記者｜牛鈺

負(fù)責(zé)冬奧會(huì)速滑館“冰絲帶”建設(shè)的國(guó)企首開(kāi)，近期也發(fā)布了去年年報(bào)，但在銷售完成預(yù)期的同時(shí)，利潤(rùn)下滑十分明顯。

4月15日，北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司（下稱首開(kāi)股份，600376.SH）發(fā)布2021年年度報(bào)告。年報(bào)顯示，2021年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入678.02億元，同比增長(zhǎng)53.31%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為首開(kāi)的主業(yè)，截至2021年底，首開(kāi)擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）約175個(gè)。分區(qū)域看，其中83個(gè)項(xiàng)目位于北京區(qū)域（以北京為中心的京津冀區(qū)域），85個(gè)位于南方片區(qū)，其京外布局和業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)有明顯提升。

在銷售方面，2021年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)銷售面積393萬(wàn)平方米，銷售金額1149億元，銷售回款1194億元，分別完成計(jì)劃的98%、104%、113%，同比分別增長(zhǎng)3%、7%、21%，是為數(shù)不多完成銷售目標(biāo)的房企。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年在北京市場(chǎng)，首開(kāi)以628.8億銷售額位列榜首，排名第二的中海銷售額為400多億，接下來(lái)是萬(wàn)科、華潤(rùn)等房企的200多億。

首開(kāi)對(duì)于2022年的銷售目標(biāo)十分保守，計(jì)劃全部項(xiàng)目銷售簽約金額1080億元，計(jì)劃銷售面積380萬(wàn)平方米，銷售回款1078億元，比2021年已實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)更低。

作為一家以“合作”模式著稱的企業(yè)，首開(kāi)對(duì)控股子公司及合作公司項(xiàng)目的銷售均設(shè)定了目標(biāo)，銷售簽約金額分別為574億元和544億元。

時(shí)間線拉長(zhǎng)來(lái)看，自2018年踏進(jìn)千億陣營(yíng)后，首開(kāi)股份在擴(kuò)規(guī)模方面就有所放緩。

2017-2021年，首開(kāi)股份分別實(shí)現(xiàn)簽約收入691億元、1007億元、1013億元、1074億元與1149億元，除了2018年，其它年份增速均不高。

但去年銷售成本增長(zhǎng)幅度更大，達(dá)到了538.26億元，同比增長(zhǎng)70.59%，首開(kāi)對(duì)此解釋稱，主要受行業(yè)整體影響，本期結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目土地成本較高，銷售價(jià)格受政策限制。

導(dǎo)致首開(kāi)雖然沒(méi)有出現(xiàn)虧損，利潤(rùn)下滑卻十分明顯。2021年，其歸母凈利潤(rùn)6.92億元，同比減少77.95%，扣非凈利潤(rùn)為5.94億，同比減少74.36%，并且為近十年最低水平。毛利率為24.49%，較上年下滑3個(gè)百分點(diǎn)。

其中，北京地區(qū)的毛利率下降情況更為明顯，毛利率為28.31%，同比下滑14.59%，京外地區(qū)的毛利率21.98%雖然相對(duì)較低，但有增長(zhǎng)趨勢(shì)。

除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，首開(kāi)在酒店、寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)租賃方向也在探索，租金收益出現(xiàn)增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入（租賃+酒店）11億元、物業(yè)租賃面積82萬(wàn)平方米、酒店客房銷售數(shù)量20萬(wàn)間?天，分別完成計(jì)劃的102%、107%、98%，同比分別增長(zhǎng)22%、4%、76%。

除此之外，首創(chuàng)還在城市更新、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、文創(chuàng)、長(zhǎng)租公寓等轉(zhuǎn)型領(lǐng)域探索，目前還尚未形成清晰的管控和盈利模式。

2021年，首開(kāi)通過(guò)競(jìng)拍或股權(quán)收購(gòu)獲取北京（房山、大興、豐臺(tái)、密云、朝陽(yáng)、海淀、昌平）、太原、福州、蘇州、杭州、南京、臺(tái)州、廈門、南通、常州、佛山、溫州、東莞、成都等地項(xiàng)目共30個(gè)，地上建筑面積287萬(wàn)平方米。

首開(kāi)的融資較為順暢，其全年累計(jì)新增融資約414.30億元，其中開(kāi)發(fā)貸款73.13億元，信托貸款104.23億元，保債計(jì)劃35億元，發(fā)債規(guī)模201.94億元。

截至2021年末，首開(kāi)股份資產(chǎn)負(fù)債率為78.68%，較上期減少1.74個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.60%，凈負(fù)債率為147.45%，現(xiàn)金短債比為1.22倍。

相關(guān)指標(biāo)較2020年末均有所改善，由“紅檔”房企轉(zhuǎn)為踩兩道紅線的“橙檔”房企，對(duì)其發(fā)展速度或有所制約。

與大悅城、中交等房企相比，首開(kāi)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流處于正增長(zhǎng)狀態(tài)，凈額比2020年同期增加18.14億元，主要受益于公司全口徑銷售回款增加，房屋銷售收入和合作項(xiàng)目往來(lái)款增加形成。

今年以來(lái)，首開(kāi)銷售表現(xiàn)也不如去年，2022年1-3月份，公司共實(shí)現(xiàn)簽約面積63.66萬(wàn)平方米，同比降低26.86%；簽約金額201.70億元，同比降低27.39%。

在投資方面，首開(kāi)今年第一季度也未新增土地儲(chǔ)備，還處于觀望狀態(tài)，在北京首輪集中供地中，首開(kāi)雖有報(bào)名地塊，但并無(wú)一宗收入囊中。