三月的年報季，美的置業(yè)交出了一份不錯的成績單。

美的置業(yè)2021年全年業(yè)績公告顯示，2021年美的置業(yè)實現(xiàn)收入737.03億元，同比上升40.4%；實現(xiàn)毛利約134.95億元，同比上升15.8%；核心凈利潤約54.58億元，同比上升13.6%；公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤約38.98億元，同比下降9.5%。

對于在行業(yè)變局下能夠保持一個相對安全的狀態(tài)，3月28日召開的業(yè)績發(fā)布會上，美的置業(yè)董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，主要是因為近幾年來公司在投資戰(zhàn)略升級、經(jīng)營基本面改善、融資能力快速提升以及不斷拓展房地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)等方面打造核心競爭力。

“美的置業(yè)2018年上市的時候，我就講我們要做‘動能十足的馬拉松選手’，到今天仍然把這句話放在我們很重要的戰(zhàn)略位置?！?/span>

首先就投資戰(zhàn)略而言，美的置業(yè)自2019年開始進行區(qū)域深耕的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，逐步減少甚至放棄原來存量相對低能級一些的城市。

因此可以看到，2019年以來，美的置業(yè)的新增土儲基本分布在能級比較高的城市，覆蓋長三角、大灣區(qū)經(jīng)濟區(qū)及一二線及強三線核心城市。

數(shù)據(jù)顯示，2021年美的置業(yè)新增土儲面積約為760萬平方米，權(quán)益拿地比38%，其中二線及以上城市占比約為91%。

截至2021年底，美的置業(yè)土地儲備的總面積達4051萬平方米，涉及61個城市的354個物業(yè)開發(fā)項目，一二線城市土儲占比達到66%。

郝恒樂稱，正是由于這兩年投資布局的提升，美的置業(yè)每一個項目去化流量方面能得到很好的保障，因為這些城市受短期的波動的影響還對會好一些。

此外，隨著將來低量級以及相對低售價區(qū)域的一些項目的出清，美的置業(yè)的利潤也會相對回到一個更加合理的狀態(tài)。

從銷售來看，高能級城市貢獻占比持續(xù)提升。2021年，美的置業(yè)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司實現(xiàn)合約銷售額約1371.4億元，同比增長8.7%，二線及以上城市銷售占比達78%。

郝恒樂表示，未來的投資策略還是以收斂聚焦為主，目標(biāo)是將布局城市收縮到29個左右。

除了提升高能級城市占比外，美的置業(yè)接下來還會更加注重權(quán)益銷售規(guī)模以及權(quán)益比例，而不是一個簡單的流量規(guī)模。

通過提升拿地權(quán)益比以及降低合作項目的數(shù)量，美的置地2022年目標(biāo)的權(quán)益占比是達到75%。

“控制1+1不能大于2的這種合作，而且慎重選擇合作對象。”郝恒樂稱。

無論是城市升級、項目的聚焦，還是提升權(quán)益比例，都會使得美的置業(yè)的費率和利潤率得到改善。

對于投資的節(jié)奏時點以及具體的投資項目的選擇，郝恒樂指出，首先會確保手頭的存量土儲有合理的周轉(zhuǎn)率，同時會對投資項目的利潤率、IRR以及現(xiàn)金流回正提出更高的要求?！耙驗楫吘刮磥淼耐恋厥袌鰴C會會很多，特別是對美的置業(yè)這樣的企業(yè)機會更加多?！?/span>

郝恒樂表示，如今土地市場明顯降溫，無論是溢價還是競爭都不像以前那么火熱，這也是一個必然的趨勢?！拔覀儠鶕?jù)自己的經(jīng)營性現(xiàn)金流的狀況來控制投資節(jié)奏，不會突破40%的銷售回款?！?/span>

過去一年，一些出險房企將不少項目也擺上了貨架。憑借資金優(yōu)勢，美的置業(yè)從去年4季度到目前收購了13個項目的股權(quán)。

郝恒樂透露，收購項目主要著眼于合作項目。“在選擇過程中，美的置業(yè)會選擇退出合作的低能級城市的項目，收購高能級城市的項目，比如南京、長沙、重慶、天津等城市的項目。”

按照這一策略，美的置業(yè)接下來還會去推進一些合作項目的股權(quán)收購或置換，以使項目更加順利的推進，同時提升其權(quán)益占比和自操盤比例。

美的置業(yè)對合作項目的收購也同樣要求有良好的投資回報，郝恒樂稱，基本上收購的好多項目都是折價收購的。同時收購所需資金對集團的資金占用并不多，目前收購凈對價17個億，但實際占用資金才4個億。

之所有存在這樣一個差額空間，郝恒樂表示：“因為我們通過收購把項目原本的存量資金盤活了，另外還通過并購貸來支付收購資金，所以說對集團整體的資金占用影響非常小?！?/span>

從具體的財務(wù)狀況來看，美的置業(yè)可以算得上目前行業(yè)內(nèi)現(xiàn)金流較好且財務(wù)健康的民營房企。

財報數(shù)據(jù)顯示，2021年，美的置業(yè)新增有息負(fù)債的加權(quán)平均實際利率為4.63%，截至2021年底，美的置業(yè)的平均融資成本約為4.82%，同比減少0.51個百分點。

截至2021年底，美的置業(yè)的凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比以及扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率分別為46.3%、1.71、72.1%，現(xiàn)金總額同比增長27.6%至342億元，尚未動用銀行授信額度為1001億元，而有息負(fù)債同比下降4%至563億元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)近153億元。

2022年1月13日，美的置業(yè)獲準(zhǔn)注冊人民幣50億元的中期票據(jù)，2月份第一期15億4年期票據(jù)已成功發(fā)行，票面利率為4.5%，成為今年首個成功發(fā)行中期票據(jù)的內(nèi)房股民企。

與此同時，美的置業(yè)今年已于建行、農(nóng)行、交行、招行簽署了貸款戰(zhàn)略合作協(xié)議，分別獲得貸款額度為220億、220億、190億、120億。

對于美的置業(yè)在融資方面所做的工作，其首席財務(wù)官林戈表示，首先就是堅守嚴(yán)格的投資策略；其次是一直強調(diào)現(xiàn)金流的安全，這些年美的置業(yè)堅持做18個月的資金鏈安全的壓力測試和預(yù)算；第三追求融資成本最優(yōu)原則；第四是科學(xué)有序的去杠桿，堅決反對突擊減肥式的去杠桿等。

未來房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局會發(fā)生顛覆性變化。郝恒樂表示，行業(yè)正在快速的出清，越來越多的這些高杠桿企業(yè)出現(xiàn)了大量的債務(wù)違約，未來房地產(chǎn)行業(yè)整個參與的玩家會快速的減少，能夠留下來的無論國企還是信用狀況良好的民企都會更加理性，也會減少很多的內(nèi)卷。