界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

近期，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一場(chǎng)“扭虧潮”。

3月25日，佳兆業(yè)發(fā)布盈利預(yù)告，預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤不少于500億元，較2024年同期的285億元虧損實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。而就在此前一周，旭輝控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、碧桂園也相繼發(fā)布2025年業(yè)績預(yù)告，均宣布通過債務(wù)重組實(shí)現(xiàn)“扭虧為盈”。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，僅這四家房企披露的賬面盈利總額便超過700億元。這場(chǎng)集中爆發(fā)的“扭虧潮”引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，但熱鬧背后，這場(chǎng)“集體復(fù)活”的底色究竟如何，仍有待審視。

四份業(yè)績預(yù)告，同一個(gè)“配方”

從業(yè)績預(yù)告來看，佳兆業(yè)預(yù)計(jì)錄得公司擁有人應(yīng)占溢利不少于500億元，扭虧為盈主要得益于境外債務(wù)重組成功，帶來約86億美元的債務(wù)減免；旭輝控股預(yù)計(jì)歸母凈利潤達(dá)到170億-190億元，而2024年同期為虧損185億元。這一轉(zhuǎn)變的核心原因同樣是境外債務(wù)重組的完成，為公司帶來約400億元的一次性重組收益。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)預(yù)計(jì)錄得公司擁有人應(yīng)占溢利約30億元-50億元，2024年同期為虧損約210億元；碧桂園預(yù)計(jì)錄得凈利潤約10億元-22億元，而2024年同期虧損高達(dá)351.45億元。兩家公司同樣表示，盈利主要來自債務(wù)重組產(chǎn)生的非現(xiàn)金收益。

表面上看，四家企業(yè)實(shí)現(xiàn)了從巨虧到盈利的華麗轉(zhuǎn)身，但細(xì)究之下，支撐這些盈利的并非經(jīng)營層面的改善，均為債務(wù)重組所帶來的一筆不可持續(xù)的一次性會(huì)計(jì)收益。

此外，一個(gè)值得關(guān)注的細(xì)節(jié)是，四家房企的債務(wù)重組幾乎都在2025年下半年落地。佳兆業(yè)是去年9月，遠(yuǎn)洋境內(nèi)重組是11月，旭輝和碧桂園則是12月底。前后相差不過三四個(gè)月，這種“同步”的背后，并非巧合。

“一方面是在房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立后，項(xiàng)目層面獲得流動(dòng)性支持，穩(wěn)定了債權(quán)人預(yù)期，也加快了保交樓進(jìn)度。另一方面，經(jīng)歷長期博弈，債權(quán)人意識(shí)到，與其讓房企持續(xù)違約導(dǎo)致資產(chǎn)歸零，不如接受削債、展期、債轉(zhuǎn)股等方案，提高整體清償率?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水在接受界面新聞采訪時(shí)分析指出。

債務(wù)重組如何“變”出利潤？

當(dāng)一家企業(yè)無力償還到期債務(wù)時(shí)，與債權(quán)人達(dá)成重組協(xié)議，無論是削債、展期還是債轉(zhuǎn)股，都會(huì)在會(huì)計(jì)處理上觸發(fā)一筆“債務(wù)重組收益”。這筆收益究竟是如何“變”出來的？背后有明確的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則依據(jù)。

根據(jù)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)——債務(wù)重組》，債務(wù)重組被定義為“在不改變交易對(duì)手方的情況下，經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)定或法院裁定，就清償債務(wù)的時(shí)間、金額或方式等重新達(dá)成協(xié)議的交易”。

簡(jiǎn)單來說，當(dāng)房企與債權(quán)人重新談判，達(dá)成一份比原合同更“優(yōu)惠”的還款方案時(shí)，就構(gòu)成了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則意義上的債務(wù)重組。那么，這筆“優(yōu)惠”如何在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)？準(zhǔn)則針對(duì)不同的重組方式，規(guī)定了相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理規(guī)則。

以資產(chǎn)清償債務(wù)為例。如果房企用現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)償還部分債務(wù)，準(zhǔn)則第四條規(guī)定：“以現(xiàn)金清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的賬面價(jià)值與實(shí)際支付現(xiàn)金之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益”。

換言之，如果一家房企原本欠債權(quán)人100億元，經(jīng)過重組后只需償還60億元，那么這40億元的差額就會(huì)在財(cái)報(bào)中體現(xiàn)為“利潤”。

劉水在采訪中進(jìn)一步解釋了這一會(huì)計(jì)邏輯：“債務(wù)人在債務(wù)重組中，因重組債務(wù)賬面價(jià)值超過清償現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值或重組后債務(wù)賬面價(jià)值而產(chǎn)生的差額，這筆差額需一次性計(jì)入當(dāng)期利潤，形成‘債務(wù)重組收益’。”

