界面新聞記者 | 王妤涵

11月23日， 格力地產披露重大資產重組草案，擬以其持有的上海合聯(lián)、上海保聯(lián)、上海太聯(lián)、重慶兩江和三亞合聯(lián)的100%股權及相關對外債務，與海投公司持有的珠海免稅集團（全稱為“珠海市免稅企業(yè)集團有限公司”）51%的股權進行置換。

“在本次交易完成后，珠海免稅集團將納入公司合并報表范圍，公司將逐步退出房地產市場，打造以免稅業(yè)務為核心、圍繞大消費運營等產業(yè)鏈布局的大型上市公司”，在11月舉辦的三季度業(yè)績說明會上，格力地產管理層介紹道。

據(jù)草案顯示，本次交易置入資產的最終作價為45.79億元，置出資產作價為55.05億元，差額4.26億元將以現(xiàn)金補足。

格力地產方面表示，“鑒于原重組方案推進時間較長，公司所處內外部環(huán)境發(fā)生較大變化，并基于公司逐步退出房地產開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)主業(yè)轉型的整體戰(zhàn)略考量，綜合考慮了珠海免稅集團良好的業(yè)務經(jīng)營情況及未來發(fā)展前景，珠海免稅集團51%股權的置入有助于實現(xiàn)上市公司主業(yè)向以免稅業(yè)務為主導的主業(yè)轉型，提升上市公司資產質量和盈利水平，增強上市公司現(xiàn)金分紅能力，更好地保護中小股東利益”。

股市方面，資本市場對于此次重組給出了正向反饋。11月25日早間開盤后，格力地產競價漲停，一度打開漲停板，截至下午收盤，報8.64元，漲幅10.06%，總市值約162.86億元。

地產業(yè)務乏力，盈利能力遲遲未能改善

從財報數(shù)據(jù)來看，近兩年格力地產的經(jīng)營面臨著不小的壓力。

2022年，格力地產歸屬于上市公司股東的凈虧損為26.84億元；2023年，格力地產繼續(xù)面臨虧損。雖然全年實現(xiàn)營業(yè)總收入47.32億元，同比增長16.95%，但歸母凈利潤虧損7.33億元。

今年前三季度，格力地產實現(xiàn)營業(yè)收入24.38億元，同比下降10.21%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損9.21億元，同比下降194.70%，

值得關注的是，房地產開發(fā)業(yè)務作為格力地產的主要營收來源（占比超80%），并未給格力地產帶來相應的業(yè)績增長，且呈現(xiàn)逐年下降趨勢。

據(jù)財報顯示，2022年、2023年和2024年上半年，格力地產的房地產開發(fā)業(yè)務的銷售毛利率分別為24.21%、21.66%、9.67%。

可見，對格力地產來說，轉型迫在眉睫。

“近年房地產市場持續(xù)深度調整，促使多家上市公司退出房地產開發(fā)業(yè)務，轉型發(fā)展可以幫助這些企業(yè)減輕償債壓力及經(jīng)營業(yè)績壓力”，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

重組計劃已歷時4年之久

早在2020年5月，格力地產就披露了重組預案，當時提出的方案是對珠海免稅集團100%股權的收購，交易價格為89.78億元，同時擬募集不超過70億元配套資金。

彼時，在珠海國資委的推動下，重組事項進展十分順利，在預案披露5個多月后，便完成了對重組預案、報告書的審議，進入實質性階段。

但后來，伴隨主持重組的格力地產前董事長魯君四涉嫌違規(guī)事件曝光，重組事項被迫暫停。

接下來的幾年時間內，格力地產曾多次嘗試推進重組進程，但一直未取得較大進展，直到2023年9月，在案件調查、審理終結后，格力地產的重組事項才得以再次重啟。    

今年7月7日，格力地產又發(fā)布公告對原重大資產重組方案進行了重大調整，在新的重組方案中降低了對珠海免稅集團的購股比例，并選擇置出了房地產開發(fā)業(yè)務。

具體為，置出上海、重慶、三亞的房地產子公司100%股權及公司相關對外債務，并置入珠海免稅集團51%股權，珠海區(qū)域的房地產業(yè)務將被保留。

據(jù)了解，格力地產在珠海區(qū)域開發(fā)的房地產項目包括格力廣場、格力海岸、平沙九號、海云居等，目前正在開發(fā)建設的主要為格力海岸S7項目。

免稅業(yè)務成為轉型突破口

與近年來處于深度調整之中的房地產行業(yè)不同，免稅行業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，尤其是在海南地區(qū)，離島免稅政策已成為推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的新引擎。

據(jù)中研普華產業(yè)研究院預測，到2025年中國免稅市場規(guī)模將達到1817億元，2021-2025年中國免稅市場銷售額年復合增長率將達到35.50%。

官網(wǎng)資料顯示，目前，珠海免稅集團擁有二十余個陸路口岸和機場口岸的出入境免稅店，覆蓋珠海、香港、澳門、天津、海南、廣西、內蒙古等城市，與三百余家世界頂級品牌保持著戰(zhàn)略合作關系，銷售免稅品涵蓋煙類、酒類、香水化妝品等多個品類，口岸免稅業(yè)務銷售體量居于全國第二位。

就業(yè)績表現(xiàn)來看，珠海免稅集團近年來也在持續(xù)盈利與資產上實現(xiàn)增長。

2022年、2023年及2024年上半年，分別實現(xiàn)營業(yè)收入約16.38億元、22.86億元、13.13億元，對應的凈利潤分別約3.17億元、6.67億元、4.38億元。

在重組完成后，格力地產將在現(xiàn)有業(yè)務板塊基礎上增加免稅品經(jīng)營業(yè)務，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置和產業(yè)結構升級，屆時，公司的收入規(guī)模和盈利能力也有望實現(xiàn)提升。