界面新聞記者 | 王妤涵

2025年以來，房企在持續(xù)的深度調整中迎來了新一輪組織變革浪潮。

據CRIC監(jiān)測，65家重點房企中，1月份已有保利發(fā)展、中海地產、招商蛇口、建發(fā)房產、綠地控股等多個行業(yè)領先房企著手進行重大組織變陣與人員調整。

3月5日，界面新聞從接近保利發(fā)展內部人士處獲悉，保利發(fā)展于近期又進行了一次區(qū)域合并，繼此前保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司后，長春公司再度并入遼寧公司，共同組建成為新的東北公司。

與區(qū)域合并同步，保利發(fā)展還進行了一次高管團隊的“跨區(qū)域輪動”：

原保利發(fā)展灣區(qū)公司董事長郭文峰，兼任華南公司董事長，分管華南；原保利發(fā)展長春公司總經理李艾然，調任保利江西公司董事長；原保利江西公司總經理何智韜，調任云南公司總經理。

“當前房企在銷售承壓、利潤下滑、市值破凈等多重挑戰(zhàn)下，主動‘變陣’也是為了通過精簡組織、資源聚焦、資本運作等方式夯實底盤，為下一輪行業(yè)復蘇儲備勢能”，業(yè)內人士對界面新聞表示。

區(qū)域整合

從區(qū)域貢獻來看，于保利發(fā)展而言，東北區(qū)域一直是非核心的收入來源。

界面新聞根據2021-2023年財報整理發(fā)現，東北片區(qū)對保利發(fā)展開發(fā)業(yè)務的業(yè)績貢獻在各大片區(qū)中一直處于墊底位置。2023年東北片區(qū)的開發(fā)業(yè)務結算收入為162.71億元，占比5.05%；2022年為175.73億元，占比6.85%，2021年為141.32億元，占比5.42%。

單以2023年的數據，保利發(fā)展的兩個重點發(fā)展區(qū)域，大本營華南和華東片區(qū)的開發(fā)業(yè)務結算收入占比分別為23.8%和32.9%，二者合計占比超過50%；其次為華北、中部和西部幾個片區(qū)，合計占比在40%左右；隨后才是東北片區(qū)，僅略高于海外區(qū)域。

“保利的東北區(qū)域缺乏類似廣州、佛山、上海這樣的高貢獻城市作為帶動，像稍微熱門一些的沈陽和大連，也沒有達到核心城市的銷售規(guī)?！保撤科髢炔咳耸繉缑嫘侣勚赋?。

業(yè)績貢獻的低迷也促使保利加速戰(zhàn)略收縮。

從拿地角度來看，這兩年保利發(fā)展在土地市場已經基本聚焦在一二線城市上。

數據顯示，2024年保利發(fā)展在一二線城市拓展占比達到了94%，一線城市拓展占比達到74%，較2023年大幅提升約40個百分點；2024年拿地最多的城市為上海和廣州，均為7宗地塊。

視角放在行業(yè)整體上，區(qū)域合并也正在成為房企的“生存標配”。

除保利發(fā)展外，招商蛇口也將華東區(qū)域的城市公司進行合并，杭州公司更名為浙江公司、寧波公司調整為事業(yè)部并入浙江公司。調整后，華東區(qū)域管理范圍涵蓋上海、浙江、福建三大城市公司。

綠地控股也將江蘇、安徽、浙江、江西的4個地產事業(yè)部合并為2個新的事業(yè)部，分別為蘇皖房地產事業(yè)部和浙贛房地產事業(yè)部，并重新任命管理層。

而這些動作也均指向同一邏輯，即收縮非核心區(qū)域，向安全地帶聚集資源，規(guī)避流動性風險。

高管輪動

區(qū)域合并精簡了組織架構的同時，保利發(fā)展高管團隊也出現了適應性變動。

在長春公司被區(qū)域合并之后，保利長春公司的總經理李艾然，被調任至保利江西公司擔任董事長；而原保利江西公司總經理何智韜，則調任至云南公司總經理。

“高管輪動的本質是房企在收縮戰(zhàn)略下，通過人才復用降低管理成本，激活組織效能”，業(yè)內人士指出。

另外，此次人事變動中還提到，原保利發(fā)展灣區(qū)公司董事長郭文峰，兼任保利發(fā)展華南公司的董事長，分管華南區(qū)域。

據界面新聞了解，郭文峰此前曾擔任過保利發(fā)展華南公司的總經理。在2023年初，保利灣區(qū)公司和粵東公司合并為灣區(qū)公司時，郭文峰接替王瑞璋成為了保利灣區(qū)公司董事長，在保利體系內已任職多年。

