2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中迎來新舊模式的轉(zhuǎn)換關(guān)鍵期。政策端“釋放需求、優(yōu)化供給”與市場端“核心城市企穩(wěn)、二手房占比提升”的結(jié)構(gòu)性特征交織，行業(yè)正從“規(guī)模至上”的粗放增長，邁向“品質(zhì)與運營并重”的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

3月16日，招商蛇口(001979.SZ)發(fā)布2025年度業(yè)績報告。面對復(fù)雜的外部環(huán)境，招商蛇口交出了一份亮眼的答卷：全年實現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元，行業(yè)排名提升至第四位；資產(chǎn)運營收入穩(wěn)健增長至76.3億元；物業(yè)服務(wù)第三方拓展同比勁增13%。在穩(wěn)住開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的同時，招商蛇口以其前瞻性戰(zhàn)略，向市場清晰展示其作為“中國領(lǐng)先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型決心與成效。

這份成績的背后，是招商蛇口對行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻洞察與戰(zhàn)略重塑。報告期內(nèi)，公司持續(xù)優(yōu)化“133341”戰(zhàn)略體系，著力推進(jìn) “三個轉(zhuǎn)變” ：由開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，由重資產(chǎn)為主向輕重資產(chǎn)結(jié)合轉(zhuǎn)變，由同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。

這一戰(zhàn)略深刻地重構(gòu)了公司的業(yè)務(wù)邏輯與資源配置。2025年，開發(fā)業(yè)務(wù)取消五大區(qū)域公司，落實二級管控，對重點項目提級管理，旨在做優(yōu)開發(fā)業(yè)務(wù)，確保投資精準(zhǔn)與利潤貢獻(xiàn)；非開發(fā)業(yè)務(wù)則做精專業(yè)公司，推動存量項目劃轉(zhuǎn)整合，旨在做強(qiáng)資產(chǎn)運營、做大物業(yè)服務(wù)，公司總部成立資產(chǎn)管理部，強(qiáng)化持有物業(yè)的統(tǒng)籌運營。

組織變革的背后，是招商蛇口對行業(yè)未來的精準(zhǔn)研判：當(dāng)下的房地產(chǎn)市場不再是單一的“拿地-蓋房-賣房”循環(huán)，而是對 “精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品升級、運營增值、資產(chǎn)盤活” 四個抓手的綜合考驗。

聚焦核心城市，產(chǎn)品力驅(qū)動逆勢增長

2025年，盡管公司營業(yè)收入受行業(yè)整體結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏影響同比下降13.53%至1547.28億元，但其核心的開發(fā)業(yè)務(wù)展現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性。

全年實現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元，銷售面積716.12萬平方米，行業(yè)全口徑銷售金額排名提升一位，穩(wěn)居行業(yè)前四。

在重點城市市場表現(xiàn)突出，公司在上海、深圳、成都等10個城市實現(xiàn)全口徑銷售金額排名前三，在重點30城中進(jìn)入TOP5的城市多達(dá)15個，核心城市的深耕效應(yīng)持續(xù)釋放。

銷售規(guī)模的穩(wěn)固，源于極致的投資紀(jì)律。在“以銷定投、精挑細(xì)選、優(yōu)中選優(yōu)”的策略下，2025年招商蛇口新增43宗地塊中，其中在“核心10城”的投資占比接近90%，持續(xù)聚焦核心城市，精準(zhǔn)投放資源。一線城市投資額占比更是高達(dá)63%，先后獲取上海5宗、深圳3宗等優(yōu)質(zhì)土地，為后續(xù)業(yè)績增長儲備了充足資源。

另一方面，則源于對“好房子”產(chǎn)品力的極致追求。當(dāng)購房者決策全面轉(zhuǎn)向“品質(zhì)優(yōu)先”，招商蛇口迅速響應(yīng)，研發(fā)并落地了具有自身特色的好房子體系，編制涵蓋7大維度、28個場景模塊、485項技術(shù)細(xì)節(jié)的《招商蛇口好房子品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》，并在全國20余個標(biāo)桿項目中規(guī)?；涞亍?/p>

