3月30日，華潤萬象生活（01209.HK）發(fā)布2025年度業(yè)績報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入180.22億元，同比增長5.1%；核心凈利潤39.50億元，同比增幅達(dá)13.7%，核心凈利潤增速顯著高于營收增速，盈利質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化。

在同日召開的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，公司董事會(huì)主席李欣表示：“2025年公司錨定‘世界一流的城市品質(zhì)生活服務(wù)商’的戰(zhàn)略目標(biāo)，秉持‘內(nèi)涵式增長+外延式增長’的雙輪驅(qū)動(dòng)策略，貫徹‘有利潤的營收，有現(xiàn)金流的利潤’經(jīng)營方針，有效應(yīng)對市場變化與行業(yè)競爭，管理效益持續(xù)提升，經(jīng)營業(yè)績跑贏大市?！?/p>

當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)服務(wù)行業(yè)正經(jīng)歷從增量開發(fā)向存量運(yùn)營的深刻轉(zhuǎn)型，華潤萬象生活這份年度答卷的含金量，不僅體現(xiàn)在亮眼的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，更彰顯出頭部企業(yè)穿越行業(yè)周期的戰(zhàn)略定力與扎實(shí)經(jīng)營韌性。

一、高質(zhì)量增長成色十足，股東回報(bào)持續(xù)兌現(xiàn)

整體來看，華潤萬象生活交出的是一份“量質(zhì)齊升”的答卷。5.1%的營收增速背后，是核心凈利潤13.7%的強(qiáng)勁增長——利潤增速遠(yuǎn)超收入增速，意味著經(jīng)營質(zhì)量與利潤轉(zhuǎn)化效率的同步提升。

背后主要原因?yàn)槊实奶嵘?025年公司綜合毛利率同比提升2.5%至35.5%，購物中心業(yè)務(wù)及基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)毛利率同比分別提升3.3%、1.5%至75.9%、15.9%。費(fèi)用率方面，2025年管理費(fèi)率同比持平，銷售費(fèi)率同比下降0.3%至1.6%。

更令市場關(guān)注的是公司對股東回報(bào)的持續(xù)兌現(xiàn)。董事會(huì)決議宣派末期股息每股0.509元，同時(shí)宣派末期特別股息每股0.341元，全年每股股息同比增長12.7%至1.731元。這已是華潤萬象生活連續(xù)第三年實(shí)現(xiàn)核心凈利潤100%分派，體現(xiàn)出公司對于股東回報(bào)的重視。

財(cái)務(wù)健康度方面，公司延續(xù)了穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債管理策略。經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正，覆蓋核心凈利潤103.3%（還原并購影響后107.2%），“有利潤的營收，有現(xiàn)金流的利潤”的經(jīng)營方針得到扎實(shí)貫徹。

在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨資金壓力的2025年，華潤萬象生活憑借強(qiáng)大的經(jīng)營造血能力與健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，為后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備了充足彈藥。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，商業(yè)航道與物業(yè)航道形成“雙輪驅(qū)動(dòng)”格局。商業(yè)航道繼續(xù)扮演利潤增長的主引擎，物業(yè)航道則展現(xiàn)出極強(qiáng)的抗周期性與穩(wěn)定的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)能力。兩大板塊協(xié)同發(fā)展，構(gòu)成了公司穿越周期的基礎(chǔ)底盤。

二、商業(yè)勢能強(qiáng)勢領(lǐng)跑，產(chǎn)品創(chuàng)新與外拓雙輪并進(jìn)

2025年，萬象商業(yè)進(jìn)一步鞏固“行業(yè)綜合實(shí)力第一”的領(lǐng)導(dǎo)地位。全年實(shí)現(xiàn)零售額2660億元，同比強(qiáng)勁增長23.7%，增速全面跑贏社會(huì)消費(fèi)品零售總額，展現(xiàn)出極強(qiáng)的經(jīng)營韌性。

從規(guī)模來看，年末在營購物中心達(dá)135座，其中54座零售額穩(wěn)居當(dāng)?shù)厥袌霭袷祝?05座躋身當(dāng)?shù)厥袌銮叭?。市場份額的穩(wěn)步提升，既得益于存量項(xiàng)目的精細(xì)化運(yùn)營，也離不開新開項(xiàng)目的精準(zhǔn)卡位。

