)展的整體毛利率大幅減少11.1個(gè)百分點(diǎn)至14.1%。

此外，富力地產(chǎn)的投資物業(yè)租金收入由2021年的11.58億元減少8%至10.66億元，酒店?duì)I運(yùn)營(yíng)業(yè)額則由44.63億元增至50.7億元。

相較而言，同為華南房企雅居樂(lè)的業(yè)績(jī)還是好一些。據(jù)雅居樂(lè)2021年未經(jīng)審核業(yè)績(jī)公告，其全年錄得營(yíng)收約為730.28億元，同比下降9%，歸母凈利潤(rùn)約為67億元，同比下降29%。

從財(cái)務(wù)情況來(lái)看，截至2021年底，富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（不包含受限制現(xiàn)金）約為62.57億元，較去年底的256.7億元下降約76%，總借款則為1327億元，其中短期借款約為580億元，難以被手頭現(xiàn)金所覆蓋。

事實(shí)上，富力地產(chǎn)去年以來(lái)已多次在債務(wù)違約邊緣徘徊。例如，年初因無(wú)力償還即將到期債務(wù)，富力地產(chǎn)提出的針對(duì)2022年1月13日到期的共7.25億美元高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的要約收購(gòu)方案，通過(guò)后，富力地產(chǎn)用于回購(gòu)上述票據(jù)的資金約為1.16億美元，剩余約6.09億美元展期到2022年7月13日償還。

交換要約完成后，惠譽(yù)于1月24日將富力地產(chǎn)及其子公司富力香港的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，從“限制性違約”上調(diào)至“CC”，高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)亦由“C”上調(diào)至“CC”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。

惠譽(yù)認(rèn)為，雖然要約交換換成后使得富力地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)有所改善嗎，但大量短期債務(wù)將于2022年到期，而富力地產(chǎn)獲得資金的渠道可能仍然有限，因此該公司將繼續(xù)面臨流動(dòng)性挑戰(zhàn)。

除了上述完成要約交換的債務(wù)外，富力地產(chǎn)今年還面臨不少的到期債券。

標(biāo)普指出，包括全年95億元人民幣的在岸債券到期及可回售，以及2022年下半年需償還的6.48億美元的離岸到期債券。

據(jù)3月17日富力地產(chǎn)公告，其預(yù)計(jì)無(wú)法籌措到足額的資金來(lái)兌付4月7日到期的公司債“16富力04（136360.SH）”，該筆債券總金額約為19.5億元，票面利率6.7%，于是富力地產(chǎn)正與債券持有人就本期債券的展期事宜進(jìn)行溝通。

富力地產(chǎn)主席報(bào)告中指出，由于可獲得的流動(dòng)資金稀缺及取得新融資的市場(chǎng)途徑大量減少，其因此尋求其他資金來(lái)源?！氨M管資產(chǎn)出售是2021年最主要的資金來(lái)源，但本集團(tuán)主要股東作出了明確承諾，透過(guò)額外注資償還到期債務(wù)及提供營(yíng)運(yùn)資金來(lái)支持本集團(tuán)?！?/span>

去年9月，富力地產(chǎn)公布執(zhí)行行董事及大股東李思廉、張力將為公司提供約80億港元的股東資金。截至9月29日，兩大股東已提供給富力約53.8億元人民幣的財(cái)務(wù)支持。

資產(chǎn)出售仍然是富力地產(chǎn)自救的最大籌碼，但進(jìn)展仍舊緩慢。截至2020年底，富力地產(chǎn)仍持有股權(quán)的在運(yùn)營(yíng)投資物業(yè)（酒店除外）共計(jì)有18個(gè)，包括寫字樓、購(gòu)物中心、零售商鋪以及物流園等，總建面約265.7萬(wàn)平方米

去年富力地產(chǎn)只完成一宗重大交易，即出售唯一的物流園項(xiàng)目——廣州富力國(guó)際空港綜合物流園的余下30%股權(quán)予初始買家黑石集團(tuán)，估計(jì)可收回現(xiàn)金約12.63億元。

去年，富力地產(chǎn)還新開(kāi)業(yè)主題公園海南富力海洋歡樂(lè)世界，樂(lè)園分為五大園區(qū)和八大場(chǎng)館，擁有四十多套國(guó)際游樂(lè)設(shè)施設(shè)備。

截至2021年底，富力地產(chǎn)的投資物業(yè)組合總建筑面積約為385.7萬(wàn)平方米，其中在運(yùn)營(yíng)的投資物業(yè)組合總建筑面積為187.9萬(wàn)平方米。

而富力地產(chǎn)目前最大的“包袱”其實(shí)還是酒店，截至去年底，擁有在運(yùn)營(yíng)的酒店數(shù)量為93家，比去年中期還多了兩家。

在回籠資金有限的情況下，去年富力地產(chǎn)大幅減少了土地支出，新增土地資本開(kāi)支總額僅為30億元，同比減少80%。

資產(chǎn)處置仍然是富力地產(chǎn)今年回籠資金的重點(diǎn)，其表示，今年將透過(guò)整售及加快海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)。事實(shí)上，今年3月，富力地產(chǎn)就7.96億元出售了英國(guó)倫敦房地產(chǎn)項(xiàng)目——Vauxhall Square。

“隨著市價(jià)開(kāi)始回歸正常及買賣雙方預(yù)期差距縮小，本集團(tuán)預(yù)期于2022年可實(shí)現(xiàn)更多資產(chǎn)出售，從而提供額外資金來(lái)源?！?/span>