“璽系”“攬閱系”“啟序系”“天青系”等主力產(chǎn)品線持續(xù)迭代創(chuàng)新，上?？刀ㄒ际熬痢⒊啥颊猩汰t等20余個全國新作首開去化率超過可研預(yù)期，15個項目入選全國年度/半年度作品榜單，助力公司榮登“2025中國房企產(chǎn)品力TOP100”第四名。產(chǎn)品力，成為其在逆市中撬動市場的核心杠桿。

此外，代建業(yè)務(wù)作為開發(fā)能力的延伸，也交出了亮眼答卷。招商建管全年新增代建項目（含咨詢類）80個，新增簽約面積1139萬平方米，新增合同收入超8億元；歷年累計承接代建項目超620個，規(guī)模突破3500萬平方米，形成覆蓋會展中心、產(chǎn)業(yè)商辦、住宅公寓、醫(yī)療康養(yǎng)、文體中心、學(xué)校教育、市政公園、道路橋梁、水工等九大業(yè)態(tài)的綜合代建能力，新簽約規(guī)模、綜合能力及產(chǎn)品力均穩(wěn)居行業(yè)TOP10，輕資產(chǎn)運營模式成效逐步顯現(xiàn)。

REITs打通循環(huán)，多元業(yè)態(tài)價值重塑

資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)的突破，是招商蛇口2025年報中最值得關(guān)注的亮點之一。憑借產(chǎn)融先發(fā)優(yōu)勢，構(gòu)建“開發(fā)－運營－資本化－再投資”的良性循環(huán)，實現(xiàn)了持有物業(yè)收入的穩(wěn)步增長。

截止報告期末，招商蛇口管理范圍內(nèi)持有物業(yè)全口徑收入達(dá)76.3億元，同比上漲2.2%。這一增長并非依靠規(guī)模堆砌，而是源于精細(xì)化運營與資本運作的雙重提升。2025年全年新入市的29個項目，總建面177萬平方米，均聚焦核心城市的核心業(yè)態(tài)，為后續(xù)收入增長儲備了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

其中，集中商業(yè)通過“X+商業(yè)”核心戰(zhàn)略，不斷制造城市熱點。南京玄武花園城以超50%首店占比引爆市場，杭州城北花園城開業(yè)3天客流65萬，深圳太子灣VILLA則通過主理人品牌與高端餐飲的突破，重塑了濱海商業(yè)的標(biāo)桿。這些項目不僅是收入的來源，更是激活片區(qū)價值、提升品牌溢價的“內(nèi)容引擎”。

公募REITs成為存量資產(chǎn)盤活的重要渠道。2025年，招商蛇口啟動博時蛇口產(chǎn)園REIT第二次新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，籌劃以深圳市光明區(qū)招商局光明科技園B地塊及南山區(qū)前海易保園區(qū)相關(guān)資產(chǎn)推進(jìn)REITs擴(kuò)募，進(jìn)一步完善持有物業(yè)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，促進(jìn)持有物業(yè)良性循環(huán)，增強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營能力。

此外，寫字樓、酒店、會展、郵輪等業(yè)態(tài)同樣穩(wěn)步發(fā)展：寫字樓全年運營收入12.2億元，租賃成交面積超33萬平方米；酒店業(yè)務(wù)運營收入11.1億元，深圳南山伊敦酒店煥新開業(yè)，成為城市更新融合發(fā)展的成功范例；招商會展全年舉辦展覽面積超700萬平方米，杭州大會展中心實現(xiàn)里程碑式開局；招商郵輪全年服務(wù)旅客419.8萬人次，低空經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)，成為新的增長亮點。

無論是產(chǎn)業(yè)園、公寓，還是酒店與會展，招商蛇口都展現(xiàn)出專業(yè)的運營能力，而REITs則為這些沉淀的資產(chǎn)提供了價值兌現(xiàn)和騰挪的資本平臺，真正將“運營增值”落到了實處。

物業(yè)服務(wù)提速增效，外延增長打開空間

作為公司旗下物業(yè)服務(wù)平臺，招商積余在2025年實現(xiàn)“量質(zhì)齊升”，成為公司“輕重結(jié)合”戰(zhàn)略的最佳實踐者。