他同時(shí)強(qiáng)調(diào)了一個(gè)容易被忽視的關(guān)鍵點(diǎn)：“根據(jù)四家企業(yè)業(yè)績預(yù)告，本年度扭虧為盈主要是債務(wù)重組產(chǎn)生的收益，剔除債務(wù)重組收益后均處于虧損?！边@種盈利本質(zhì)上是“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)致的盈利，是一次性并不可持續(xù)”。

這筆利潤并非來自銷售房屋、提供服務(wù)所賺取的現(xiàn)金，而是源于賬面上的數(shù)字調(diào)整，可以說是一種“紙面富貴”，具有明顯的非現(xiàn)金性質(zhì)和不可持續(xù)性。

那么，我們能否通過這種“紙面富貴”來判斷行業(yè)的真實(shí)健康狀況？

“未來企業(yè)盈利情況仍取決于企業(yè)正常經(jīng)營產(chǎn)生的收入、利潤變化，需重點(diǎn)關(guān)注其剔除重組收益后的核心經(jīng)營利潤、毛利率、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流、凈負(fù)債率及流動(dòng)性指標(biāo)等指標(biāo)?！眲⑺硎?。

“更值得觀察的是企業(yè)的銷售去化速度、項(xiàng)目交付情況、土儲(chǔ)質(zhì)量及融資渠道是否真正恢復(fù)，這些比賬面凈利潤更能反映企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力?！?/p>

從“財(cái)務(wù)上岸”到真正“活過來”

剝開“盈利”外衣，幾家房企的主營業(yè)務(wù)仍在流血，真實(shí)經(jīng)營數(shù)據(jù)并不樂觀。

如旭輝控股在業(yè)績預(yù)告中表示，2025年若剔除非經(jīng)常性收益后，核心業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)虧損75億—90億元，較2024年同期的58.25億元虧損有所擴(kuò)大；遠(yuǎn)洋集團(tuán)同樣表示，若剔除上述一次性債務(wù)重組收益的影響，預(yù)期本年度將錄得公司擁有人應(yīng)占虧損。

這些數(shù)據(jù)說明，債務(wù)重組只是爭(zhēng)取了時(shí)間，并未解決根本問題。當(dāng)重組收益的一次性紅利耗盡，若銷售端不能回暖、毛利率不能修復(fù)、現(xiàn)金流不能回正，這些企業(yè)仍將陷入“虧損—重組—再虧損”的死循環(huán)。

“債務(wù)重組完成不等于真正‘上岸’。”劉水在采訪中直言，如果后續(xù)銷售不暢、經(jīng)營未能改善，仍可能面臨現(xiàn)金流再次斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。必須將重組視為新起點(diǎn)，而非終點(diǎn)。

他對(duì)界面新聞表示，房企要真正恢復(fù)“造血能力”，至少得邁過三道坎：

第一，加速銷售回款，盤活存量資產(chǎn)。抓住政策窗口期，利用專項(xiàng)債收儲(chǔ)、土地調(diào)規(guī)等政策工具，把沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。沒有銷售，一切都是空談。

第二，聚焦核心業(yè)務(wù)，構(gòu)建新發(fā)展模式。剝離非核心、低效資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向更注重資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營穩(wěn)健和財(cái)務(wù)安全的發(fā)展模式。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是方向，但代建、養(yǎng)老等新業(yè)務(wù)的利潤率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)開發(fā)，需要時(shí)間培育。

第三，等待市場(chǎng)回暖，修復(fù)融資渠道。行業(yè)整體銷售的回暖是房企持續(xù)回款的基礎(chǔ)，債務(wù)重組成功有助于修復(fù)信用，為獲取新增融資創(chuàng)造條件。

從目前來看，在債務(wù)重組落地后，房企們也已經(jīng)開始行動(dòng)，努力回歸正常經(jīng)營軌道。旭輝控股提出“低負(fù)債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量”模式，并圍繞這一模式確立了三大轉(zhuǎn)型方向；碧桂園則提出“二次創(chuàng)業(yè)”，表示2026年將是公司從保交房向正常經(jīng)營轉(zhuǎn)段的最關(guān)鍵一年。

債務(wù)重組的成功為企業(yè)迎來了喘息期，未來能否真正“上岸”，還要取決于銷售去化、資產(chǎn)盤活、模式轉(zhuǎn)型的成效?！凹埫娓毁F”撐不起長期價(jià)值，真金白銀的銷售回款和持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流，才是企業(yè)生存的硬道理。