記者 | 黃昱
市場(chǎng)的挑戰(zhàn)仍然在，萬(wàn)科的歸母凈利潤(rùn)表現(xiàn)也與銷(xiāo)售一樣，呈現(xiàn)波浪式變化。
10月28日，萬(wàn)科發(fā)布2022 年三季度報(bào)告，第三季度萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1307.6億元，同比增長(zhǎng)25.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)48.3億元，同比下降14.4%。
受第三季度歸母凈利潤(rùn)下降影響，萬(wàn)科前三季度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)170.5億元，雖然仍保持增長(zhǎng)，但同比增幅從今年上半年的10.6%下降為2.2%。
從營(yíng)收來(lái)看，萬(wàn)科前三季度仍保持穩(wěn)定的增速，同比增長(zhǎng)24.4%至3376.7億元，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為 2261.5 萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2958億元，同比分別增長(zhǎng) 21.7%和24.8%。
營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)不足以對(duì)沖毛利率的下滑，這是萬(wàn)科歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)乏力的重要原因。
報(bào)告指出，受近年來(lái)結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響，2022 年前三季度，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。
萬(wàn)科總裁祝九勝曾在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，在市場(chǎng)低迷的情況下，毛利率肯定是承受相當(dāng)壓力的，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，此刻首要選擇是確保經(jīng)營(yíng)安全，把穩(wěn)發(fā)展放在首位。
不過(guò)，今年以來(lái)，萬(wàn)科主席郁亮多次強(qiáng)調(diào)毛利率下滑的重要原因是投資管理存在問(wèn)題。盡管早在2020年萬(wàn)科就提出在“管理紅利時(shí)代”必須摒棄舊有模式下的規(guī)模擴(kuò)張思路，更加重視增長(zhǎng)的質(zhì)量，但在行為上未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性，仍有部分城市的投資追高冒進(jìn)。
因此3月底的業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮就表示，要改變過(guò)往分散拿地的模式，投資額度不再分大餅，通過(guò)集中管控，將資金更加集中地投向市場(chǎng)穩(wěn)定、完全邊際高，團(tuán)隊(duì)操盤(pán)能力強(qiáng)的地區(qū)。
在此背景下，萬(wàn)科今年嚴(yán)格了投資標(biāo)準(zhǔn)，在量入為出、合理倉(cāng)位基礎(chǔ)上，還強(qiáng)調(diào)要獲取“特別好的項(xiàng)目”，每個(gè)項(xiàng)目都要上投委會(huì)討論。
從實(shí)際情況來(lái)看，1-9月，萬(wàn)科共新增27個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積約485.9萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積約303.2 萬(wàn)平方米。其中第三季度新增項(xiàng)目8個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積 307.8萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積213.1萬(wàn)平方米。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，萬(wàn)科今年前9月的權(quán)益拿地金額約為313億元，在同行中排名第9，排名第一的是華潤(rùn)置地，權(quán)益拿地金額達(dá)784億元。相比去年，萬(wàn)科大幅降低了拿地力度。去年僅上半年，萬(wàn)科權(quán)益拿地金額就達(dá)886.5億元。
即便縮減了拿地支出，但萬(wàn)科少見(jiàn)的出現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)的情況。
報(bào)告顯示，第三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%；受此影響，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，從今年上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比下降442.36%。
在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已經(jīng)超越凈利潤(rùn)成為各方更重視的指標(biāo)，這一數(shù)據(jù)反映了一家公司經(jīng)營(yíng)收支現(xiàn)金的管理能力，衡量該公司收入利潤(rùn)中有多少真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠。
萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)的情況并不多見(jiàn)，2018年上半年曾出現(xiàn)過(guò)一次，彼時(shí)主要是受經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支出增加影響。
而萬(wàn)科今年前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，主要是受經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入減少所致。萬(wàn)科財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)以及收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金合共2662.3億元，同比下降約28.1%。
現(xiàn)金流入減少的同時(shí)，萬(wàn)科在第三季度還完成了2021年度股息分派112億元，部分新獲取的項(xiàng)目及舊改項(xiàng)目在三季度達(dá)到地價(jià)或土地費(fèi)用的支付節(jié)點(diǎn)，此外由于前三季度的竣工面積同比增長(zhǎng) 17.9%，相應(yīng)的工程款支付也有所增長(zhǎng)。
受上述因素的影響，萬(wàn)科貨幣資金較中期有所下降，為1188.3 億元，但仍遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和627.5億元。
因去年出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)下滑，萬(wàn)科今年定下了 “止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”的工作目標(biāo)。在中期業(yè)績(jī)會(huì)上郁亮曾坦言，從上半年的結(jié)果來(lái)看，工作目標(biāo)完成的“馬馬虎虎”，關(guān)鍵是能否繼續(xù)保持這一狀態(tài)，這取決于萬(wàn)科的能力有沒(méi)有建立起來(lái)，“肌肉有沒(méi)有長(zhǎng)起來(lái)”。
因此，萬(wàn)科今年在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上嚴(yán)格投資拿地標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，也更重視提升經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)效率和競(jìng)爭(zhēng)力。
在三季度報(bào)中，萬(wàn)科也披露了物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓和商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。除萬(wàn)物云成功上市外，物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)也保持高速增長(zhǎng)，前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.7億元（含非并表項(xiàng)目），同比增長(zhǎng)42.7%。
萬(wàn)科在商業(yè)板塊持續(xù)發(fā)力。在報(bào)告中，萬(wàn)科明確指出，為更好實(shí)現(xiàn)資源協(xié)同和集約利用，正在推動(dòng)將7個(gè)地產(chǎn)區(qū)域BG的49個(gè)商業(yè)項(xiàng)目委托印力管理，希望借助印力的綜合商業(yè)管理能力，進(jìn)一步提升集團(tuán)商業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量。
數(shù)據(jù)顯示，1-9月，萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 62.5億元（含非并表收入），同比增長(zhǎng)10.6%，其中印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入為40.4億元，同比增長(zhǎng)9.2%。截至9月底，印力開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的整體出租率為92.7%。