界面新聞記者 | 王妤涵

在行業(yè)深度調(diào)整之下，素有“利潤王”之稱的中國海外發(fā)展（下稱“中?！保?025年盈利規(guī)模也出現(xiàn)收縮。

3月31日，中海披露2025年年度業(yè)績。公司全年實現(xiàn)營收1680.9億元，同比減少9.2%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入1568億元，同比下降10.3%；商業(yè)運營收入72億元，同比微增1.0%。

利潤方面，2025年股東應(yīng)占溢利126.9億元，同比減少18.8%；核心股東應(yīng)占溢利130.1億元，同比減少17.2%。利潤下降的主要原因是結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少，同時毛利率為15.5%，同比下降2.2個百分點。

盡管盈利下滑，公司派息率保持穩(wěn)定，全年派息每股50港仙，約占?xì)w母核心凈利潤的38.6%。

在行業(yè)深度調(diào)整中，中海的銷售表現(xiàn)依然亮眼。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年中海權(quán)益銷售額躍居行業(yè)第一。

主席顏建國在財報中表示，這主要得益于公司的發(fā)展策略，即強(qiáng)聚焦安全性、確定性更高的一線城市，同時抓住其他重點城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)中海系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上廣深五個核心城市實現(xiàn)合約銷售額1254.4億元，占比高達(dá)57.3%。其中，北京一城貢獻(xiàn)502.6億元，香港市場銷售222.3億元，首次上升至當(dāng)?shù)氐谖迕?。產(chǎn)品端，位于深圳的深圳灣澐璽項目開盤銷售額超百億，創(chuàng)全國年度單次開盤紀(jì)錄。

銷售端的強(qiáng)勢表現(xiàn)為中海提供了持續(xù)的現(xiàn)金流。全年銷售回款1704.9億元，經(jīng)營現(xiàn)金凈流入167.3億元。單城市銷售回款超過100億元的城市共有四個，即北京、上海、廣州、深圳，其中北京超過300億元，上海和深圳分別超過200億元。

與銷售并行的，是中海去年在土地市場上近乎“激進(jìn)”的姿態(tài)。

財報數(shù)據(jù)顯示，2025年全年，中海在內(nèi)地15個城市及香港共獲取35幅地塊，新增土地儲備總建筑面積499萬平方米，權(quán)益地價924.2億元。這一金額不僅遠(yuǎn)超2024年同期，更使公司新增購地金額高居行業(yè)第一。

僅2025年第三季度，中海單季權(quán)益地價就達(dá)到365.24億元，同比大增近5倍。這一趨勢在全年并未放緩，10月底中海又以44.65億元拿下上海徐匯區(qū)另一地塊。從投資城市來看，香港及北上廣深五個核心城市的權(quán)益購地金額占比約73.9%。

截至2025年末，公司（不含中海宏洋）總土儲2528萬平方米，一線及強(qiáng)二線城市貨值占比86.5%。

銷售亮眼、拿地兇猛，但盈利數(shù)據(jù)卻透出隱憂。

2025年，中海扣非后的歸母凈利潤為126.91億元，同比下降18.83%；雖然這一水平仍高于多數(shù)同行，但界面新聞?wù)砉窘曦攬蟀l(fā)現(xiàn)，公司的歸母凈利潤已連續(xù)兩年下降，2024年的凈利潤為156.36億元，2023年則為256.1億元。

同時，銷售毛利率也較行業(yè)高點時期有所收縮，2025年中海的銷售毛利率為15.51%，而該數(shù)值在2023、2024年分別為，20.32%和17.7%

興業(yè)證券研報指出，考慮到公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額開始下滑，預(yù)計收入端短期有下行壓力，但隨著結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，毛利率有望改善。機(jī)構(gòu)預(yù)計2026至2028年公司核心凈利潤分別為117億元、114億元、111億元，同比分別下降10.0%、2.6%、2.7%。

盡管盈利承壓，中海整體的財務(wù)狀況依然保持穩(wěn)健。截至2025年末，公司凈負(fù)債率為34.2%，遠(yuǎn)低于“綠檔”標(biāo)準(zhǔn)；平均融資成本2.8%，均處于行業(yè)低位；2025全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入167.3億元，連續(xù)三年超百億。

此外，2025年中海商業(yè)運營收入已完全覆蓋公司總利息支出，購物中心、寫字樓合計收入貢獻(xiàn)占比81%。

去年10月，華夏中海商業(yè)REIT成功在深交所上市，成為行業(yè)首單“收購-改造-提升-退出”模式的消費REIT，實現(xiàn)了“投、融、建、管、退”閉環(huán)，公司資管能力與資本運作再上新臺階。

在財報中，顏建國將公司未來信心歸結(jié)為三大驅(qū)動力：宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長、政策支持與供需關(guān)系改善、公司攻守兼?zhèn)涞膬?nèi)生動力。他指出，北京、上海已放寬限購，自然資源部明確新增建設(shè)用地原則上不再用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，供需關(guān)系有望改善，核心地段的大項目將繼續(xù)兌現(xiàn)銷售與利潤。

整體來看，2025年中海保持了極低的融資成本和穩(wěn)健的杠桿水平，為后續(xù)發(fā)展提供了安全邊際，但土地成本高企是否會持續(xù)壓縮毛利率，以及一線城市核心地塊的激烈競爭能否轉(zhuǎn)化為相應(yīng)利潤，仍是未來的關(guān)鍵課題。