界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

3月31日晚間，萬科披露了2025年年度報(bào)告。財(cái)報(bào)顯示，公司全年?duì)I業(yè)收入2334.3億元，同比下滑32.0%；歸母凈利潤-885.6億元，虧損額同比擴(kuò)大78.98%；合同銷售金額1340.6億元，同比下降45.5%；全年完成超11.7萬套房屋的交付工作。

在年報(bào)《致股東》中，萬科管理層坦言：“2025年公司受多重因素疊加影響，經(jīng)營業(yè)績遠(yuǎn)未達(dá)股東預(yù)期，虧損額較2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。對此，公司管理層向各位股東致以誠摯歉意?！蓖瑫r(shí)，管理層表示，“要化解過往‘高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿’發(fā)展模式所形成的負(fù)擔(dān)和問題仍需時(shí)日”。

盡管業(yè)績深陷虧損，但過去一年萬科在風(fēng)險(xiǎn)化解方面持續(xù)推進(jìn)。通過存量資源盤活、大宗資產(chǎn)交易與大股東深鐵集團(tuán)的資金支持，萬科全年完成332.1億元公開債務(wù)償付，累計(jì)盤活貨值338.5億元，并且自去年11月起，公司已陸續(xù)啟動(dòng)三筆公開債的展期協(xié)商并獲得通過。

業(yè)績承壓

從收入結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為萬科的核心板塊，全年收入貢獻(xiàn)1906.5億元，同比減少36.7%，成為營收下滑的主因，占比81.7%；物業(yè)服務(wù)收入表現(xiàn)相對穩(wěn)健，貢獻(xiàn)營收355.2億元，同比增長7.2%，占比15.2%。

銷售端壓力同樣顯著。2025年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積1025萬平方米，銷售金額1340.6億元，同比降幅均超四成。

對于業(yè)績虧損，萬科在財(cái)報(bào)中給出了四方面解釋：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位。結(jié)算利潤主要對應(yīng)2023年、2024年銷售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房庫存，這些項(xiàng)目地價(jià)獲取成本較高，銷售情況低于預(yù)期。

二是新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值。據(jù)財(cái)報(bào)披露，2025年萬科結(jié)合市場形勢與項(xiàng)目實(shí)際情況，新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備208.3億元，資產(chǎn)減值損失合計(jì)達(dá)219.3億元，同比大增205.9%。即使剔除減值影響，公司全年仍錄得較大規(guī)模經(jīng)營虧損。

三是部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損。四是部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

償債壓力猶在

財(cái)務(wù)方面，截至2025年末，萬科有息負(fù)債合計(jì)3584.8億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1605.6億元，占比44.8%。公司持有貨幣資金672.4億元，較年初有所下降。凈負(fù)債率升至123.5%，較2024年末提高42.9個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率76.9%。

從現(xiàn)金流量表來看，全年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-9.9億元，籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出249.2億元，反映出萬科仍面臨較大的流動(dòng)性壓力。

面對債務(wù)壓力，萬科大股東深圳地鐵集團(tuán)持續(xù)發(fā)揮關(guān)鍵支持作用。財(cái)報(bào)顯示，截至報(bào)告披露日，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬科提供股東借款335.2億元，借款利率和抵質(zhì)押率均優(yōu)于市場慣例水平。

值得注意的是，2025年11月起，萬科陸續(xù)就“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”兩筆中期票據(jù)以及“H1萬科02”（原“21萬科02”）公司債啟動(dòng)展期協(xié)商程序。截至年報(bào)披露日，相關(guān)展期議案已獲得債券持有人會(huì)議表決通過，這也是萬科在公開市場債務(wù)管理上的重要轉(zhuǎn)折。

在投資者交流會(huì)上，萬科管理層對公司當(dāng)前的債務(wù)形勢也做出評估：“受多重內(nèi)外部因素影響，公司當(dāng)前經(jīng)營形勢依然十分嚴(yán)峻?！惫芾韺映姓J(rèn)，歷史上未能及時(shí)擺脫“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的擴(kuò)張慣性，出現(xiàn)了“投資布局分散、多賽道拓展過度、高度依賴總部融資”等問題，給當(dāng)前化險(xiǎn)工作帶來巨大挑戰(zhàn)。