截止報告期末，招商積余在管項目2473個，管理面積達(dá)3.77億平方米，在行業(yè)新增供給放緩的背景下，通過聚焦核心區(qū)域與優(yōu)質(zhì)項目，實現(xiàn)第三方新簽合同額41.69億元，同比增長13%，市場拓展成效顯著。

其增長結(jié)構(gòu)也愈發(fā)健康。在非住宅領(lǐng)域，2025年航空、高校、專業(yè)化發(fā)展綜合設(shè)施管理（IFM）業(yè)態(tài)等優(yōu)勢賽道新簽合同額分別同比增長85%、25%和15%，專業(yè)壁壘持續(xù)加高；市場化住宅領(lǐng)域更是實現(xiàn)跨越式增長，新簽?zāi)甓群贤~4.74億元，同比增長60%，品牌影響力正從傳統(tǒng)的非住優(yōu)勢向更廣闊的住宅市場滲透。

在“存量精耕”時代，招商積余并未止步于規(guī)模擴(kuò)張，而是通過“服務(wù)延伸+場景創(chuàng)新”引領(lǐng)增值業(yè)務(wù)布局，并借助數(shù)字化工具實現(xiàn)“提質(zhì)增效”，全面提升服務(wù)力。緊密圍繞業(yè)主生活與資產(chǎn)運營核心需求，聚焦到家服務(wù)、空間資源、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、美居業(yè)務(wù)等高粘性、高成長性服務(wù)賽道，構(gòu)建多元融合、價值共生的服務(wù)生態(tài)。

憑借出色的表現(xiàn)，招商積余榮獲“2025中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力500強(qiáng)TOP3”等榮譽，并首次躋身“2025中國物業(yè)服務(wù)力百強(qiáng)企業(yè)TOP3”，為公司開辟了清晰的第二增長曲線。

嚴(yán)守資金安全底線，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

在行業(yè)資金鏈普遍承壓的2025年，財務(wù)穩(wěn)健性是穿越周期的“生命線”，招商蛇口在這方面展現(xiàn)出了央企的底牌與定力。

報告期內(nèi)，公司精準(zhǔn)優(yōu)化現(xiàn)金流管理體系，全年實現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額96.93億元，期末貨幣資金余額達(dá)861.27億元，現(xiàn)金流保持強(qiáng)勁韌性。

與此同時，“三道紅線”持續(xù)保持綠檔：截止報告期末，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率64.17%、凈負(fù)債率72.46%、現(xiàn)金短債比1.19，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健合理。

更值得一提的是其融資端的顯著優(yōu)勢。2025年，公司積極落實房地產(chǎn)融資新模式，年內(nèi)完成120億元存量永續(xù)債全面清零，落地經(jīng)營性物業(yè)貸款141億元，顯著優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。

依托優(yōu)質(zhì)的央企資信，公司新增公開市場融資179.4億元，票面利率均處于同期行業(yè)最低區(qū)間；年末綜合資金成本降至2.74%，較年初下降25BP，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

在行業(yè)信用分層加劇的當(dāng)下，這種“低成本、長周期”的資金獲取能力，是其推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、捕捉市場機(jī)會的最強(qiáng)底氣。

當(dāng)行業(yè)告別增量時代，企業(yè)的價值不再僅僅取決于土地儲備的規(guī)模，而更多體現(xiàn)為資產(chǎn)經(jīng)營的能力、服務(wù)增值的深度以及財務(wù)安全的邊界。

展望2026年，盡管行業(yè)仍處于筑底修復(fù)期，但積極因素正在累積。隨著央行結(jié)構(gòu)性降息、地方限購調(diào)減等政策暖風(fēng)頻吹，以及市場供求關(guān)系的持續(xù)改善，具備核心城市深耕能力、卓越產(chǎn)品力和成熟運營體系的房企將率先迎來曙光。

招商蛇口也已明確方向，接下來，在穩(wěn)固開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下，持續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，加速向 “開發(fā)商+運營商+服務(wù)商”三位一體的新發(fā)展模式邁進(jìn)。告別規(guī)模擴(kuò)張時代，一個更具韌性、更可持續(xù)、價值含量更高的招商蛇口，正在破浪而出。