值得關(guān)注的是，公司在產(chǎn)品體系上做了戰(zhàn)略性升級。年內(nèi)煥新發(fā)布“非凡重奢、城市旗艦、品質(zhì)生活、前沿創(chuàng)新”四大產(chǎn)品賽道體系，這并非簡單的品牌分類，而是對市場結(jié)構(gòu)性分化的精準(zhǔn)回應(yīng)。從頂奢消費(fèi)到城市主流家庭，從品質(zhì)生活到前沿潮流，四大賽道形成了對全客層需求的完整覆蓋。

在重奢領(lǐng)域，深圳灣萬象城二期擘畫世界級商圈格局，通過引入更多首店、旗艦店和獨(dú)家體驗(yàn)，持續(xù)鞏固在奢侈品零售中的話語權(quán)。在城市旗艦賽道，呼和浩特萬象城、蘇州萬象天地等項(xiàng)目的開業(yè)，有效提升了當(dāng)?shù)爻鞘械纳虡I(yè)能級。

而在差異化創(chuàng)新方面，萬象濱海購物村、西安MIXCAIR的成功探索，則為行業(yè)提供了“精品奧萊”和“非標(biāo)商業(yè)”的新樣本。

外拓方面同樣可圈可點(diǎn)。年內(nèi)新簽外拓項(xiàng)目12個(gè)，平均GFA超10萬平方米，其中存量在營/在建項(xiàng)目5個(gè)。輕重并舉的擴(kuò)張策略，使公司在保持資產(chǎn)質(zhì)量的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了管理規(guī)模的快速擴(kuò)張。全國已有26座城市實(shí)現(xiàn)“一城多匯”和“多城多匯”布局，這種多項(xiàng)目、多產(chǎn)品線的協(xié)同效應(yīng)，正在成為公司商業(yè)護(hù)城河的重要組成部分。

寫字樓業(yè)務(wù)同樣表現(xiàn)穩(wěn)健。年末寫字樓物業(yè)在管項(xiàng)目223個(gè)，在管面積1815萬平方米。依托“租賃+運(yùn)營+物業(yè)”一體化優(yōu)勢，寫字樓運(yùn)營在管項(xiàng)目新租面積實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長，平均出租率提升3.6個(gè)百分點(diǎn)至77.2%，客戶滿意度達(dá)99%，經(jīng)營質(zhì)效持續(xù)攀升。

三、服務(wù)能力持續(xù)升維，城市空間運(yùn)營打開新增長極

2025年，萬象服務(wù)堅(jiān)定“城市空間運(yùn)營服務(wù)商”戰(zhàn)略定位，以高品質(zhì)筑牢服務(wù)根基，核心經(jīng)營指標(biāo)韌性增長。年末在管面積達(dá)4.26億平方米，同比增長3.2%，合約面積達(dá)4.64億平方米。全年收入同比增長1.1%至108.47億元，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率同比提升1.2個(gè)百分點(diǎn)至15.2%。

在行業(yè)普遍面臨收繳率壓力的背景下，這一毛利率的提升殊為不易。它意味著公司并非通過提價(jià)維持利潤，而是通過精細(xì)化運(yùn)營與數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)降本增效，本質(zhì)上是一種內(nèi)生性的能力躍升。

城市空間運(yùn)營業(yè)務(wù)成為2025年的亮點(diǎn)。依托“策、詢、招、運(yùn)”全鏈運(yùn)營服務(wù)能力及資源稟賦，公司深度參與城市治理，迭代升級“溫州龍港”片區(qū)統(tǒng)籌模式，獲取順德云鷺濕地公園、大良街道城市運(yùn)營等標(biāo)桿項(xiàng)目，構(gòu)建“佛山順德”城市空間運(yùn)營服務(wù)一體化新范式。