此次郭文峰兼任華南公司一把手，或為強化華南大本營進行資源整合。

此外，還值得注意的是，在此輪“變陣”中，保利發(fā)展總經理一職的人選并未提及，該職位已空懸兩月有余。

去年12月27日，原保利發(fā)展的董事、總經理周東利因工作調整原因提交了辭職申請。目前，市場普遍預期，繼任者將在公司內部選拔，以保持團隊的穩(wěn)定性。

從行業(yè)橫向對比來看，組織架構精簡下，高管輪動已成行業(yè)常態(tài)。

例如，建發(fā)房產在年初對華東、海西、東南三大集群進行高管輪動，將原華東集群總經理葉耿調任海西集群總經理，原海西集群總經理凌祁調任華東集群，林聰凱晉升為東南集群副總經理。

中海地產也在年初合并遼寧公司后，將原大連公司總經理葛臻，任命為新的遼寧公司總經理；原中海沈陽公司總經理程曉輝，調任至中海北方區(qū)域擔任副總經理。

“頭部房企高管團隊的大規(guī)模變動表明，業(yè)績已成為房企人事任免的重要依據，只有業(yè)績突出者才能在激烈的競爭中立足”，克而瑞研究表示。

重塑市場信心

2月25日，保利發(fā)展宣布因股價連續(xù)12個月“破凈”（股票市價低于每股凈資產），董事會審議制訂了估值提升計劃，打算通過穩(wěn)經營、提質效、股份回購、股東增持、嘗試中期分紅等手段，穩(wěn)定股價并增強市場信心。

“股價‘破凈’在當前房地產行業(yè)是一個比較普遍的現象，除了保利，像萬科、招商蛇口等龍頭房企都出現過這種情況，是行業(yè)周期性調整、基本面惡化、資產減值壓力等共同作用的結果”，一位金融行業(yè)從業(yè)者對界面新聞表示。

根據公告，保利發(fā)展明確未來將根據實際經營情況確定分紅規(guī)劃，堅持至少每3年制定股東分紅回報規(guī)劃，擬計劃于2025年實施中期分紅。

同時，將通過穩(wěn)經營、提質效，推動開發(fā)主業(yè)提質增效；積極開展多元資本市場融資；堅持豐厚、持續(xù)、穩(wěn)定的分紅；適時開展回購、增持等多種方式，切實保障股東回報。

對于此次估值計劃的發(fā)布，平安證券研究指出，“保利發(fā)展當前融資優(yōu)勢明顯，銷售規(guī)模領先，堅定去庫存調結構，業(yè)績壓力逐步釋放，估值提升計劃增強信心，有望平穩(wěn)穿越周期并持續(xù)向好發(fā)展”。

這一信心亦反映在保利發(fā)展的行業(yè)地位上。

中指研究院數據顯示，2024年中國房地產企業(yè)銷售業(yè)績排行榜中，保利發(fā)展銷售額為3230億元，排名行業(yè)第一；銷售面積為1788萬平方米，位居行業(yè)第二。

2024年全口徑拓展金額683億元、權益拓展金額602億元，為行業(yè)第二，過去三年（2022-2024年）累計拓展金額3928億，為行業(yè)第一。

不過，盡管穩(wěn)居銷售榜首，保利發(fā)展仍難避免受到行業(yè)調整的影響。

2024年業(yè)績預告顯示，保利發(fā)展預計實現營業(yè)收入3128.08億元，同比下降9.83%；歸母凈利潤50.16億元，與2023年同期相比減少了70.51億元，同比下降58.43%。

對于利潤下滑，保利發(fā)展解釋為，公司相關利潤指標同比下降，主要源于房地產項目結轉規(guī)模和結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分項目計提減值準備。

這也表明，在當下的房地產行業(yè)，即便是龍頭房企，亦需在規(guī)模與利潤間艱難平衡。

此次估值計劃的發(fā)布，短期來看，資本市場反響積極。估值提升計劃發(fā)布次日（2月26日），保利發(fā)展股價單日漲幅達3.48%，市值重回千億。

但長期依舊面臨挑戰(zhàn)，在行業(yè)基本面尚未反轉、盈利修復仍需時間的背景下，唯有將短期“止血”與長期“造血”相結合，才能真正實現估值重塑，贏得資本市場的長期認可。