對于2026年的償債安排，萬科透露，年內(nèi)仍有到期公開債合計(jì)146.8億元，其中4月-7月為償債高峰期，集中到期債務(wù)約112.7億元。萬科表示，將秉持坦誠務(wù)實(shí)的態(tài)度與債權(quán)人密切溝通，“懇請各方繼續(xù)給予理解、支持與包容，給予公司化解風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間與空間”。

除了依靠大股東輸血，萬科也在積極通過多種方式自救。在資產(chǎn)盤活方面，2025年全年完成大宗資產(chǎn)交易31宗，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、酒店等領(lǐng)域，合計(jì)簽約金額113億元，實(shí)現(xiàn)盤活回款57.5億元。通過存量資源盤活，新增和優(yōu)化產(chǎn)能338.5億元。

經(jīng)營業(yè)務(wù)相對穩(wěn)健

與傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)下滑形成對比，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持增長態(tài)勢。2025年，該類業(yè)務(wù)全口徑收入580.1億元，占總營收比例進(jìn)一步提升。

具體來看，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入373.6億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長2.5%。報(bào)告期內(nèi)，萬物云完成超300個(gè)蝶城提效改造，AI智能體規(guī)?；瘧?yīng)用推動(dòng)管理費(fèi)用下降10.1%。

長租公寓業(yè)務(wù)“泊寓”運(yùn)營管理27.02萬間，開業(yè)19.78萬間，出租率95.4%，其中13.2萬間納入保障性租賃住房；商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目整體出租率94.5%，上海前灣印象城MEGA順利開業(yè)，成為城市級新標(biāo)桿；物流倉儲業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入42.8億元，同比增長8.0%，其中冷鏈?zhǔn)杖朐鲩L25.5%。

“公司各經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)已相對獨(dú)立并取得規(guī)模與品牌優(yōu)勢?！痹诜治鰩煏?huì)議上，萬科管理層介紹道。

此外，在融資端，萬科全年新增融資和再融資280億元（不含股東借款）。存量融資的綜合成本為3.02%，較上年末下降85個(gè)基點(diǎn)。

不過，存貨結(jié)構(gòu)仍對萬科構(gòu)成壓力。截至2025年末，萬科存貨金額為3737.4億元，其中已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）1144.5億元，占比30.6%。

聚焦化險(xiǎn)與發(fā)展

面對2026年，萬科在年報(bào)中提出將聚焦“化險(xiǎn)”和“發(fā)展”兩大主題。一方面，堅(jiān)定推進(jìn)城市與業(yè)務(wù)聚焦，堅(jiān)決退出發(fā)展前景不佳、盈利能力薄弱、歷史包袱較重的城市和業(yè)務(wù)，重整投資機(jī)制，聚焦重點(diǎn)城市、核心板塊及優(yōu)勢產(chǎn)品。

另一方面，持續(xù)提升產(chǎn)品與服務(wù)能力，對標(biāo)“好房子”要求，打通產(chǎn)品力、建造力、交付力與服務(wù)力。同時(shí)，探索業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，面向優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶提供全周期、全鏈條不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)。

在科技賦能方面，萬科接下來計(jì)劃全面推動(dòng)AI技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營各環(huán)節(jié)的應(yīng)用，加快構(gòu)建大會(huì)員體系及企業(yè)態(tài)客戶系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)獲客。

在談及關(guān)于估值提升的提問時(shí)，萬科管理層坦言，2025年初至今股價(jià)表現(xiàn)“確實(shí)不盡如人意，未能給投資者創(chuàng)造理想的回報(bào)”。

管理層表示，估值修復(fù)需要依靠債務(wù)化解、資債結(jié)構(gòu)優(yōu)化、開發(fā)業(yè)務(wù)企穩(wěn)以及盈利能力的實(shí)質(zhì)性改善來共同推動(dòng)。未來將繼續(xù)推動(dòng)與公司戰(zhàn)略協(xié)同度較低的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)剝離，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)金流與資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。