從項(xiàng)目類型看，年內(nèi)新增落地溫州龍港市民中心、深圳西麗湖綠道、遼寧省腫瘤醫(yī)院等項(xiàng)目，涵蓋政務(wù)、生態(tài)、商業(yè)、醫(yī)療等多元場景。年末城市空間在管面積提升2.3%至1.28億平方米，收入同比增長12.0%至20.40億元，全年實(shí)現(xiàn)收繳率92.6%、清欠率86.5%，在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)保持了極高的運(yùn)營效率。

社區(qū)空間業(yè)務(wù)方面，“潤澤美好”三維服務(wù)矩陣全面落地。公司全面升維基礎(chǔ)服務(wù)、社區(qū)運(yùn)營與社群運(yùn)營能力，“品牌服務(wù)年”成果顯著。全年開展社區(qū)品質(zhì)煥升專項(xiàng)行動(dòng)，深化情感悉心服務(wù)，客戶滿意度達(dá)92.71分，穩(wěn)居行業(yè)前列。在行業(yè)因價(jià)格競爭而犧牲服務(wù)品質(zhì)的背景下，這份高滿意度構(gòu)成了堅(jiān)實(shí)的信任資產(chǎn)。

值得關(guān)注的是，“好服務(wù)”驅(qū)動(dòng)價(jià)值轉(zhuǎn)化的邏輯正在兌現(xiàn)：在行業(yè)承壓環(huán)境下，萬象服務(wù)收繳率保持穩(wěn)健，存量項(xiàng)目留存率近100%，“潤城計(jì)劃”增量向好，新獲取69個(gè)中高端住宅項(xiàng)目。高品質(zhì)服務(wù)，正在轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的市場競爭力。

四、大會(huì)員生態(tài)全面整合，跨業(yè)態(tài)價(jià)值加速釋放

2025年，華潤萬象生活的大會(huì)員業(yè)務(wù)完成關(guān)鍵整合：收購華潤網(wǎng)絡(luò)并實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)融合，明確商業(yè)模式與發(fā)展戰(zhàn)略，跑通積分運(yùn)營業(yè)務(wù)模式，經(jīng)營實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。這意味著，“萬象星”會(huì)員體系已從成本中心轉(zhuǎn)向價(jià)值中心。

與此同時(shí)，積分業(yè)務(wù)增長強(qiáng)勁。年內(nèi)萬象星發(fā)分總額13.1億元，同比提升27.2%，跨業(yè)態(tài)兌分人數(shù)同比提升41.7%。

異業(yè)聯(lián)盟的做大做優(yōu)，進(jìn)一步放大了這一生態(tài)的價(jià)值。通過上線數(shù)字化交易平臺，公司不僅釋放了平臺經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更在加速數(shù)據(jù)資產(chǎn)積累。當(dāng)一家企業(yè)擁有8300萬真實(shí)會(huì)員的消費(fèi)行為畫像，并能夠通過積分體系引導(dǎo)跨業(yè)態(tài)交叉消費(fèi)時(shí)，其商業(yè)護(hù)城河已不再是單個(gè)商場或物業(yè)項(xiàng)目，而是整個(gè)城市品質(zhì)生活服務(wù)生態(tài)。

截至報(bào)告期末，會(huì)員總量突破8300萬，同比增長36.0%。大會(huì)員業(yè)務(wù)的扭虧為盈，標(biāo)志著這一模式的商業(yè)閉環(huán)已經(jīng)跑通。未來，隨著會(huì)員規(guī)模的持續(xù)增長和跨業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)效率的提升，會(huì)員生態(tài)有望成為公司新的利潤增長極。

 

2025年，華潤萬象生活圓滿完成“十四五”目標(biāo)：營業(yè)額與核心凈利潤穩(wěn)健增長，管理規(guī)模、經(jīng)營質(zhì)量、運(yùn)營效率與組織能力皆實(shí)現(xiàn)跨越式提升。

站在“十五五”開局之年的門檻上，挑戰(zhàn)依然清晰可見。重奢消費(fèi)的波動(dòng)、行業(yè)競爭的加劇、數(shù)字化轉(zhuǎn)型的持續(xù)投入，都將考驗(yàn)管理層的執(zhí)行定力。但至少從2025年的答卷來看，華潤萬象生活已經(jīng)證明：在不確定的市場中，錨定長期主義的公司，仍然有能力定義自己的節(jié)奏。